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经济师考试
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2011经济师考试《中级房地产》讲义辅导(23)

考试吧整理了2011经济师考试《中级房地产》讲义辅导,帮助考生备考。

  第二节 资金的时间价值及等值计算

  【主要内容】

  1.资金的时间价值的含义和产生原因

  2.现金流量和现金流量图

  3.利息和利率

  4.资金等效值及其计算

  【内容详解】

  1. 资金的时间价值的含义和产生原因

  1.1 资金时间价值的含义

  ■不同时间发生的等额资金在价值上的差异,就是资金的时间价值

  ■盈利、利息是资金时间价值的体现

  ■资金的时间价值是使用动态分析法对项目进行可行性分析与比选的依据和出发点

  1.2 资金具有时间价值的原因

  ■投资收益-货币有在一定时间内通过某些经济活动产生增值的可能

  ■通货膨胀-等量的钱现在的比以后的值钱,货币有通货膨胀的可能

  ■时间风险-得到同样的货币,要承担时间风险,且具有多种不确定因素

  2. 现金流量和现金流量图

  2.1 现金流量

  ■现金流出(负现金流量):某一时点上流出该系统的资金

  ■现金流入(正现金流量):某一时点上流入该系统的资金

  ■净现金流量:=现金流入量-现金流出量

  2.2 现金流量图

  ■现金流量图的画法

  ☆一条向右的带箭头的线代表时间轴

  ☆上面的点代表时间点,起点为0

  ☆向上的箭头表示现金流入,向下的箭头代表现金流出

  ☆箭头的长短与资金量值成正比

  ■现金流量的三要素

  ☆大小(现金数额)

  ☆方向(现金流入或流出)

  ☆作用点(发生的时间点)

  

  2.3 现金流量图画法中的特别规定-期末惯例法

  ☆现金流量图中的0点,表示第一年的年初,其它年数1、2、3…n都表示是这一年的年末。

  ☆只有初始投资是在第一个计息期的期初,其它年内的投入或支出,都要归在这一个计息期的期末。

  ☆如果现金流入或流出不是发生在计息期的期初或期末,为了简化计算,通常将其视为发生在计算期的期末

  ☆本期的期末为下期的期初,前一期的期末就意味着今期的期初,除了第一个计息期外,一笔收入或支出如果发生在这一年的年初,则在现金流量图中必须表示为上一年的流入或流出中。

  ☆两个刻度之间的时间长度称为计息周期

  3. 利息和利率

  3.1 利息和利率的概念

  ■利息作为衡量资金时间价值的绝对尺度,利率是相对尺度

  ☆资金借出者角度-利息是将货币让渡出去的货币补偿

  ☆资金借入者角度-利息是资金使用成本

  ☆现实角度看-利息是资金在不同时间上的增值额

  ☆从房地产投资项目经济评价角度看-利息是衡量资金随时间变化的尺度

  ■利率的公式

  ☆

  

  3.2 单利

  ■利息和时间成线性关系,只计取本金的利息,本金所产生的利息不再计算利息

  

  ■分期投资按单利计算的投资总额(如每期还款额相等)

  

  【例题·计算题】【典型例题】某房地产开发项目的总投资为30000万元,其中50%向银行申请抵押贷款,贷款年利率为7%,合同规定全部本息5年还清,利息不再计息,求5年后的还款总额。

  3.3 复利

  ■复利指每期末不支付利息,而将该期利息转为下期的本金,即不但本金产生利息,而且利息也产生利息。

  ■复利的种类

  ☆间断复利-按期计算复利的方法(实际中采用)

  ☆连续复利-按瞬时计算复利的方法

  【例题·计算题】【典型例题】将1000元存入银行,年利率为6%,如果按复利计算,则三年后的本利和为多少?

  【重点】

  ■本金与利率均相同时,按复利计算的利息要比按单利计算的利息高。

  3.4 周期利率、名义利率和实际利率

  ■周期利率

  ☆是指计息周期实际计算利息时采用的利率。周期利率=年利率/n

  ■名义利率

  ☆指一年内多次计息时的年利率

  ☆名义利率是周期利率与计算期数的乘积 r=i.n

  ■实际利率

  ☆单利计息时,名义利率等于周期利率,复利时有较大差别

  ■名义利率和实际利率的关系

  ☆当n=1时,名义利率等于实际利率

  ☆当n大于1时,且一年中计复利的次数越多,实际利率高于名义利率

  ☆当n小于1时,实际利率小于名义利率

  ☆当n趋于无穷大时,一年中计算期无限多,得出连续复利的一次性支付公式

  【例题1·计算题】【典型例题】已知某笔贷款的年利率为15%,按季度计算,则该笔贷款的实际年利率为( )。

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