第六节 房地产开发项目合同管理

　　一、房地产开发项目合同的概念和内容

　　房地产开发项目合同内容：①合同的当事人。②合同的标的。合同标的是当事人双方的权利、义务所指的对象。它可能是实物、行为、服务性工作、智力成果等。如工程承包合同的标的是完成工程项目。标的是合同必须具备的条款，无标的或标的不明确的，合同则不能成立，也无法履行。③标的的数量和质量。标的的数量和质量共同定义标的的具体特征。标的的数量一般以度量衡作为计算单位，以数字作为衡量标的的尺度。标的的质量是指质量标准、功能、技术要求、服务条件等。无标的的数量和质量的定义，合同则无法生效和履行。④合同价款或酬金。价款或酬金是指取得标的的一方向对方支付的代价，作为对方完成合同义务的补偿。合同中应标明价款数量、拨付方式和结算程序。⑤合同期限、履行地点和方式。合同期限是指履行合同的期限，即从合同生效至合同结束的时间。履行地点是指合同标的物所在地。例如，以承包工程为标的的合同，其履行地点是工程计划文件所规定的工程所在地。⑥违约责任。合同一方或双方因过失不能履行或不能完全履行合同责任而侵犯了另一方的权利时所应承担的责任即为违约责任。违约责任是合同的关键条款之一。不规定违约责任，则合同双方难以形成法律约束力，难以保证圆满地履行，发生争执也难以解决。⑦解决争执的方法。

　　二、房地产开发项目合同体系

　　(一)业主的主要合同关系

　　①工程咨询合同;②工程勘察设计合同;③工程监理合同;④工程施工合同;⑤工程货物采购合同;⑥融资合同。

　　(二)施工承包商的主要合同关系

　　①分包合同。②货物采购合同。③运输合同。运输合同即承包商为解决材料和设备的运输问题而与运输单位签订的合同。④加工合同。加工合同即承包商将建筑构配件、特殊构件加工任务委托给加工承揽单位而签订的合同。⑤租赁合同。在建筑工程中承包商需要许多施工设备、运输设备、周转材料。当有些设备、周转材料在现场使用率较低或自己购置需要大量资金投入，而自己又不具备这个经济实力时，可以采用租赁的方式，与租赁单位签订租赁合同。⑥劳务供应合同。劳务供应合同即承包商与劳务供应商之间签订的合同，由劳务供应商向工程提供劳务。⑦保险合同。保险合同即承包商按施工合同要求对工程进行投保，与保险公司签订的合同。

　　(三)项目合同体系构成图

　　上述主要合同关系按纽带关系或管理层次整合，可以得到如图8—7所示的合同体系。在图8—7中，工程项目业主和其他参建方直接签订的合同为第一个层次的合同，业主方常称为甲方，在合同的签订过程中起主导作用。其他一些合同，业主一般并不是合同的当事人，但业主在其中还有重要的影响。

　　常见的合同类型有：

　　(1)总价合同。总价合同要投标人按照招标文件的要求，对建设项目报一个总价，合同履行后，工程款的结算以总价作为依据。工程量的风险、物价上涨的风险由承包人承担。因此，它只适用于工程规模小、工期短和风险不大的房地产开发项目。

　　(2)单价合同。单价合同是整个合同期间执行同一合同单价，而工程量按照实际完成的

　　数量进行计算的合同，工程量清单计价模式即是单价合同的基础。

　　(3)成本加酬金合同。这种合同是承包商向承包人支付工程项目的实际成本，并按照实

　　现约定的某一方式支付一定酬金的合同。

　　在房地产开发项目合同中，比较重要的条款有：

　　(1)适用于合同关系的法律，以及合同争议处理的方式。

　　(2)付款方式。如采用进度付款、分期付款、预付款或由承包商垫资。

　　(3)合同价格的调整条件、范围、调整方法，特别是由于物价上涨、汇率变化、法律变化、关税变化对合同价格调整的规定。

　　(4)合同双方风险的分担。即将项目风险在业主和承包商之间合理分配。基本原则是，

　　通过风险分配激励承包商努力控制工期、费用、质量三大目标，控制风险，达到最好的工程经济效益。

　　(5)对承包商的激励措施。各种合同中都可以订立奖励条款。恰当地采用奖励措施可以

　　鼓励承包商缩短工期、提高质量、降低成本、提高管理积极性。

　　(6)为了保证双方诚实信用，必须有相应的合同措施，如工程中的保函、保留金和其他担保措施，合同中对违约行为的处罚规定和仲裁条款等。承包商的材料和设备进入施工现场，则作为业主的财产，没有业主或工程师的同意不得移出现场。