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一、注意事项
1、申论考试是对应试者提出问题、分析问题、解决问题的能力和文字表达能力的测试。
2、作答参考时限,阅读材料40分钟,答卷110分钟。
3、仔细阅读给定资料,按照后面提出的申论要求依次作答。
二、资料
1、在中央政府抑制地产投资过热及房价过快增长的宏观调控政策下,2005年房地产市场出现了明显降温的成效,其主要表现在三大方面:
一是全国房地产投资增幅显著回落,六年来第一次降至20%以下,2005年全国完成房地产投资总额为15759.3亿元,同比增长19.8%,比上年同期回落8.3个百分点,三大类房地产投资增长全面回落,住房、办公楼和商业营业用房投资分别增长21.9%、13.4%和16.0%,分别比上年同期回落6.8 个、14.9个和15.4个百分点;二是东部过热地区房地产降温更为明明,2005年东部地区房地产投资仅增长14.0%,比上年同期大幅回落13.9个百分点,中部地区也有所降温,其中上海、北京、浙江等重点房地产地区增长仅为10%左右或仅有微幅增长,分别增长6.1%、3.5%和12.3%,比上年同期分别回落24.3个、19个和19.9个百分点;三是房价增幅趋于日落,国家统计局公布的平均商品住宅销售价格同比增长7.5%,比上年回落1.9个百分点,其中上海和杭州等热点城市出现房价持续下降,同比增幅大幅回落。
令人担心的是,去年下半年以来北京、广东房地产销售明显过热,房价大幅攀升,大有代替上海、浙江带动新一轮房地产过热的苗头。
2、目前有三股强大的力量可能使正在进行的房地产调控夭折:
首先是金融机构有一股前新未有的投资冲动,多个数据可以反映这种冲动,即一季度房地产资金来源中,国内贷款大幅扩张,同比增长48.5%,比2005年一季度快36.4个百分点,比2004年一季度最热时期的增幅还快17.8个百分点。第二股力量是地方政府。多数地方把房地产作为支柱产业,经济增长速度不能放慢,也就是投资不能慢,投资不能慢主要是房地产不能慢,因为房地产是地方财政和多种城市经营动作的“摇钱树”。
第三股力量是投机资金的大量存在。现在许多人非常关注外汇储备和居民储蓄的快速增长,但增长最快的是游资(国内和国际),这些游资现模非常大,而且与其他几股力量结合,将会对房地产等市场造成巨大的冲击。
3、2000年以来,商品房及商品住宅平均销售价格涨幅突破了两位数,2004年分别为14.4%和 15.2%.。东部地区房价涨幅最高,而且有进一步上升趋势。全国部分大中城市房价上涨过快,比如上海、杭州,平均房价涨幅连续两三年超过15%以上。而且,房价上涨过快现象呈现蔓延态势,由上海、浙江、江苏等东部沿涨地区向中、西部地区扩展。与此同时,商品房销售价格上涨带动了二手房交易价格上涨。
目前房地产的需求不是较变为阶段性、结构性的需求过度扩张。2005年全国商品房住宅竣工面积仅占销售面积的73%,东部和部分中心城市成为突出,上海销售面积已经连续四年大于竣工面积。有些地方拆迁规模反弹所带来的被动性住房需求上升,也加剧了供求矛盾,进一步促进房价上升。有13个省市房地产开发投资增幅超过30%,其中6个地区超过50%,最高的达到115%。
非住宅开发比例偏大,空置面积上升。中低价格位、中小套商品住宅供应比例偏低。2005年一季度,部分城市100平米/套以上的占总量的60-70%,个别城市高达87%。2004年全国经济适用房住房开发投资出现负增长,占房地产开发投资比重由6.1%下降到4.6%,有些地区甚至停止了经济适用房的建设。
4、5月17日,温家宝总理主持召开国务院常务会议,提出促进房地产业健康发展的6条措施,即“国六条”:
(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划,对新建住房结构提出具体比例要求。
(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策,完善住房转让税收政策,有区别地适度调整政策,引导和调节住房要求,科学确定房地产开发土地供应规模,加强土地使用监管,制止囤积土地行为。
(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减轻被动性住房要求过快增长。
(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管,制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
(五)加快城镇租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
(六)完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准确地发布市场供求信息,坚持正确的舆论导向。
5、过去几年,各地建筑材料价格都出现了上涨的情况,装饰装修用材料的价格上涨均超过了10%。根据房地产的一般经验,一个项目的开发成本,基础建筑材料成本就占整个建筑成本的70%左右。比如,某楼盘建筑材料成本为2500元/平主米,那么建筑材料成本就几乎接近2000元/平方米。而建材价格上涨了20%,除开建筑行为大批量采购的价格优惠大约5%,建筑成本就只能增加12%,这个幅度如果不加到房价中,变化是很大的。
建材涨价,严重影响了各地房产开发速度,其中对于中小发展商业说,受伤最深。目前很多中小楼盘的开发商和建筑商之间的合约,都是要求建筑商以一定价钱包工包料的,建材上涨幅度如此之高,如果按照原来的开发速度,建筑商的利润无疑将被大大削弱。建材价格上涨引起建筑成本上升,势必导致房价全面上升趋势。
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