知识点：土地增值税

　　以下关于土地增值税清算相关问题的处理正确的有()

　　A、土地增值税清算时，未开具发票或未全额开具发票的，以税务机关核定的金额确认收入

　　B、土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，不需要调整至财务费用中计算扣除

　　C、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费可以扣除

　　D、纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金

　　E、房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，计入“取得土地使用权支付的金额”中扣除

　　【正确答案】 DE

　　【答案解析】 土地增值税清算时，未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所记载的销售金额及其他收益确认收入;土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除;房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

　　下列各项中，符合土地增值税核定征收条件的有( )。

　　A、符合土地增值税清算条件的

　　B、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的

　　C、按照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的

　　D、虽然设置账簿但账目混乱应税收入难以确定的

　　E、虽然设置账簿但账目混乱成本，费用难以确定的

　　【正确答案】 BCDE

　　【答案解析】 房地产开发企业有下列情形之一的，可实行核定征收：

　　(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

　　(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

　　(4)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　下列各项中，不征或免征土地增值税的有(　)。

　　A、以房地产使用权抵债而尚未发生房地产权属转让的

　　B、以房地产对外出租的

　　C、被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的

　　D、以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的

　　E、企业与个人之间交换的房地产

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 以房地产抵债发生权属转让的，要缴纳土地增值税，未发生权属转让的，不征收土地增值税;被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的，属于土地增值税的征税范围，但是暂免征收;以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的，要缴纳土地增值税;房产交换，产权发生了转移，需要土地增值税的征税范围。

　　下列对法人转让房地产的纳税地点的说法正确的有(　)。

　　A、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，可在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税

　　B、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，可在受让人机构所在地税务机关申报纳税

　　C、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，则应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税

　　D、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税

　　E、纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税

　　【正确答案】 ADE

　　【答案解析】 纳税人是法人的，转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税;如果不一致的，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税;纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。

　　下列情形中(　)应采取预征方法征收土地增值税后清算税款的征税办法。

　　A、开发小区先行转让部分房地产的

　　B、预售商品房的

　　C、赊销旧房地产的

　　D、合作建房分别出售的

　　E、建造普通标准住宅出售的

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本核算或其他原因，无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。具体包括：1.纳税人进行小区开发建设的，其中一部分房地产项目因先行开发并已转让出去;2.纳税人以预售方式转让房地产的。

　　知识点：土地增值税扣除项目

　　计算缴纳土地增值税时，判定普通住宅的标准有()。

　　A、建筑容积率在1.0以上

　　B、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下

　　C、建筑覆盖率在1.0以上

　　D、增值额未超过扣除项目金额之和的20%

　　E、单套建筑面积在120平方米以下

　　【正确答案】 ABE

　　【答案解析】 普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下;允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

　　计算土地增值税扣除项目金额时不得扣除的项目有()。

　　A、取得土地使用权所支付的金额

　　B、土地征用及拆迁补偿费

　　C、超过国家的有关规定上浮幅度的利息部分

　　D、超过贷款期限的利息部分

　　E、加罚的利息

　　【正确答案】 CDE

　　【答案解析】 财政部、国家税务总局对扣除项目金额中利息支出的计算作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

　　下列各项中，属于土地增值税免税或不征的有()。

　　A、国家依法征用、收回的房地产

　　B、房地产开发企业将开发产品转为自用，且产权未发生转移

　　C、房地产开发企业将开发产品对外投资

　　D、合作建房建成后分房自用的

　　E、企业出租给个人用于经营的房屋

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】 选项C，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

　　下列各项中，不属于土地增值税纳税人的有(　)。

　　A、与国有企业换房的外资企业

　　B、合作建房后出售房产的企业

　　C、转让国有土地使用权的企业

　　D、将办公楼用于抵押的企业，处于抵押期间

　　E、出租办公楼的企业

　　【正确答案】 DE

　　【答案解析】 办公楼用于抵押，处于抵押期间产权并没有发生转换，不缴纳土地增值税。 出租办公楼产权没有专业，不缴纳土地增值税。

　　下面情形中，属于主管税务机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算的有( 　)。

　　A、取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的

　　B、整体转让未竣工决算房地产开发项目的

　　C、纳税人审批注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

　　D、已竣工验收的房地产开发项目70%销售，其余可销售部分自用或出租的

　　E、直接转让土地使用权的

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】 本题考核的知识点是土地增值税的清算。符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用;

　　(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的

　　(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　(4)省税务机关规定的其他情况。

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