四、住房抵押贷款证券化

　　1.住房抵押贷款证券化：将缺乏流动性的住房抵押贷款债权转换成流动性较强的证券的过程。

　　住房抵押贷款证券属于抵押权型证券，是房地产证券的一种。

　　住房抵押贷款证券化优点：(1)可以增加抵押贷款的流动性，以最低的费用成本推动金融资本的高效流动与重组。(2)可以为投融资双方提供多样化的投资工具和融资工具。同时还为商业银行的长期贷款的变现提供便利。(3)可以为投资者和融资者分散和转移风险。(4)使企业的融资直接依靠市场进行，从而使其更加有效、透明。

　　2.住房抵押贷款证券化的参与主体。

　　(1)发起者。发起人是指拥有应收账款等金融债权的实体机构，即原始权益人。

　　(2)服务机构。服务机构是指负责收取到期的本金和利息，并采取必要的措施去追收到期的应收款的机构。

　　(3)特殊目的机构(SPV)。特殊目的机构是进行住房抵押贷款证券化业务的载体。

　　(4)信用评级机构。信用评级是住房抵押贷款证券化的一个重要组成部分。只有经过信 用评级的证券，才能出售出去。

　　(5)投资者。投资者就是购买资产证券的机构或个人。包括保险公司、投资基金、银行机 构以及社会大众投资者。

　　3.住房抵押贷款证券化的运作。

　　(1)确定资产是否满足证券化的条件。

　　(2)组建SPV，进行证券化业务。SPV是一个为住房抵押贷款证券化专门成立的实体。该实体成立的目的是持有住房抵押贷款资产，并以这些住房抵押贷款资产为支撑发行证券。

　　SPV除了进行与住房抵押贷款证券化相关的业务之外，一般不能从事其他业务。

　　(3)信用增级和信用评级。为吸引更多的投资者，SPV必须提高证券的信用等级，即进行 “信用增级”。信用增级是指SPV为了确保发行人按时支付投资者本息而采用的各种有效手

　　段，是住房抵押贷款证券化交易成功的关键。证券的信用评级为投资者的投资提供依据。证

　　券评级后，评级机构还要进行跟踪监督，并随时根据住房抵押贷款资产信用质量的变化，对已评定的住房抵押贷款资产证券级别进行调整。

　　(4)发行证券。完成了信用增级和获得较好的信用评价之后，SPV就可以发行证券了。

　　住房抵押贷款证券化中发行的证券有三类：债券、优先股和受益凭证。

　　(5)偿付利息和收益。根据实际情况，选择债务人直接支付，或者通过固定的财产账户进

　　行偿付。

　　应用举例：

　　例题1：房地产证券化是将(　)相联系，增强资产的流动性。

　　A.长期资产与短期资金 B.长期资产与长期资金

　　C.短期资产与长期资金 D.短期资产与短期资金

　　答案：A

　　例题2：房地产债券融资，按发行者不同分为()

　　A.股票 B.政府债券 C. 金融债券 D.公司债券 E.信托

　　答案：BCD

　　解析：房地产债券融资，按发行者不同分为政府债券、金融债券和公司债券三种。

　　例题3：房地产证券化的市场参与者包括()

　　A.投资大众 B. 金融债券 C.信托与金融机构 D.房地产经营机构 E.住房公积金

　　答案：ACD

　　解析：房地产证券化的市场参与者包括投资大众、信托与金融机构、房地产经营机构等。