三、案例分析题(共20题，每题2分，由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选的每个选项得0.5分)

　　(一)

　　甲房地产开发企业通过出让方式取得一块商业用地使用权，拟建造商业楼，并签订了建设用地使用权出让合同。

　　根据上述资料，回答下列问题：

　　81. 土地使用权出让合同( )。

　　A. 可以随时变更

　　B. 土地使用权转让后无效

　　C. 是领取土地使用证明必不可少的凭证

　　D. 是出让双方权利与义务的契约

　　【答案】CD

　　【解析】选项A，土地使用权出让合同不能随时变更，土地使用者需要改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让人和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意;选项B，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条规定，依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。

　　82. 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的用途，应当经( )批准。

　　A. 出让方

　　B. 市、县人民政府城市建设部门

　　C. 市、县人民政府房屋管理部门

　　D. 市、县人民政府城市规划部门

　　【答案】AD

　　【解析】土地使用者需要改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让人和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订建设用地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

　　83. 建设用地使用权出让合同一般包括( )。

　　A. 当事人的名称和住所

　　B. 土地界址

　　C. 土地用途

　　D. 建造该土地上建筑物的房产商名称、地址

　　【答案】ABC

　　【解析】建设用地使用权出让合同一般包括：①当事人的名称和住所;②土地界址、面积等;③建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;④土地用途;⑤使用期限;⑥出让金等费用及其支付方式;⑦解决争议的方法。

　　(二)

　　甲公司职员李某决定于2009年11月购买一套普通住房自住，准备向银行申请个人住房公积金贷款

　　根据上述资料，回答下列问题：

　　84. 关于住房公积金，下列说法正确的有( )。

　　A. 住房公积金全部归职工所在单位所有，记入职工个人的住房公积金账户

　　B. 住房公积金可用于建造、购买、大修和租赁自住住房

　　C. 住房公积金的本质属性是工资，是住房分配货币化的重要形式

　　D. 住房公积金制度的建立，标志着一个由国家支持、单位资助、依靠职工力量解决住房问题的市场化机制开始形成

　　【答案】BCD

　　【解析】选项A，住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户，用于建造、购买、大修和租赁自住住房。住房公积金的本质属性是工资，是住房分配货币化的重要形式。

　　85. 下列各项中属于住房公积金的特点的有( )。

　　A. 强制性

　　B. 互助性

　　C. 保障性

　　D. 收益性

　　【答案】ABC

　　【解析】住房公积金的特点：①强制性，是指凡在职职工及其所在单位都需按规定的缴存基数、缴存比例建立并按月缴存住房公积金;②互助性，是指住房公积金具有储备和融通的特性，可集中全社会职工的力量，把个人较少的钱集中起来，形成规模效应;③保障性，住房公积金专门用于住房建设和消费，职工可用住房公积金购买、建造、翻建、大修自住住房，其他任何单位和个人不得挪用。

　　86. 不属于李某可提取住房公积金账户内的存储金额的情形有( )。

　　A. 购买、建造、翻建、大修自住住房的

　　B. 购买投资性住房的

　　C. 离休、退休的

　　D. 偿还购房贷款本息的

　　【答案】B

　　【解析】缴存住房公积金的职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：①购买、建造、翻建、大修自住住房的;②离休、退休的;③完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的;④户口迁移所在的市、县或者出境定居的;⑤偿还购房贷款本息的;⑥房租超出家庭工资收入规定比例的。

　　87. 李某申请的住房公积金贷款的还款期限最长不超过( )。

　　A. 15年 B. 20年 C. 30年 D. 40年

　　【答案】C

　　【解析】贷款期限由住房公积金管理中心或受托银行根据借款人的申请及偿还能力确定。根据中国人民银行的规定，每笔公积金贷款期限最长不超过30年，并不得长于借款人法定离休或者退休以后的5年。共同借款的，贷款期限最长不超过30年，并不得长于其中最年轻者法定离休或者退休以后的5年。借款人的申请期限短于规定的最长期限的，贷款期限以申请期限为准。

　　(三)

　　某房地产开发企业于2009年1月1日通过出让方式以2000万元的总价取得一房地产开发用地，土地总面积10000平方米，用途为办公，规划总建筑面积为20000平方米，土地使用期限自取得之日起50年，现正在其上进行写字楼建设，预计2012年1月1日建成交付使用。根据上述资料，回答下列问题：

　　88. 该房地产开发用地的楼面地价为( )。

　　A. 500 B. 1000 C. 1500 D. 2000

　　【答案】B

　　【解析】楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地

　　价格。楼面地价与土地总价的关系为：

　　89. 该房地产开发用地的规划容积率为( )。

　　A. 1.0 B. 1.5 C. 2.0 D. 2.5

　　【答案】C

　　【解析】建筑容积率，简称容积率，是指项目规划建设用地范围内总建筑面积与规划建设用地面积的比值，即

　　90. 该房地产的现状为( )。

　　A. 建设用地

　　B. 在建工程

　　C. 期房

　　D. 现房

　　【答案】B

　　【解析】房地产按照开发程度可以分为生地、毛地、熟地、在建工程、现房五类。其中，在建工程是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。该宗土地现正进行开发建设，尚未建成，属于在建工程范畴。

　　91. 对该房地产现状进行估价，可采用的估价方法有( )。

　　A. 成本法

　　B. 收益法

　　C. 假设开发法

　　D. 基准地价修正法

　　【答案】AC

　　【解析】选项A，成本法适用的估价对象：新近开发建设完成的房地产(简称新开发的房地产)、可以假设重新开发建设的现有房地产(简称旧的房地产)、正在开发建设的房地产(即在建工程)、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。选项C，假设开发法适用的估价对象：假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，例如可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。

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