第四节 房地产投资项目风险分析

　　一、房地产投资项目风险分析概述

　　(一)房地产投资风险的含义

　　房地产投资风险：是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。

　　在论证设计阶段，主要风险来自于市场调研及项目经济分析和预测的准确性;

　　在资金筹措阶段，资本结构的变化会对未来收益产生很大的影响;

　　在项目建设阶段，承包商的项目控制与管理能力、通货膨胀及不可预料事件的发生对投资目标的实现构成威胁。

　　(二)房地产投资风险的特征

　　(1)客观性。房地产投资风险是客观存在的，不以人的意志为转移。

　　(2)不确定性。风险的主要特征是不确定性，也就是难以预知。

　　(3)潜在性。房地产投资风险不仅具有随机性，同时它也附着在房地产经营中的某些确

　　定事物中间，并通过它们的发生而起作用。

　　(4)损益双重性。房地产风险对于房地产收益并非只有负面影响，如果能正确认识并充

　　分利用风险，就有可能增加收益。风险结果的双重性说明对待风险不应消极预防，更不应惧

　　怕，而是要将风险当作一种经营机会。

　　(5)可测性。不确定性是风险的本质，但这种不确定性并不是指对客观事物的全然无知。

　　人们可以根据以往发生的一系列类似事件的统计资料，经过分析，对某种投资风险发生的频率及其造成的经济损失程度作出主观上的判断，从而对可能发生的风险进行预测和衡量。风险的测量过程就是对风险的分析过程。它对风险控制和防范，决策和管理具有举足轻重的影响。

　　(6)相关性。投资者面临的风险与其投资行为及决策是紧密相连的。同一风险事件对不同的投资者会产生不同的风险;同一投资者由于其决策或采用的策略不同，会面临不同的风险结果。

　　(三)房地产投资项目风险分析的含义和内容

　　房地产投资项目风险分析：是在房地产投资项目财务评价和不确定性分析的基础上，进一步综合分析识别房地产投资项目在将来建设和运营过程中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险的对策，降低风险损失。

　　房地产投资项目风险分析包括：风险识别、风险估计、风险评价和风险应对四个环节。