四、计算分析题

　　1.和正股份有限公司(以下简称和正公司)为增值税一般纳税人，适用的增值税税率为17%。不考虑除增值税以外的其他税费，和正公司按净利润的10%计提盈余公积。和正公司有关房地产的相关业务资料如下：

　　(1)2011年10月，和正公司开始自行建造一栋写字楼。在2012年建设期间，和正公司共领用工程物资1800万元(含增值税);领用本企业自产的库存商品一批，成本150万元，计税价格200万元;另支付在建工程人员薪酬516万元。

　　(2)2012年12月，和正公司与丙公司签订了租赁协议，将该写字楼经营租赁给丙公司，租赁期为2年，年租金为240万元，租金于每年年末结清。租赁期开始日为2012年12月31日。和正公司采用成本模式对该投资性房地产进行后续计量。

　　2012年12月31日，该写字楼达到了预定可使用状态并投入使用，该写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为0。

　　(3)2014年1月1日，和正公司持有的该写字楼满足采用公允价值模式的条件，和正公司决

　　定改用公允价值模式对该写字楼进行后续计量。与该写字楼同类的房地产在2014年年初的公允价值为2200万元。

　　(4)2014年年末该写字楼的公允价值为2400万元。

　　(5)2014年12月，和正公司与丙公司就该写字楼达成转让协议，并于2015年1月1日办理完过户手续，以2450万元的价格将该写字楼转让给丙公司，全部款项已收到并存入银行。

　　要求：

　　(1)编制和正公司建造写字楼以及转换日转换为投资性房地产的有关会计分录。

　　(2)编制和正公司该项写字楼2013年末的有关会计分录。

　　(3)编制和正公司2014年初将该项写字楼改用公允价值模式计量的有关会计分录。

　　(4)编制和正公司该项写字楼有关2014年末的有关会计分录。

　　(5)编制和正公司2015年初处置该项写字楼的有关会计分录。

　　(答案中的金额单位用万元表示)

　　2.A公司有关房地产的相关业务资料如下：

　　(1)2009年12月，A公司与B公司签订租赁协议，将其自用的一栋办公楼出租，以赚取租金，采用成本模式进行后续计量，租赁期开始日为2009年12月31日，租期为3年，每年收取租金360万元，租金于每年年末收取。该办公楼的原价为5400万元，采用直线法计提折旧，预计总的使用年限为30年，至转换日已使用10年，预计净残值为零，已计提折旧1780万元(含2009年12月份折旧额)，已于2008年底计提减值准备420万元。税法上折旧方法、折旧年限、预计净残值与会计上一致。

　　A公司在2009年底所做的会计处理为：

　　借：投资性房地产3200

　　累计折旧1780

　　固定资产减值准备420

　　贷：固定资产5400

　　(2)2010年末，A公司对该项投资性房地产计提折旧、确认租金收入的处理如下：

　　①2010年计提折旧：3200÷20=160(万元)

　　借：管理费用160

　　贷：投资性房地产累计折旧160

　　②2010年12月31日确认租金收入：

　　借：银行存款360

　　贷：其他业务收入360

　　(3)2011年1月1日，该项房地产所在地的房地产交易市场已比较成熟，已满足采用公允价值模式计量的条件，A公司决定对该项投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2011年1月1日公允价值为3240万元，假设A公司按净利润的10%计提盈余公积。

　　A公司在2011年1月1日的账务处理如下：

　　借：投资性房地产一成本3240

　　投资性房地产累计折旧160

　　贷：投资性房地产一写字楼3200

　　公允价值变动损益200

　　(4)2011年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为3400万元。A公司2011年底做的

　　①确认公允价值变动：

　　借：投资性房地产一公允价值变动160

　　贷：公允价值变动损益160

　　②确认租金收入：

　　借：银行存款360

　　贷：其他业务收入360

　　(5)2012年12月31日，与B公司的租赁合同到期，A公司将该房地产出售给C公司。售价

　　为4000万元，C公司已用银行存款付清。

　　A公司2012年底做的账务处理如下：

　　①确认租金收入：

　　借：银行存款360

　　贷：其他业务收入360

　　②编制出售投资性房地产的相关会计分录：

　　借：银行存款4000

　　贷：投资性房地产一成本3240

　　一公允价值变动160

　　(6)假定不考虑所得税等相关税费。

　　要求：根据上述材料，逐笔分析、判断A公司所做的会计处理分录是否正确，如不正确，请说明理由，并做出正确的会计处理。(答案中金额单位用万元表示)

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