每日经济新闻记者 李娜发自成都

　　与国内房地产市场投资形式形成鲜明对比的是，国内投资者海外购房的需求正在逐渐增长。

　　近一年多来，实体企业、金融机构以及个人都在密集关注海外房地产市场。

　　近期，一家主投中国市场的房地产投资基金—嘉实房地产投资有限公司 (以下简称嘉实房地产)计划暂停投资中国市场，转投海外房地产市场。

　　与此同时，公募阵营中，布局海外房地产的QDII基金的收益几乎全线领涨，年初以来的涨幅多数已超过10%，组成了第一集团。

　　嘉实房地产投资转向海外地产

　　正当地产大佬们还在为国内房地产的预期激辩时，国内的机构和个人投资者正在迈开大步向海外房地产市场挺进。

　　4月底，高富诺基金的首席执行长雷纳透露，嘉实房地产投资已停止拟推出的规模5亿美元、投资币种为美元的嘉实房地产投资中国综合回报基金的募资，嘉实房地产投资正将中国资金转为投向海外房地产市场。

　　资料显示，嘉实房地产投资成立于2012年，由嘉实基金管理公司联手英国高富诺基金组建，是专注于大中华地区投资的私募地产基金管理平台。嘉实基金旗下子公司嘉实财富，通过“外汇通”业务帮助国内投资者在海外实现直接投资，包括购置不动产。据了解，公司已完成几个项目，其中包括帮助客户购置伦敦的房产。

　　此前，有消息称，中金公司和平安信托等国内机构，近期可能已向高端客户完成募集开始下注美国房地产市场。平安银行(000001)的私人银行也在谋划投资美国房地产市场的相关产品。

　　仲量联行最新研究数据显示，今年一季度，中国机构投资者对海外房地产投资额同比增长25%，达到21亿美元，交易主要集中于伦敦、悉尼、洛杉矶和芝加哥等大城市。

　　4只美房QDII今年收益超10%

　　值得注意的是，此前出海淘金美国地产市场的QDII获得的回报，并不逊色于投资A股的基金。

　　资料显示，目前QDII中，共有5只基金投资海外房地产市场，除嘉实和诺安两家将投资范围定义为全球不动产外，其余3只均主要投向美国房地产市场。

　　一季报显示，除嘉实全球房地产在美国房地产市场的配置比例较低，仅占65%以外，其余4只都在9成以上。同花顺(300033)的统计数据显示，今年初至5月7日，除国泰美国房地产基金外，其余4只基金所获得的收益均超过10%。

　　鹏华美国房地产，作为国内最早投资美国房地产市场的基金，今年初至5月7日，净值涨幅达到15.12%。去年才成立的广发美国房地产指数QDII，今年初以来，也获得近15%收益。嘉实全球房地产基金趁着美国房地产市场复苏，终于在今年一举实现扭亏，并小幅盈利。排名暂时领先的诺安全球不动产，今年初以来的收益为15.66%。

　　相对于A股市场，受高估值等影响，基金重兵驻守的成长股大幅度回调，公募基金收益大幅缩水。截至5月8日，暂时位列榜首的股基为中邮战略新兴成长，其年初以来的收益也只有16.98%，兴全轻资产的同期收益也回调至14.24%。

　　由此来看，布局美国房地产的QDII基金今年的表现已超越不少A股基金，足以与中邮战略新兴成长等股基冠军媲美。

　　主要投资美国房地产信托凭证

　　据了解，美国房地产行业上市公司有房地产信托凭证(REITs)，房地产运营公司，房地产开发商几类，但经营模式有区别，因此市场表现各有千秋。REITs的收入来源主要是租金，房地产开发商则以销售为主要收入来源，由于销售收入较租金收入有更大波动，因而开发商股票表现的弹性也就更大。

　　在上述五只QDII中，除国泰美国房地产开发基金主要投向房地产开发商外，其余4只主要投资范围均为REITs。

　　广发美国房地产基金经理邱炜告诉《每日经济新闻》记者，“REITs的产品收益主要来自于房价上涨和租金收入，收益比较稳定。”

　　“REITs的收益比较稳健。只要美国的房价跌幅不大，其风险就主要来自于二级市场上的交易，比如说流动性风险、投资者避险情绪、突发事件等。投资美国房地产上市公司则需要考虑公司估值、市盈率等多方面因素。”一位研究美国房地产的基金人士表示。

