四、租赁合同
(一)租赁合同概述
1.租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
2.租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。
3.不定期租赁包括：
(1)租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
(2)当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，视为不定期租赁。
(3)租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
对于不定期租赁，双方当事人均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
(二)双方当事人的权利义务
1.承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。(正常损耗)
2.出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
3.承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
4.承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
5.在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
6.承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
【考题·单选题】甲将一辆二手车出售给邻居乙，并约定：在甲将汽车出售给乙之后，乙获得以每月150元的价格永久使用甲家车库的权利。后甲又与丙达成车库买卖合同，尚未办理过户手续。下列有关车库权利的表述中，正确的是( )。(2009年试题·新)
A.乙获得的车库使用权是物权
B.乙获得的车库使用权可以没有期限限制
C.乙获得的车库使用权不能对抗丙
D.如经多次催告乙仍不按约支付使用费，甲可以收回车库使用权
『正确答案』D
『答案解析』本题考核点是租赁合同的有关规定。(1)物权包括所有权、用益物权和担保物权，首先排除所有权和担保物权，对于用益物权，法律列举的范围不包括建筑物使用权。乙的车库使用权是基于租赁合同的使用权。所以选项A错误。(2)租赁期限最长不超过20年，所以选项B错误。(3)租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”，所以选项C错误。(4)承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，所以选项D正确。
7.因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
8.租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。学理上称为“买卖不破租赁”，所有的所有权让与均不破租赁，并非局限于买卖。
【考题·单选题】甲与乙订立租赁合同，将自己所有的一栋房屋租赁给乙使用。租赁期间，甲在征得乙同意后，将房屋卖给丙，并转移了所有权。下列有关该租赁合同效力的表述中，正确的是( )。(2005年试题)
A.租赁合同在乙和丙之间继续有效
B.租赁合同自动解除
C.租赁合同自动解除，但是甲应当对乙承担违约责任
D.租赁合同自动解除，但是丙应当另行与乙订立租赁合同
『正确答案』A
『答案解析』本题考核点是租赁合同当事人双方权利义务。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
(三)租赁合同的解除与延期
因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
(四)房屋租赁合同
1.房屋租赁的无效与处理
(1)出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
(2)出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
(3)租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
注意：上述情形在一审法庭辩论终结前取得批准的例外。
2.房屋租赁中承租人的优先权
(1)出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。其他标的物租赁并不适用优先购买权。
(2)具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：①房屋共有人行使优先购买权的;出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;②出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;③第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
3.房屋租赁中同住人的权利
承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
五、融资租赁合同
(一)融资租赁合同概述
1.融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。典型的融资租赁关系涉及三方当事人，即出租人、承租人和出卖人，内容涉及租赁和买卖两个方面。融资租赁合同应当采用书面形式。
2.在融资租赁合同中，承租人解除合同的权利应受到一定限制，在合同有效期内，无正当、充分的理由不得解除合同。
3.出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择与出卖人订立买卖合同，出卖人按照约定向承租人交付标的物，承租人享有与受领标的物有关的买受人的权利。承租人检验标的物合格后出具验收合格通知书，并与出租人订立融资租赁合同，出租人据此向出卖人付款。
4.出租人享有租赁物的所有权。承租人破产的，租赁物不属于破产财产。
(二)双方当事人的权利义务
1.租赁物不符合租赁合同约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。
2.出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，出租人不承担责任。
承租人应当妥善保管、使用租赁物。承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。
3.承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金;也可以解除合同，收回租赁物。
4.出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，租赁物的所有权归出租人。
5.当事人约定租赁期间届满租赁物归承租人所有，承租人已经支付大部分租金，但无力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租赁物的，收回的租赁物的价值超过承租人欠付的租金以及其他费用的，承租人可以要求部分返还。
【例题·单选题】甲公司按照融资租赁合同的约定，为乙公司向丙公司购买了一台起重机，然后租赁给乙公司使用。乙公司工作人员因操作不当，致使起重机砸伤了过路行人张某。根据《合同法》的规定，应当对张某承担损害赔偿责任的是( )。
A.乙公司
B.甲公司和乙公司
C.乙公司和丙公司
D.甲公司、乙公司和丙公司
『正确答案』A
『答案解析』本题考核点是融资租赁合同当事人双方权利义务。承租人应当妥善保管、使用租赁物，履行占有租赁物期间的维修义务，承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，出租人不承担责任。
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