31. 比较法操作步骤的第一步为( )。

　　A. 价格换算

　　B. 价格调整

　　C. 选取可比实例

　　D. 搜集交易实例

　　【答案】D

　　【解析】市场法又称为比较法、市场比较法、交易实例比较法。运用市场法估价一般分为以下步骤：①搜集交易实例;②选取可比实例;③对可比实例的成交价格进行适当的处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整;④求取比准价格。

　　32. 评估某宗房地产在2011年9月末的价格，选取了某可比实例，其成交价格为3000元/平方米，成交日期为2010年10月末，另调查获知2010年6月末至2011年9月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，则对该可比实例进行交易日期修正后的价格为( )元/平方米。

　　A. 3586.9 B. 3533.8 C. 3495.6 D. 3481.6

　　【答案】B

　　【解析】

　　33. 报酬资本化法是一种现金流量折现法，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的( )将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。

　　A. 计算手段

　　B. 换算因子

　　C. 收益利率

　　D. 报酬率

　　【答案】D

　　【解析】报酬资本化法是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。

　　34. 计算折旧费的依据是( )。

　　A. 开发建设的投资

　　B. 房屋价格

　　C. 估价时点的市场价值与重新购置价格之差

　　D. 重置价格

　　【答案】C

　　【解析】成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。折旧是指各种原因造成的房地产价值的实际减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。

　　35. 成本法的理论依据是( )。

　　A. 成本理论

　　B. 替代理论

　　C. 高等价交换理论

　　D. 生产费用价值理论

　　【答案】D

　　【解析】成本法的理论依据是生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的，具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，房地产价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入。从买方的角度来看，房地产价格是基于其社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”。

　　36. 成本法估价的步骤中的第二步为( )。

　　A. 求取积算价格

　　B. 测算建筑物折旧

　　C. 测算重新购建价格

　　D. 搜集房地产价格构成等资料

　　【答案】C

　　【解析】成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。通常把成本法测算出的价值简称为积算价格，估价的步骤依次为：①搜集房地产价格构成等资料;②测算重新购建价格;③测算建筑物折旧;④求取积算价格。

　　37. 物业管理阶段是指业主大会选聘物业服务企业时，由业主委员会与物业服务企业签订物、业服务合同，并由物业服务企业按照合同约定实施物业管理的阶段，其工作内容主要包括( )两个基本环节。

　　A. 公共服务与管理、系统协调

　　B. 公共服务与管理、经营创收

　　C. 专项服务与管理、系统协调

　　D. 专项服务与管理、经哲创收

　　【答案】A

　　【解析】物业管理的主要阶段为早期介入阶段、前期物业管理阶段和物业管理阶段。其中，物业管理阶段是指业主大会选聘物业服务企业，由业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，并由物业服务企业按照合同约定实施物业管理的阶段，该阶段物业管理的主要工作内容包括公共服务与管理和系统协调两个基本环节。

　　38. 用户入住后，物业服务企业最经常、最持久、最基本的工作内容是( )。

　　A. 公共服务与管理

　　B. 系统协调

　　C. 专项服务与管理

　　D. 经营创收

　　【答案】A

　　【解析】公共服务与管理是用户入住后，物业服务企业最经常、最持久、最基本的工作内容，也是物业管理水平的集中体现。这个工作涉及的方面很多，例如，房屋及设施设备管理、环境管理、公共秩序维护管理、档案管理和客户管理，以及为居住与工作环境而进行的配套设施及公共环境的进一步完善等各项服务工作。

　　39. 一般而言，专有部分必须是一套( )的住宅，权利人对专有部分享有单独的所有权。

　　A. 自身开放

　　B. 自身封闭

　　C. 独立

　　D. 耐久性

　　【答案】B

　　【解析】专有部分是指构造和使用上具有独立性、能够区分为所有权标的部分。一般而言，专有部分必须是一套自身封闭的住宅，权利人对专有部分享有单独的所有权。“独立性”是专有部分的重要特征。

　　40. 下列不属于共有部分的是( )。

　　A. 承重结构

　　B. 避难层

　　C. 室内卫生间

　　D. 公共照明

　　【答案】C

　　【解析】除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分应当认定为共有部分：①建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;②其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

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