2013注册会计师《税法》考点预习讲义：第8章

　　二、多选题：

　　2.下列项目中，属于土地增值税免税范围的有(　)。

　　A.因城市规划，由纳税人自行转让原房产

　　B.因国家建设需要而自行转让的房地产

　　C.企业转让旧房作为公租房房源

　　D.国家机关转让自用的房产

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』国家机关转让自用的房产，是房产的转让行为，缴纳土地增值税。

　　3.下列各项中不属于土地增值税征税范围的有(　)。

　　A.王梅将自有一套住房直接赠送给该村办企业

　　B.房地产的代建房行为

　　C.房地产重新评估而升值的房产

　　D.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产

　　『正确答案』BC

　　『答案解析』选项A，捐赠不征收土地增值税是针对通过国家机构或非盈利社会团体的公益捐赠和赠予直系亲属，直接捐赠不符合条件的，需要征收土地增值税;房地产的代建房行为和重新评估而使其升值的房地产，都没有发生房地产产权转让，因此都不是土地增值税的征税范围;选项D属于免税范围。

　　5.房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除范围的有(　)。

　　A.取得土地使用权支付的土地征用费

　　B.占用耕地缴纳的耕地占用税

　　C.销售过程中发生的销售费用

　　D.开发小区内的道路建设费用

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』选项A、B、D作为开发成本可加计扣除;选项C作为开发费用，不得加计扣除。

　　6.房地产开发企业销售开发产品在确定土地增值税的扣除项目时，不允许单独扣除的税金有(　)。

　　A.印花税

　　B.房产税

　　C.营业税

　　D.城市维护建设税

　　『正确答案』AB

　　『答案解析』房产税与房产转让行为并没有直接的关系，不在计算土地增值税时扣除;房地产开发企业转让时缴纳的印花税是列入管理费用中的，不允许再单独扣除。

　　7.下列项目中，属于房地产开发成本的有(　)。

　　A.土地征用及拆迁补偿费

　　B.建筑安装工程费

　　C.公共配套设施费

　　D.前期工程费

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』房地产开发成本包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

　　三、计算题：

　　2.位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2012年发生的相关业务如下：

　　(1)按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关费用160万元;

　　(2)写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元;

　　(3)写字楼开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明);

　　(4)写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元;将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。

　　(其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限计算扣除房地产开发费用)

　　要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。

　　(1)企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额;

　　(2)企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额;

　　(3)企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额;

　　(4)企业计算土地增值税时应扣除的有关税金;

　　(5)企业应缴纳的土地增值税;

　　(6)企业缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加。

　　『正确答案』

　　(1)取得土地使用权所支付的金额=(4000+160)×50%=2080(万元)

　　(2)应扣除的开发成本的金额=3000×50%=1500(万元)

　　(3)应扣除的开发费用的金额=(2080+1500)×10%=358(万元)

　　(4)应扣除的有关税金=6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0.05%=360.75(万元)

　　(5)扣除项目合计=2080+1500+358+360.75=4298.75(万元)

　　增值率=(6500-4298.75)÷4298.75×100%=51.21%

　　应缴纳的土地增值税=(6500-4298.75)×40%-4298.75×5%=665.56(万元)

　　(6)营业税、城市维护建设税和教育费附加=(6500+15)×5%×(1+7%+3%)=358.33(万元)