四、土地增值税的计税依据

　　(一)应税收入的确定

　　1.货币收入。货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。

　　2.实物收入。实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入。

　　3.其他收入。其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利。

　　(二)扣除项目及其金额

　　准予纳税人从房地产转让收入额减除的扣除项目具体包括以下六项内容：

　　1.取得土地使用权所支付的金额。

　　(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。

　　(2)纳税人在取得上地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金。

　　2.房地产开发成本。

　　(1)土地征用及拆迁补偿费。

　　(2)前期工程费。

　　(3)建筑安装工程费。

　　(4)基础设施费。

　　(5)公共配套没施费。

　　(6)开发间接费用。

　　3.房地产开发费用。

　　(1)财务费中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按《实施细则》第七条(一)、(二)项规定(即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，下同)计算的金额之和的5%以内计算扣除。计算公式为：

　　允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%

　　(2)财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《实施细则》第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。计算公式为：

　　允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%

　　4.与转让房地产有关的税金。

　　与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

　　5.财政部确定的其他扣除项目。

　　对从事房地产开发的纳税人可按《实施细则》第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不适用。

　　6.旧房及建筑物的扣除金额。

　　(1)按评估价格扣除。

　　(2)按购房发票金额计算扣除。

　　(3)核定征收。

　　7.计税依据的特殊规定。

　　隐瞒、虚报房地产成交价格的;提供扣除项目金额不实的;转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的;非直接销售和自用房地产收人等。

　　五、土地增值税的税率与应纳税额的计算

　　(一)土地增值税的税率

　　土地增值税实行四级超率累进税率，税率分别为30%、40%、50%、60%。

　　(二)土地增值税应纳税额的计算

　　1.应纳税额的计算公式。

　　土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是：

　　应纳税额=∑(每级距的增值额×适用税率)

　　2.应纳税额的计算步骤。

　　(1)计算增值额;

　　(2)计算增值率;

　　(3)确定适用税率;

　　(4)计算应纳税额。

　　3.土地增值税应纳税额的计算。

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