2010中级经济师考试《中级房地产》辅导讲义(2)

　　第二节 供求理论

　　一、房地产需求

　　(一)房地产需求的含义

　　房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买(或承租，下同)的数量。需求与需要既相关又不相同，其形成条件有以下两个：一是消费者愿意购买，即有购买欲望;二是消费者能够购买，即有支付能力。仅有第一个条件，只能被看成是需要或欲望;仅有第二个条件，不能使购买行为发生。例如，对于某类住宅，甲、乙、丙、丁四人中，甲既有需要又有支付能力，乙有需要但无支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也无支付能力，则只有甲有需求。因此，在确定(调查、估计、预测)某种房地产的需求时，通常只考虑对其有支付能力支持的需要。如果没有支付能力的约束，可以说人们对房地产的需要是无止境的。

　　房地产市场需求是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和。

　　(二)决定房地产需求量的因素

　　①该种房地产的价格水平。②消费者的收入水平。③消费者的偏好。④相关物品的价格水平。⑤消费者对未来的预期。

　　当一种房地产的价格低时，当消费者的收入高时，当消费者对该种房地产的偏好程度增强时，当该种房地产的替代品的价格高或者互补品的价格低时，当消费者预期未来的收入会增加或者该种房地产的价格未来会上升时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加;反之，消费者对该种房地产的当前需求通常会减少。

　　(三)房地产需求曲线

　　以纵坐标轴表示某种房地产的价格，横坐标轴表示该种房地产的需求量，因为在价格较高时需求量减少，在价格较低时需求量增加，所以得到的是一条向右下方倾斜的需求曲线。

　　如果考虑影响房地产需求量的非该种房地产价格水平因素，那么需求量不再是沿着需求曲线变动，而是整个需求曲线发生位移。例如，消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。如果在每一价格水平下需求量都增加了，需求曲线就会向右位移;反之，需求曲线就会向左位移。

　　例题1：对于某类住宅，甲、乙、丙、丙四人中，甲既有需要又有支付能力，乙有需要但无支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也无支付能力，则只有( )有需求。

　　A 甲 B 乙C 丙D 丙

　　答案：A

　　解析：既有需要又有支付能力才能形成需求。

　　例题2：房地产需求曲线以纵坐标轴表示某种房地产的价格，横坐标轴表示该种房地产的需求量，是一条向( )的需求曲线。

　　A 左下方倾斜 B 左上方倾斜 C 右下方倾斜 D 右上方倾斜

　　答案：C

　　解析：房地产需求曲线以纵坐标轴表示某种房地产的价格，横坐标轴表示该种房地产的需求量，是一条向右下方倾斜的需求曲线。

　　二、房地产供给

　　(一)房地产供给的含义

　　房地产供给是指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售或出租的数量。形成供给有两个条件：一是房地产开发商和拥有者愿意供给;二是房地产开发商和拥有者有能力供给。

　　房地产市场供给是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有房地产开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量，即市场供给是所有房地产开发商和拥者供给的总和。

　　在现实中，某种房地产在某一时间的潜在供给量为： 潜在供给量=存量—拆毁量—转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量