知识点：土地增值税

　　下列行为中，不属于土地增值税的征税范围的是( )。

　　A、房地产的继承

　　B、个人之间互换自有居住用房地产

　　C、房地产的出租

　　D、房地产抵押期满，转让的

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 选项C，房地产的出租没有发生房地产产权的转让，不征收土地增值税的。

　　根据土地增值税的有关规定，关于房地产转让的说法，正确的是(　)。

　　A、以分期收款方式转让房产的，根据实际的收款日期确定纳税期限

　　B、以一次交割、付清价款方式转让房产的，在办理过户和登记手续后一次性缴纳土地增值税

　　C、因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让其房产的，应从签订房地产转让合同之日起7日内到房地产所在地主管税务机关备案

　　D、纳税人因国家建设需要被依法征用房地产并得到经济补偿的，应从签订房地产转让合同之日起15日内到房地产所在地主管税务机关备案

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 选项A，以分期收款方式转让房地产的，主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限;选项B，以一次交割、付清价款方式转让房地产的，主管税务机关可在纳税人办理纳税申报后，根据其应纳税额的大小及向有关部门办理过户、登记手续的期限等，规定其在办理过户、登记手续前数日内一次性缴纳全部土地增值税;选项D，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，纳税人因此而得到经济补偿的，应从签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地主管税务机关备案。

　　某市外资工业企业2012年转让一幢新建办公楼取得收入6000万元，签订了产权转移书据，已知该单位为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为1000万元，投入的房地产建造成本3000万元，其利息支出不能取得金融机构的合法证明，其转让办公楼相关的税金已经全部付清，已知该企业所在地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。该单位的转让行为应缴纳土地增值税额(　)万元。

　　A、380.1

　　B、381

　　C、389.1

　　D、470.1

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 扣除项目金额=1000+3000+(1000+3000)×10%+6000×5%×(1+10%)+6000×0.5‰=4733(万元)

　　增值额=6000-4733=1267(万元)，增值率=1267÷4733×100%=26.77%，适用税率30%

　　应纳税额=1267×30%=380.1(万元)。

　　2012年3月某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入2800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费60万元，转让该土地时缴纳相关税费156万元。该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税( )万元。

　　A、173.5

　　B、250

　　C、257.5

　　D、482.8

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考核的知识点是土地增值税的计算。未开发的土地直接转让不享受加计扣除的优惠。

　　可扣除项目=1200+60+156=1416(万元)，增值额=2800-1416=1384(万元)

　　增值率=1384÷1416=97.74%，增值额=1384×40%-1416×5%=482.8(万元)

　　某市国有企业2010年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2012年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为( )万元。

　　A、400

　　B、1485

　　C、1490

　　D、200

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 评估价格=12000×70%=8400(万元)，

　　税金=(10000-8000)×5%×(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(万元)，

　　增值额=10000-8400-115=1485(万元)

　　知识点：土地增值税

　　2012年8月某房地产开发公司转让新建普通标准住宅一幢，取得转让收入4000万元，转让环节缴纳税款以及有关费用合计220万元(不含印花税)。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为1600万元，房地产开发成本为900万元，利息支出210万元(能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，但其中有30万元属于超过贷款期限的利息)。该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。该公司应缴纳土地增值税()万元。

　　A、0

　　B、133.5

　　C、142.5

　　D、292.5

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 收入总额=4000(万元)，扣除项目金额=1600+900+(210-30)+(1600+900)×5%+220+(1600+900)×20%=3525(万元);增值额=4000-3525=475(万元)，增值率=475÷3525×100%=13.48%<20%，所以免税。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　计算土地增值税时，下列费用不准予从收入总额中扣除的是(　)。

　　A、建房贷款超期支付的利息

　　B、开发小区的供电、供水支出

　　C、出售旧房过程中的评估费用

　　D、开发间接费用

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 对于超过贷款期限的利息部分不得扣除;开发小区的供电、供水支出和开发间接费用作为房地产开发成本扣除。

　　某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费30万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税()万元。

　　A、21

　　B、30

　　C、51

　　D、60

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考核的知识点是土地增值税的计算。可扣除项目=800×50%+30=430(万元)，增值额=500-430=70(万元)

　　增值率=70÷430×100%=16.28%，应纳土地增值税=70×30%=21(万元)

　　某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税( )万元。

　　A、73.5

　　B、150

　　C、157.5

　　D、300

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考核的知识点是土地增值税的计算。未开发的土地直接转让不享受加计扣除的优惠。

　　可扣除项目=1200+40+35=1275(万元)，增值额=1800-1275=525(万元)

　　增值率=525÷1275×100%=41.18%，土地增值税=525×30%=157.5(万元)

　　某房地产开发企业开发一个房地产项目并销售，取得土地使用权所支付的金额1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元，能提供贷款证明，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;计算土地增值税时该企业允许扣除的房地产开发费用为()万元。

　　A、400

　　B、350

　　C、650

　　D、750

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 该企业允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+ 6000)×5%= 650(万元)

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