2012年注册会计师《税法》基础讲义：第11章(2)

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　　第二节　契税法

　　一、契税基本原理

　　(一)契税的概念：契税是在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

　　(二)契税的特点：契税属于财产转移税;契税由财产承受人纳税。

　　二、征税对象

　　契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属。具体包括以下五项内容：

　　(一)国有土地使用权出让

　　(二)土地使用权的转让

　　(三)房屋买卖

　　即以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。以下几种特殊情况，视同买卖房屋：

　　1.以房产抵债或实物交换房屋。

　　2.以房产作投资或作股权转让。

　　这种交易业务属房屋产权转移，应根据国家房地产管理的有关规定，办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按契税税率计算缴纳契税。

　　以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。

　　3.买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。

　　(四)房屋赠与

　　(五)房屋交换

　　(六)承受国有土地使用权支付的土地出让金

　　三、纳税义务人、税率和应纳税额的计算

　　(一)纳税义务人

　　契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。

　　(二)税率

　　契税实行3%～5%的幅度税率。

　　(三)应纳税额的计算

　　契税应纳税额=计税依据×税率

　　契税的计税依据是不动产的价格。依不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况：

　　1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据;

　　2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;

　　3.土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。也就是说，交换价格相等时，免征契税;交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。

　　4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

　　5.房屋附属设施征收契税的依据。

　　(1)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，按照合同规定的总价款计算征收契税。

　　(2)承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，按照当地适用的税率征收，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。

　　6.对于个人无偿赠与不动产行为(法定继承人除外)，应对受赠人全额征收契税。

　　四、税收优惠

　　(一)契税优惠的一般规定

　　1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

　　2.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。

　　此外，财政部、国家税务总局规定：自2000年11月29日起，对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房，或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，均可免征契税。

　　(新增)对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

　　3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。不可抗力是指自然灾害、战争等不能预见、不可避免，并不能克服的客观情况。

　　4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。

　　5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

　　6.经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。

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