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2014中级经济师考试《房地产》复习讲义(第8章)

来源:考试吧 2013-12-2 10:06:00 考试吧:中国教育培训第一门户 模拟考场
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  全套讲义:2014中级经济师考试《房地产》复习讲义汇总

第八章 房地产估价

  1.市场法的适用对象

  ■ 适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、开发用地等数量较多、经常发生交易的项目

  ■ 不适合特殊厂房、机场、学校、纪念馆、古建筑、寺院等较少发生交易的项目,以及在建工程之类可比性差的房地产项目

  2.市场法的步骤

  ■ 搜集交易实例

  ■ 选取可比实例

  ■ 对可比实例的成交价格进行适当的处理

  价格换算-建立价格可比基础

  价格修正-进行交易情况修正

  市场状况调整-进行交易日期修正

  进行房地产状况修正

  ■ 求取比准0价格

  3.搜集交易实例

  ■ 要求

  内容完整、真实

  数量上尽可能的多

  ■ 内容

  交易实例房地产的状况

  交易双方基本情况

  成交日期

  成交价格

  付款方式

  交易情况

  4.选取可比实例

  ■ 可比实例选取的四方面要求:

  可比实例房地产应是被估价房地产的类似项目

  交易类型与估价目的相同

  成交日期与估价时点尽量接近

  成交价格是正常价格或可修正为正常价格

  ■ 数量要求

  3~10个为宜。

  5.建立价格可比基础(五统一)

  ■ 统一房地产范围

  ■ 统一付款方式

  ■ 统一价格表示单位

  ■ 统一币种和货币单位

  ■ 统一面积内涵和单位

  6.统一付款方式

  ■ 将分期付款折算为在成交日期时一次性付清

  ■ A~P或是F~P的换算关系

  

2014年中级经济师考试《房地产》章节复习讲义:第八章 房地产估价

  7.统一币种和货币单位

  ■ 不同币种之间换算,一般应采用成交日期的市场汇价

  ■ 但是如果在币种换算之前已进行了交易日期的修正的话,则采用估价时点的市场汇价

  8.统一面积内涵和单位

  ■ 建筑面积、套内建筑面积、使用面积的换算

  ■ 关键是无论采用何种面积计价,一宗房地产的总价是相同的

  建筑面积下的单价×建筑面积

  =套内建筑面积下的单价×套内建筑面积

  =使用面积下的单价×使用面积

  ■ 根据这个公式,进行简单的数学运算,就可以进行面积转换。

  9.税费的非正常负担

  正常价格=卖方实际得到的价格+应由卖方负担的交易税费

  应由卖方负担的交易税费=正常价格×应由卖方缴纳的税费比率

  正常价格=买方实际付出的价格-应由买方负担的交易税费应由买方负担的交易税费=正常价格×应由买方缴纳的税费比率

  【重点难点】

  

2014年中级经济师考试《房地产》章节复习讲义:第八章 房地产估价

  解此类题的关键除了记住公式外,就是确定价格是由哪一方实际得到或实际支付的

  10.市场状况调整的方法

  

2014年中级经济师考试《房地产》章节复习讲义:第八章 房地产估价

  11.价格指数

  ■ 定基价格指数(尾首相比)

  估价时点的价格=可比实例成交日期的价格×估价时点的价格指数/成交日期的价格指数

  ■ 环比价格指数(连乘)

  估价时点的价格=可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×估价时点的环比价格指数(注意成交当期的价格指数是不乘的,从成交下一期开始乘指数)

  12.房地产价格变动率

  ■ 逐期变动率

  在估价时点的价格=可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率)期数

  ■ 平均变动率

  在估价时点的价格=可比实例在成交日期时的价格× (1± 价格变动率×期数)

  13.房地产状况调整的内容(三内容)

  ■ 区位状况调整

  ■ 实物状况调整

  ■ 权益状况调整

  14.房地产状况调整方法

  ■ 百分率法

  可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在被估价房地产状况下的价格

  ■ 差额法

  可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整金额=可比实例在被估价房地产状况下的价格

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