土地增值税税收优惠和征收管理

　　一、土地增值税的税收优惠

　　1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　【提示1】纳税人建造普通住宅出售，增值额超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。

　　【提示2】普通标准住宅的规定为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

　　2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

　　3.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

　　4.对因中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制，中国邮政集团公司向中国邮政速递物流股份有限公司、各省邮政公司向各省邮政速递物流有限公司转移房地产产权应缴纳的土地增值税，予以免征。已缴纳的应予免征的土地增值税，应予以退税。

　　【提示】从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。

　　二、征收管理

　　(一)纳税地点

　　土地增值税的纳税地点为被转让房地产所在地的主管税务机关。房地产所在地，是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按照房地产所在地分别申报纳税。在实际工作中，纳税地点的确定有两种情况：如果纳税人属于法人的，当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。如果纳税人属于自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，则应在办理过户手续所在地税务机关申报纳税。

　　对已经实行预征办法的地区，可根据不同类型房地产的实际情况，确定适当的预征率。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。

　　【例题17·多选题】下列对于法人转让房地产纳税地点的说法，正确的有()。

　　A.转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税

　　B.转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在受让人机构所在地税务机关申报纳税

　　C.转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，则应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税

　　D.转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的。则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税

　　【答案】AD

　　【解析】纳税人是法人的，转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税，如果不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税，选项AD符合规定，和选项AD不同的选项BC自然不符合规定。

　　(二)纳税申报

　　土地增值税的纳税人应在自转让房地产合同签订之日起7日内向税务机关办理纳税申报。

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