15.三种修正的归纳

　　16.比准价格的求取

　　房地产价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数

　　17.房地产价格的综合方法

　　■ 每一个可比实例经过三种修正和调整后，都会相应在地得到一个价值

　　■ 将多个价值综合为一个价值的方法：平均数、中位数、众数

　　18.成本法的适用对象

　　■ 特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公益房地产等。也适用于市场狭小或不完善，无法运用市场法估价的房地产

　　■ 在房地产保险及其他房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法

　　19.成本法的基本公式

　　■ 房地产价值=重新构建价格-折旧

　　20.新开发土地公式

　　■ 新开发土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　新开发单宗土地的单价

　　21.新建房地产公式

　　■ 新建房地产价值=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　■ 新建建筑物价值=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　22.旧房地产公式

　　■ 旧房地产价值=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧

　　■ 旧建筑物的价值=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧

　　23.重新购建价格的三大要点

　　■ 重新购建价格是在估价时点的价格

　　■ 重新购建价格是客观价格，不是个别企业或个人的实际耗费，而是社会的一般的公平耗费

　　■ 建筑物重新购建价格应是全新状况下的价格，未扣除折旧。土地重新购建价格应是估价时点状况下的价格(土地无折旧)

　　24.重置价格

　　■ 是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。

　　■ 材料技术和价格均为新

　　25.重建价格

　　■ 是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。形象地称为“复制”，用于有特殊保护价值的建筑物的估价

　　■ 材料技术用旧，价格用新，完全复制

　　26.重新购建价格的求取方法

 

　　27.折旧的种类(三大类)

　　28.建筑物的两个寿命

 

　　29.建筑物的两个年龄

　　30.两年龄之间的关系

　　■ 两年龄可以相等，也可能不同

　　■ 当建筑物维修养护正常时，实际年龄=有效年龄

　　■ 当建设维修养护比正常维护养护好或经过更新改造

　　有效年龄<实际年龄

　　■ 当建筑物的维修养护比正常差，有效年龄>实际年龄

　　剩余自然寿命=自然寿命-实际年龄

　　剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄

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