全国2013年10月自考真题汇总

　　一、单项选择题(本大题共20小题，每小题2分，共40分)

　　在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。

　　1.房地产估价应以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提来进行，以下能体现房地产合法处分的是

　　A.以最高收益为依据 B.以所有权人意志为依据

　　C.以合同允许的处分方式为依据 D.以领导意志为依据

　　2.对一宗房地产来说，房屋建筑和土地必须合理配置，如果相对于土地，建筑物的面积太小的话，其产生的后果为

　　A.资源集约 B.资源浪费

　　C.人流拥挤 D.资产效益提高

　　3.以下适宜采用市场比较法的房地产为

　　A.写字楼 B.城市广场

　　C.公园 D.发电站

　　4.如果将市场比较法的操作步骤分为7步：①选取可比实例②收集交易实例③进行交易日期修正④进行交易情况修正⑤建立价格可比基础⑥求取比准价格⑦进行房地产状况修正，则下列排列顺序正确的是

　　A.①②⑤③④⑦⑥ B.①②⑤⑦④③⑥

　　C.②①④③⑦⑤⑥ D.②①⑤④③⑦⑥

　　5.应用市场比较法时，选取的交易案例必须是

　　A.合法的 B.违章建筑

　　C.缺少土地使用权证的 D.享受政府特殊优惠政策的

　　6.有一幢砖混结构的住宅，建筑层数为七层，要求用市场比较法评估其抵押价格，则以下比较合适的可比实例是

　　A.钢混结构七层综合大楼 B.3年前出售的砖混结构七层住宅

　　C.近期出售的砖混结构七层住宅 D.近期抵押的砖混结构七层住宅

　　7.某宗房地产建筑面积144平方米，套内建筑面积108平方米，成交价格为套内建筑面积价格每平方米10000元，付款方式为成交日一次性付款，则该宗房地产在其成交日期一次性付清的每平方米建筑面积单价为______元/平方米。

　　A.6730 B.7500

　　C.8300 D.9200

　　8.某宗房地产2009年6月1日的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2009年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2009年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1(以2005年1月1日为100)，则该宗房地产2009年10月1日的价格为______元/m2。

　　A.1988.56 B.2174.57

　　C.2251.47 D.2302.22

　　9.为评估某宗房地产2007年9月1日的价格，选取了成交日期为2006年10月1日、成交价格为3000元/平方米的可比实例。另获知该类房地产的价格2006年6月1日至2007年2月1日平均每月比上月上涨1.5%，2007年2月1日至9月1日每月比上月上涨2%，则该可比实例的价格进行市场状况调整后为______元/平方米。

　　A.3658 B.3742

　　C.3900 D.4102

　　10.某可比实例的建筑面积为120平方米，估价中调查获知其价格是卖方实际得到50万元。在这宗交易中，买卖双方正常情况下的税费率分别为3%和1.5%，将此可比实例修正为正常情况下的单价为______元/平方米。

