土地增值税税率、应税收入与扣除项目

　　一、税率

　　土地增值税采用四级超率累进税率。

　　【提示】土地增值税是目前我国唯一采用超率累进税率的税种.建议记忆，考试一般不会给出。

　　二、应税收入

　　纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　【提示1】应税收入包括视同销售确认的收入，比如投资需要缴纳土地增值税的情况、自产的房屋安置拆迁户等情况，都要确认应税收入。

　　【提示2】纳税人隐瞒虚报房产成交价格的，应该由评估机构参照同类房地产交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定计税收入。

　　三、扣除项目的确定(★★★)

　　(一)转让新建房产扣除项目的确定

　　计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产的收入征税，而是要对收入扣除规定的扣除项目后的增值额计算征税，可以看出扣除项目的正确与否直接影响土地增值税的计算。转让新建房产与转让旧房及建筑物的扣除项目是有区别的，关于转让新建房产扣除项目的具体规定见表7.4。

　　【提示1】房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述①、②项所述两种办法。土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

　　【提示2】与房地产转让有关的税金中，要注意，转让新建房产，其营业税按全额缴纳，税率为5%，这个内容要与营业税和印花税的相关知识点联系起来学习。

　　【例题10·单选题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元，不能提供金融机构的贷款证明;已知该企业所在地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为8%;该企业允许扣除的房地产开发费用为()万元。

　　A.400

　　B.350

　　C.560

　　D.750

　　【答案】C

　　【解析】该企业允许扣除的房地产开发费用=(1000+6000)×8%=560(万元)。

　　(二)转让旧房及建筑物扣除项目的规定(★★★)

　　纳税人转让1日房及建筑物应纳土地增值税，准予扣除的项目如下：

　　1.纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

　　2.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，土地扣除项目和旧房建筑物评估价格扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年。未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

　　3.对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

　　4.对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据有关规定，实行核定征收。

　　【例题11·单选题】某化工公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费30万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税()万元。

　　A.21

　　B.30

　　C.51

　　D.60

　　【答案】A

　　【解析】纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。题目中给出了销售时缴纳的相关税费30万元，这里不需要单独计算营业税、城建税及教育费附加和印花税了。可扣除项目=800×50%+30=430(万元)，增值额=500—430=70(万元)，增值率=70÷430×100%=16.28%，应纳土地增值税=70×30%=21(万元)

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