2010年政法干警考试《民法学》专题讲义(54)

　　专题五十四，转移使用权的合同

　　租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益， 承租人支付租金的合同。

　　融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物 的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。

　　借用人因管理、使用不善造成借用物毁损的，借用人应当负赔偿责任，借用物自身有缺陷的，可以减轻借用人的赔偿责任

　　1,租赁合同：有偿，诺成，双务，不要式(城市房屋租赁为要式)

　　出租人义务：适租，否则构成根本违约

　　维修，否则可在租金中抵消

　　权利瑕疵担保：否则可减少或不付租金

　　承租人义务：正当使用，妥善保管，天赋禁止，禁止转租，支付租金，返还租赁物

　　权利：占有，使用，收益，买卖不破租赁，生前共同居住人的继续履行请求权

　　转租：因无权被解除的，出租人对次承租人不负违约责任

　　差价应作为不当得利返还

　　2，使用借贷(借用)合同：标的屋为消耗物，无偿合同

　　3，融资租赁合同

　　--出卖人向承租人交付标的物，负瑕疵担保责任，承租人对出卖人索赔

　　--出租人不负维修义务

　　--出租人不负租赁物侵权责任

　　--出租人不负瑕疵担保责任

　　--要式合同

　　如无约定，期满归出租人

　　租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分 无效。

　　租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订 之日起不得超过二十年。

　　租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人 未采用书面形式的，视为不定期租赁。

　　出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁 期间保持租赁物符合约定的用途。

　　承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的 使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

　　承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物 ，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。

　　承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁 物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

　　出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定 的除外。

　　承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期 限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租 金或者延长租期。

　　承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物 毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

　　承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增 设他物。

　　承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人 可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

　　承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。 承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

　　在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租 人所有，但当事人另有约定的除外。

　　承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没 有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上 的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期 间届满时支付。

　　承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租 人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、 收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

　　第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

　　租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合 同的效力。

　　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内 通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全 部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以 解除合同。

　　当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本 法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

　　租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订 立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

　　承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的 人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

　　租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁 物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

　　租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有 提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

　　融资租赁合同应当采用书面形式。

　　出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买 卖合同，出卖人应当按照约定向承租人交付标的物，承租人享有与受领标的物有关的买受人的权利。

　　出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖 合同义务的，由承租人行使索赔的权利。承租人行使索赔权利的，出租人应当协助。

　　出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买 卖合同，未经承租人同意，出租人不得变更与承租人有关的合同内容。

　　出租人享有租赁物的所有权。承租人破产的，租赁物 不属于破产财产。

　　融资租赁合同的租金，除当事人另有约定的以外，应 当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。

　　租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不 承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。

　　出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。

　　承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤 害或者财产损害的，出租人不承担责任。

　　承租人应当妥善保管、使用租赁物。

　　承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。

　　承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合 理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金;也可以解除合同，收回租赁物。

　　当事人约定租赁期间届满租赁物归承租人所有，承租 人已经支付大部分租金，但无力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租赁物的，收回的租赁物的价值超过承租人欠付的租金以及其他 费用的，承租人可以要求部分返还。

　　出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。 对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁物的所有权归出租人。

　　出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

　　承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。

　　私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

　　未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁;如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。