2012注册会计师《会计》强化辅导讲义：第7章(4)

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　　第四节　投资性房地产的转换和处置

　　一、投资性房地产的转换

　　(一)投资性房地产转换形式和转换日

　　1.投资性房地产——自用房地产(自用日 )

　　2.自用房地产——投资性房地产[租赁期开始日(空置建筑物为管理当局书面决议日)]

　　3.投资性房地产——存货(管理当局书面决议日 )

　　4.存货——投资性房地产(租赁期开始日 )

　　按照投资性房地产的计量模式，可以分为成本模式下的转换和公允价值模式下的转换。

　　(二)成本模式下的转换

　　1.投资性房地产改自用

　　把投资性房地产的科目替换成固定资产的科目。

　　借：固定资产

　　投资性房地产累计折旧(摊销)

　　投资性房地产减值准备

　　贷：投资性房地产

　　累计折旧

　　固定资产减值准备

　　注：科目一一对应。

　　2.自用改投资

　　把固定资产的科目替换成投资性房地产的科目。

　　借：投资性房地产

　　累计折旧

　　固定资产减值准备

　　贷：固定资产

　　投资性房地产累计折旧(摊销)

　　投资性房地产减值准备

　　注：科目一一对应。

　　小结

　　成本模式下的转换，会计处理其实就是会计科目的对调：固定资产与投资性房地产对调，累计折旧与投资性房地产累计折旧(摊销)对调;固定资产减值准备与投资性房地产减值准备对调。

　　【2009年原考题·单选题】

　　甲公司从事房地产开发经营业务，20×8年度发生的有关交易或事项如下：

　　(1)1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。1月20日，甲公司与乙公司签订租赁合同并已将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为9 000万元，未计提跌价准备，公允价值为10 000万元。该出租商品房预计使用50年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。

　　【解析】题干最后一句话“甲公司对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。”

　　商品房的转换日为租赁期开始日即20×8年1月20日：

　　借：投资性房地产——商品房　　9 000

　　贷：开发产品　　　　　　　　　9 000

　　20×8年12月31日计提折旧(当月增加，下月开始计提折旧)：

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　165(9 000/50×11/12)

　　贷：投资性房地产累计折旧　　　　　　　　165

　　(2)1月5日，收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。该土地使用权成本为2 750万元，未计提减值准备，至办公楼开工之日已摊销10年，预计尚可使用40年，采用直线法摊销。办公楼于3月1日开始建造，至年末尚未完工，共发生工程支出3 500万元。

　　【解析】2008年3月1日转自用，确认为无形资产：

　　借：无形资产——办公楼土地使用权　　2 750

　　投资性房地产累计摊销　　　　　　　550(2 750/50×10)

　　贷：投资性房地产　　　　　　　　　　　2 750

　　累计摊销　　　　　　　　　　　　　　550

　　2008年12月31日的会计处理：

　　①摊销(3月～12月)：

　　借：管理费用　　　　　　　45.83

　　贷：累计摊销　　　　　　　　45.83(2 750/50×10/12)

　　②发生工程支出：

　　借：在建工程——办公楼　　3 500

　　贷：银行存款等　　　　　　3 500

　　(3)3月5日，收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。该商铺成本为6 500万元，至重新装修之日，已计提折旧2 000万元，账面价值为4 500万元，其中原装修支出的账面价值为300万元。装修工程于8月1日开始，于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出1 500万元。装修后预计租金收入将大幅增加。

　　【解析】20×8年8月1日重新装修：

　　“装修后预计租金收入将大幅增加”，即可以提高企业产生经济利益的能力，属于资本化支出;“计划对其重新装修后继续用于出租”，装修期间转入“投资性房地产(在建)”。

　　借：投资性房地产(在建)　　4 200

　　营业外支出　300(原装修账面价值)

　　投资性房地产累计折旧　　　2 000

　　贷：投资性房地产——商铺　　　6 500

　　20×8年12月31日：

　　借：投资性房地产(在建)1 500

　　贷：银行存款等　　　　　1 500

　　借：投资性房地产——商铺　　5 700

　　贷：投资性房地产(在建)　　5 700(4 200+1 500)

　　甲公司对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。

　　要求：

　　根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第3题至第5题。

　　3.下列各项关于甲公司对上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是(　)。

　　A.商铺重新装修所发生的支出直接计入当期损益

　　B.重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺作为固定资产列报

　　C.用于建造办公楼的土地使用权账面价值计入所建造办公楼的成本

　　D.商品房改为出租用房时按照其账面价值作为投资性房地产的入账价值

　　『正确答案』D

　　『答案解析』商铺重新装修发生的支出应予资本化，计入投资性房地产的成本，选项A错误;计划对商铺重新装修后继续用于出租，在重新装修完工并达到预定可使用状态后商铺应作为投资性房地产列报(无需签订租赁协议)，选项B错误;用于建造办公楼(自用)的土地使用权的账面价值作为无形资产单独核算，不计入办公楼成本，选项C错误;由于甲公司对出租的商品房采用成本模式进行后续计量，所以，商品房改为出租用房时应按照其账面价值作为投资性房地产的入账价值，选项D正确。

　　4.甲公司出租商品房20×8年度应当计提的折旧是(　)。

　　A.165.00万元

　　B.180.00万元

　　C.183.33万元

　　D.200.00万元

　　『正确答案』A

　　『答案解析』20×8年1月20日增加的投资性房产，从2月份开始计提折旧，20×8年度应当计提的折旧=9 000/50×11/12=165(万元)

　　5.下列各项关于甲公司20×8年12月31日资产负债表项目列报金额的表述中，正确的是(　)。

　　A.存货为9 000万元

　　B.在建工程为5 700万元

　　C.固定资产为6 000万元

　　D.投资性房地产为14 535万元

　　『正确答案』D

　　『答案解析』商品房已从存货转为投资性房地产，存货列报金额为0，选项A错误;在建工程(办公楼)金额为3 500，选项B错误;商品房、土地使用权和商铺均不确认为固定资产，固定资产金额为0，选项C错误;投资性房地产金额=商品房(9 000―165)+商铺5 700=14 535，选项D正确。

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