　　A.4230 B.4479

　　C.4500 D.4986

　　11.对估价房地产的新旧程度进行修正属于

　　A.权益状况修正 B.实物状况修正

　　C.交易情况修正 D.区位状况修正

　　12.以下适宜采用成本法的是

　　A.有广泛市场交易的房地产类型 B.具有装修改造潜力的旧的房地产的估价

　　C.房地产保险理赔估价 D.同时对大量土地的估价

　　13.特殊工业厂房适宜采用______进行估价。

　　A.成本法 B.市场法

　　C.路线价法 D.收益还原法

　　14.根据《房地产估价规范》，运用成本法估价时，当收集了有关成本、税费、开发利润等资料后，下一步工作是

　　A.估算折旧 B.估算重新构建价格

　　C.求取积算价格 D.估算收益

　　15.运用成本法进行估价，其基本公式为

　　A.V=a/r

　　B.可比价格=可比实例的价格×调价系数

　　C.积算价格=估价对象现价+建筑物的折旧

　　D.积算价格=重新构建价格—建筑物的折旧

　　16.运用成本法计算新开发土地的价格时，采用的基本公式是

　　A.新开发土地价格=取得土地的费用+开发土地的费用+正常利税

　　B.新开发土地的价格=土地出让金+开发成本+正常利税

　　C.新开发土地的价格=土地出让金+开发土地的费用+土地投资利息

　　D.新开发土地的价格=取得土地的费用-开发土地的直接费用+正常利润

　　17.运用成本法进行估价时，建筑物的重新构建价格—建筑物的折旧得到的是

　　A.新开发土地的价格 B.旧有建筑物价格

　　C.新建的房地产价格 D.旧有房地产的价格

　　18.土地取得费用、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费和开发利润合起来构成

　　A.重新构建价格 B.开发总成本

　　C.投资总成本 D.投资收益

　　19.意外的破坏磨损被称为

　　A.经济折旧 B.成新折旧

　　C.功能折旧 D.物质折旧

　　20.有一房地产正常情况下的年纯收益为20万元，资本化率为10%，其经济耐用年限为无限年，则该房地产的收益价格为

　　A.100万元 B.200万元

　　C.300万元 D.400万元

　　二、多项选择题(本大题共7小题，每小题2分，共14分)

　　在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂、少涂或未涂均无分。

　　21.以下各项属于房地产特性的有

　　A.不可移动性 B.难以变现性

　　C.坚不可摧性 D.保值增值性

　　E.相互独立性

　　22.按用途来分，房地产可分为

　　A.商业房地产 B.出租型房地产

　　C.餐饮房地产 D.熟地

　　E.农业房地产

　　23.按房地产出让方式，价格可以表现为

　　A.拍卖价格 B.招标价格

　　C.成交价格 D.楼面地价

　　E.协议价格

　　24.在计算商业经营型房地产的净收益时，其扣除项目包括

　　A.商品销售成本 B.经营费用

　　C.商品销售税金及附加 D.管理费用

　　E.维修费用

　　25.在房地产估价中应用最广泛的三种资本化率是

　　A.抵押贷款资本比率 B.综合资本化率

　　C.自有资金收益率 D.建筑物资本化率

　　E.土地资本化率

　　26.房地产估价报告应记载的事项包括

　　A.估价项目名称 B.估价合同

　　C.委托方名称或姓名和住所 D.估价依据

　　E.估价原则

　　27.以下属于房地产估价报告常见错误的选项有

　　A.估价结论的金额缺少大写

　　B.表达分寸的词语客观恰当

　　C.没有说明估价目的

　　D.在估价中采用客观成本进行估算

　　E.在估价中采用实际成本进行估算

　　非选择题部分

　　注意事项：

　　用黑色字迹的签字笔或钢笔将答案写在答题纸上，不能答在试题卷上。

　　三、简答题(本大题共4小题，第28~30小题各5分，第31小题7分，共22分)

　　28.简述房地产价格的概念及其形成原因。

　　29.什么是土地使用权出让价格?什么是补地价?

　　30.简述影响房地产价格的个别因素及其包含的具体因素。

　　31.试述假设开发法的基本理论依据与适用范围。

　　四、计算题(本大题共2小题，每小题5分，共10分)

　　32.某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益105万元，年支出总费用78万元。在附近选取了A、B、C三宗类似房地产，其价格及净收益如下表所示。试用所给资料估计该宗房地产的价格(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。

　　题32表

　　33.一块前后两面临街、总深度为30米的矩形土地，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米。请采用重叠价值估价法计算其前街和后街影响深度。

　　五、案例综合题(本大题14分)

　　34.某开发商拟购入350亩土地。规划允许建筑面积50万m2,单位建筑面积的建造成本为1250元/m2，专业费用为建造成本的6%，区内设施配套费预计为建造成本的15%，税收为销售收入的5%，年利息率为12%，开发商的直接成本利润率为10%，预计单位建筑面积楼价为4500元/m2。试用传统方法求开发商能承受的地价。(总开发时间为4年，开发成本均匀投入，单利计息)

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