第三节 房地产证券化

　　一、房地产债券

　　债券是由中央或地方政府、金融机构、企业等机构向社会公众筹措资金而面向投资者发行的按一定的利率支付利息并按约定的条件偿还本金的有价证券，它是一种表明债权债务关系的凭证。债券持有人(即投资者)为债权人，而债券发行人即为债务人。债权人有权向债务人按约定的条件取得利息和收回本金。债券上一般均载有发行单位、面额、利率、偿还期限等内容。

　　债券的主要特征：(1)债券一般都规定偿还期限，债券发行人在债券到期时应对投资者 进行还本付息;(2)债券一般均有固定的利率，不受银行利率变动和企业经营状况影响，收益 稳定，风险较小;(3)债券通常可以在金融市场上流通，变现能力较强;(4)债券能使投资者获得一定的收益，这主要表现在两个方面：一是债券有相对固定的利息收益，一般比银行存款的利息要高;二是可以在证券市场上进行交易、转让，获取买卖的差价收入。利用债券融资是房地产融资的一种渠道。

　　债券投资的优点：本金安全性高;收入稳定性强;市场流动性好。

　　债券投资的缺点：购买力风险较大，没有经营管理权。

　　房地产债券融资按发行者不同分为：政府债券、金融债券和公司债券三种。

　　二、房地产股票

　　股票是股份有限公司在筹集资金时向出资人发行的股份凭证。股票代表着其持有者(即股东)对股份公司的所有权。这种所有权是一种综合权利，如参加股东大会、投票表决、参与公司的重大决策、收取股息或分享红利等。每个股东所拥有的公司所有权份额的大小，取决于其持有的股票数量占公司总股本的比重。

　　股票一般可以通过转让进行资金回收，但不能要求公司返还其资金。

　　股东与公司之间的关系不是债权债务关系。

　　股东是公司的所有者，以其出资份额为限对公司负有限责任，承担风险，分享收益。

　　股票按股票持有者分为：国家股、法人股、个人股三种;按股东的权利可分为普通股、优先股及两者的混合等;股票按票面形式可分为有面额、无面额及有记名、无记名四种。

　　房地产股票融资和房地产债券融资一样，同属于直接融资方式，它克服了间接融资方式的不足。房地产开发经营企业发行股票的融资能量大，伸缩弹性强，吸收的资金来源稳定，没有还款年限的限制，因而发行股票已成为房地产开发经营企业普遍采用的融资方式。

　　房地产股票融资优点：(1)发行房地产企业股票可以在短时间内筹集到房地产开发所需资金。(2)促使房地产开发企业提高资金使用效益。(3)降低房地产开发融资成本。(4)降低房地产融资的风险。由于普通股票没有固定的到期日，不用支付固定的利息，因此不存在还本付息的风险。

　　房地产股票融资的缺点：(1)资本成本较高。一般来说，股票筹资的成本要大于债务资金，股票投资者要求有较高的报酬，而且股利要从税后利润中支付，而债务资金的利息可在税前扣除。另外，普通股的发行费用也较高。(2)容易分散控制权。当企业发行新股时，出售新股票，引进新股东，会导致公司控制权的分散。另外，新股东分享公司未发行新股前积累的盈余，会降低普通股的净收益，从而可能引起股价的下跌。