　　鹏华美国房地产基金经理裘韬则向记者表示，“今年以来，美国REITs表现明显优于主要股指。首先是商业地产基本面良好。在经历2013年利率大幅跳升后，利率对REITs的负面影响有所缓解;今年以来利率环境相对温和，美国中期国债收益率有所下降。物业直接交易活动增加，价格普遍平稳上升，也对REITs的估值水平起到良好支撑。在经济复苏和就业回升的背景下，美国房地产整体供需结构合理，REITs净收入连续十一个季度增速高于历史平均水平，行业平均出租率稳定在较高水平，租金稳步提升，股息也有显著增长。”

　　彭博的数据显示，截至2014年5月6日，美元计价的明晟美国REITs净总收益指数今年以来上涨13.47%，分别超出标普500指数(11.78%) 和 罗 素2000指 数(17.88%)。从富时美国REITs子行业指数表现看，公寓板块今年以来上涨18.39%，医疗板块上涨17.61%，自助仓储板块上涨16.00%，写字楼板块上涨14.17%，零售板块上涨12.64%，工业板块上涨9.80%，综合类板块上涨9.73%，酒店板块上涨9.70%，林业板块下跌2.09%。

　　一季度末份额均不到两亿

　　谈到美国房地产市场的投资前景，上述两位基金经理均表示，2014年美国REITs平稳增长的势头仍可延续。

　　“受益于美国经济的复苏，商业地产复苏仍将持续，我未来更看好的是写字楼、购物中心以及跟医疗相关的REITs投资价值。”邱炜向《每日经济新闻》记者表示。

　　在裘韬看来，2014年美国的经济复苏前景在一定程度上比前几年明朗，强周期和晚周期行业当前上涨潜力更大，比如以团体业务为主的综合类酒店、一线城市圈内的次甲级写字楼等;随着美国物业开发活动的回暖，2014年到2015年某些区域的特定物业类别供应会显著增加，因此会更加偏好投资所处地域土地资源有限、开发限制较多、建造周期较长以及融资要求较高的物业，比如东西海岸旅游城市的顶级购物中心、大型综合性大学校园内或距离校园半英里以内的学生公寓等。

　　裘韬还向记者坦言，“如果美联储因为经济复苏强劲而加息，那么房地产需求必然健康，则REITs出租率、租金自然水涨船高，故营收也会不断提升。我们分析了历史多次美联储加息周期和市场利率上升周期后发现，REITs在升息前期有一定波动，但在一个完整周期中通常表现优于其他资产类别，利率影响并非负面。由于REITs子行业的经济敏感度和租约长短不同，有的子行业(如医疗)表现类似债券，对利率更加敏感，另一些子行业(如酒店)周期性更强，对利率不敏感，根据利率走势预期在行业间进行调配也能有效规避潜在风险。”

　　嘉实全球房地产的掌门人则表示，预期未来美国经济会有一定程度反弹。美国10年期国债收益率将随着经济进一步增长而逐步上行，虽然债券收益率上升对REITs价格带来下压风险。但REITs在2013年下半年的大幅回调和2014年一季度的反弹将令其未来的表现更能反映出房地产市场持续改善的基本面。

　　虽然，布局海外房地产的QDII有着较好的表现，而基金发布的一季报显示，上述QDII基金都是名副其实的 “袖珍基金”，份额均不足2亿份。

　　数据显示，目前份额最高的为嘉实全球房地产。今年一季度，其遭遇净赎回，份额缩水近4000万份，截至一季度末份额只有1.8368亿份，而在去年年底仍有2.23亿份。诺安全球收益不动产的份额也在一季度缩水了2400万份，份额在3月底降至1.05亿份附近。一季度末，广发房地产指数基金、鹏华美国房地产基金的份额均不到2亿份。

　　“投资者申购的量不大，积极性也不高。最主要还是受当年首批QDII出海基金至今仍未挽回亏损带来的负面影响。”一位基金公司的渠道人士如此告诉记者。

　　赵磊则告诉记者：“回顾历史，REITs的长期回报率能达到年化10%以上，普通投资者可以将REITs看做一种能持续分红的股票。同时，未来随着QE的逐步退出，美元升值势在必行，带动美元资产升值。基金短期内并未做人民币的汇率对冲，主要是为了享受美元升值、人民币贬值带来的超额收益。”

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