2011年注册会计师考试《经济法》预习讲义(70)

　　第二节 所有权制度

　　一、业主的建筑物区分所有权(P350-351)

　　【解释1】建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系所产生的成员权三要素构成。

　　【解释2】当事人只要取得了专有所有权(购买了商品房)，便取得了共有权及成员权;丧失了专有所有权(出售了商品房)，便丧失了共有权及成员权。

　　【解释3】专有所有权、共有权及成员权作为一个整体不可分离。在转让、抵押、继承时，三者作为一个整体一并发生转移。权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。

　　1、建筑物区分所有权人在转让房屋时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权(转让商品房时，即使同等条件，想卖给谁就卖给谁)。

　　2、业主大会的决议(2008年多选题、2009年新制度单选题)

　　(1)一般决议：1/2+1/2

　　①制定和修改业主会议议事规则;

　　②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

　　③选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　④选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人。

　　【决议方式】应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　(2)特别决议：2/3+2/3

　　①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

　　②改建、重建建筑物及其附属设施。

　　【决议方式】应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

　　【解释】(2010年新增)“业主人数”按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;“专有部分面积”根据不同情况处理，一是按照不动产登记簿记载的面积计算，尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算，尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;“建筑物总面积”则按照前项的统计总和计算。

　　【例题1·多选题】根据《物权法》关于建筑物区分所有权的有关规定，下列选项中，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才能通过的事项有( )。(2008年)

　　A、选举业主委员会

　　B、制定和修改业主大会议事规则

　　C、改建、重建建筑物及其附属设施

　　D、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

　　【答案】CD

　　【例题2·单选题】“依山傍水”小区建成后，业主们决定通过业主大会选举业主委员会。根据物权法律制度的规定，下列关于业主大会选举业主委员会表决通过标准的表述中，正确的是( )。(2009年新制度)

　　A、经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主或占总人数2/3以上的业主同意

　　B、经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意

　　C、经专有部分占建筑物总面积超过1/2的业主或占总人数超过1/2的业主同意

　　D、经专有部分占建筑物总面积超过1/2的业主且占总人数超过1/2的业主同意

　　【答案】D

　　【例题3·多选题】甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼(共四层)的一至四层住宅，并各自办理了房产证。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的有( )。

　　A、甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入

　　B、一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利

　　C、若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权

　　D、如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意

　　【答案】ABD

　　【解析】选项C：建筑物区分所有权人在转让房屋时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权。