契税法

　　与大多数税种不同，契税是一种买方税。把契税与土地增值税对比，土地增值税属于卖方税，由取得销售收入的转让方缴纳，而契税则是由不动产产权的受让方缴纳。

　　一、征税对象(★★)

　　1.基本规定

　　契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属。契税的征税范围与营业税、土地增值税对比记忆，三个税种征税范围存在差异，具体的内容见表8.3。

　　2.特殊规定以下几种特殊情况，视同买卖房屋：

　　(1)以房产抵债或实物交换房屋。

　　例如，甲某因无力偿还乙某债务，而以自有的房产折价抵偿债务。经双方同意，有关部门批准，乙某取得甲某的房屋产权，在办理产权过户手续时，按房产折价款缴纳契税。如以实物(金银首饰等等价物品)交换房屋，应视同以货币购买房屋。

　　(2)以房产作投资或作股权转让。

　　例如，甲某以自有房产，投资于乙某企业。其房屋产权变为乙某企业所有，故产权所有人发生变化，因此，乙某企业在办理产权登记手续后，按甲某人股房产现值(国有企事业房产须经国有资产管理部门评估核价)缴纳契税。如丙某以股份方式购买乙某企业房屋产权，丙某在办理产权登记后，按取得房产买价缴纳契税。

　　【提示】以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。

　　(3)买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。

　　例如，甲某购买乙某房产，不论其目的是取得该房产的建筑材料或是翻建新房，实际构成房屋买卖。甲某应首先办理房屋产权变更手续，并按买价缴纳契税。

　　(4)国有土地使用权出让，受让者应向国家缴纳出让金，以出让金为依据计算缴纳契税。不得因减免士地出让金而减免契税。

　　【例题18·多选题】下列行为，需要缴纳契税的有(　　)。

　　A.买房翻建新房

　　B.等价交换房屋

　　C.以获奖方式取得房屋产权

　　D.以自有房产作股投入本人经营企业

　　【答案】AC

　　【解析】等价交换房屋，免征契税;以自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税。

　　二、纳税人、税率和应纳税额的计算

　　(一)纳税人

　　契税的纳税人是境内转移土地、房屋权属，承

　　受的单位和个人。

　　(二)税率

　　契税实行3%～5%的幅度税率。各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照本地区的实际情况决定。

　　(三)应纳税额的计算

　　1.计税依据

　　契税税额的计算，关键是确定其计税依据。契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移的方式不同，定价方法也不同，因此计税依据的具体情况也各不相同。

　　(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。

　　【提示】成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。

　　(2)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

　　(3)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。也就是说，交换价格相等时，免征契税;交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。

　　【提示】以划拔方式取得土地使用权，经批准转让房地产时。由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

　　(4)房屋附属设施征收契税的依据

　　①采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

　　②承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

　　【例题19·单选题】关于契税的计税依据，下列说法正确的是(　　)。

　　A.土地使用权出售，以市场价格作为计税依据

　　B.企业之间交换房屋，收取差价的一方缴纳契税

　　C.承受的房屋附属设施，如与房屋统一计价，适用与房屋相同的契税税率

　　D.以划拨方式取得土地使用权，以税务机关核定的价格为计税依据

　　【答案】C

　　【解析】国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据;企业之间交换房屋，支付差价的一方缴纳契税，若双方交换的房屋价格相等，则免征契税;以划拔方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

　　2.应纳税额的计算掌握了计税依据后，应纳税额的计算相对比较简单，计算公式： 应纳税额=计税依据×税率

　　【例题20·单选翘】某大学教授甲某2013年11月份购买85平方米的已经装修的家庭唯一住房，合同上注明价款60万元，另外支付的装修费10万元，采用分期付款方式，分20年支付，假定2013年支付8.5万元，甲某购房应缴纳的契税为(　　)元。

　　A.850

　　B.185

　　C.7000

　　D.6000

　　【答案】C

　　【解析】采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内;对个人购买90平方米及以下且属家庭唯一住房的普通住房，减按1%税率征收契税。因此甲某应缴纳契税=(60+10)×1%×10000=7000(元)

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