2013年注册会计师《经济法》强化辅导讲义(9)

　　全套讲义：2013年注册会计师《经济法》强化辅导讲义汇总 

第二节　物权变动

　　一、物权变动的形态

　　1.原始取得。是指非依他人既存的权利而是基于法律规定直接取得所有权。包括先占、生产、收益孳息、添附;

　　2.继受取得。是指基于他人既存的权利而取得所有权。其方式主要是法律行为。

　　【例题·多选题】属于所有权原始取得的方式包括(　)。

　　A.收益孳息

　　B.接受继承

　　C.接受遗赠

　　D.先占

　　『正确答案』AD

　　『答案解析』本题考核所有权原始取得的方式。选项BC属于所有权继受取得的方式。

　　二、物权变动的原因

　　(一)基于法律行为的物权变动

　　物权行为是直接发生物权让与、变更或废止效力之法律行为。

　　(二)非基于法律行为的物权变动

　　1.基于事实行为的物权变动。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

　　2.基于法律规定。因继承或者受遗赠取得物权。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

　　3.依据“公共权力”发生的物权变动。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

　　提示：非基于法律行为的物权变动不必以公示为前提。

　　【例题·多选题】根据《物权法》，关于非依法律行为的物权变动的说法，正确的有(　)。

　　A.某人民法院对离婚诉讼作出的分割不动产的判决书生效时即发生物权变动效力

　　B.某市人民政府征收集体土地的决定生效即发生物权变动效力

　　C.张某自继承开始时即取得遗产的所有权

　　D.赵某的宅基地因洪水灭失，宅基地使用权并不消灭

　　『正确答案』ABC

　　三、物权行为

　　1.财产法上的法律行为有债权行为与物权行为之别。

　　例如：房屋买卖合同只是债权行为，并不足以导致房屋所有权转让。房屋所有权的转让依赖于出卖人向买受人为了履行买卖合同而转让所有权的行为(意义上称合同的履行行为)，在转让物权的意义上则称物权行为。

　　2.当事人一方不得以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效。

　　3.出卖人就同一标的物订立多重合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，可以请求追究出卖人的违约责任。

　　四、物权变动的公示方式

　　(一)动产物权变动的公示方式：交付。

　　1.现实交付

　　2.交付替代

　　(1)简易交付

　　动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。风险也于此时发生转移。

　　【例题·单选题】甲公司依据租赁合同交付给乙公司工程设备一套，乙公司使用后表示满意，向甲公司提出购买该套设备，甲公司表示同意，买卖合同订立时该套设备的所有权转移。这种交付方式是(　)。

　　A.直接交付

　　B.简易交付

　　C.指示交付

　　D.占有改定

　　『正确答案』B

　　(2)指示交付

　　动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。

　　【例题·单选题】甲企业将一套生产设备租给乙企业使用，租期未满，甲企业将该设备卖给了丙企业，并在买卖合同中约定将甲企业对乙企业享有的返还该设备的请求权转让给丙企业，这种交付方式是(　)。

　　A.直接交付

　　B.占有改定

　　C.简易交付

　　D.指示交付

　　『正确答案』D

　　(3)占有改定

　　所谓占有改定，是指动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有，而受让人则取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。

　　【例题·单选题】甲在乙的画展上看中一幅画，并提出购买，双方以5万元成交。甲同意待画展结束后，再将属于自己的画取走。根据《物权法》的规定，此种交付方式属于(　)。

　　A.现实交付

　　B.简易交付

　　C.指示交付

　　D.占有改定

　　『正确答案』D

　　(二)不动产物权变动的公示方式：登记。

　　1.土地登记与房屋登记(根据所登记的不动产类型划分)。

　　2.土地总登记、初始登记、变更登记、转移登记与注销登记。

　　3.所有权登记、使用权登记、地役权登记与抵押权登记(以登记的权利类型为标准划分)。

　　4.更正登记与异议登记

　　(1)更正登记

　　权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

　　(2)异议登记

　　异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。

　　①异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，异议登记后，第三人不得主张基于登记而产生的公信力(不适用于善意取得)。

　　②为了避免不动产物权的效力不因异议登记而长期处于不稳定，法律要求异议登记申请人在异议登记之日起15日内起诉，不起诉的，则异议登记失效。

　　③如果异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

　　【例题·多选题】某房屋登记的所有人为甲，乙认为自己是共有人，于是向登记机构申请更正登记。甲不同意，乙又于3月15日进行了异议登记。3月20日，丙打算买甲的房屋，但是到登记机构查询发现甲的房屋存有异议登记，遂放弃购买。乙申请异议登记后，发现自己的证据不足，遂对此事置之不理。下列哪些选项是正确的(　)。

　　A.异议登记后，未经乙同意，处分该房屋的，不发生物权效力

　　B.异议登记于3月31日失效

　　C.甲有权向乙请求赔偿损失

　　D.甲有权向登记机构请求赔偿损失

　　『正确答案』BC

　　『答案解析』(1)权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿;BC正确，D错误。(2)异议登记并不能阻碍权利人行使其对于不动产的处分权;A错误。

　　5.预告登记

　　(1)预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　(2)预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　提示：具体有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：(1)预购商品房;(2)以预购商品房设定抵押;(3)房屋所有权转让、抵押等。

　　【例题·多选题】甲向乙出售房屋并订立买卖合同。双方约定：乙应在一年内分期支付完毕价款;甲先将房屋交付乙使用，一年后转移所有权。房屋交付后，双方前往房屋登记机构办理了预告登记。下列表述中，正确的有(　)。

　　A.乙已取得房屋所有权

　　B.若甲未经乙同意，将房屋另行出卖给丙，则甲、丙的买卖合同无效

　　C.若甲未经乙同意，将房屋抵押给丁，该抵押行为不能发生物权效力

　　D.若甲因为乙没有按期支付价款而依法解除合同，则预告登记失效

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』(1)当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本题中，由于双方没有办理正式的登记，因此乙并没有取得房屋所有权，A错误;(2)预告登记的作用在于使得权利人擅自处分不动产时不发生物权变动效力，而对合同的效力没有影响，因此甲丙签订的买卖合同还是有效的，B错误，C正确;(3)预告登记后，债权消灭的，预告登记失效，D正确。

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