2013年房地产市场风云变幻，一、二线城市房价持续领涨，个别三、四线城市房价面临崩盘，房价调控难以达标……转眼间一年就过去了，2014年房地产市场会有些什么样的新变化呢?在近期《新财富夜谈》春节特别节目中，叶檀携手复旦大学地产运营研究所所长蔡为民、中原地产研究咨询部总监宋会雍、上海易居房地产研究院副院长杨红旭，跟您一起热热闹闹聊楼市。

　　房产税何时扩围?

　　上海、重庆两地试点开征房产税至今整整三年，房产税在上海、重庆先行先试满三年，试点效果争议不断，网友调侃房产税既非降价“利器”，也不是摆脱土地财政的“神器”。

　　开征的3年间，房产税试点扩围的声音不绝于耳，但始终缺少下文。沉寂了些许时日的房产税扩围，因为十八届三中全会通过的《中共中央关於全面深化改革若干重大问题的决定》又再度被热议。《决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，让房地产税改革再次成为业内关注的焦点。房产税扩大试点的“靴子”何时才能真正落地?

　　宋会雍：房产税此前在北京、上海试点应该是不成功的，它没有解决两个问题。第一，房产税并没有对楼市调控产生很明显的影响;第二，也没有给政府带来很高的税收回报，因此这个试点工作我认为应该要重新选点展开。

　　蔡为民：从政府的角度讲，不愿意现在大范围课征，因为卖地都来不及。其实在我看来，这是更加明显典型的温水煮青蛙，因为土地一定是越卖越少，房屋一定是越盖越多，所以政府收税的手肯定有一天要把从土地转移到房屋，但不是现在。我甚至认为10年内，全国大范围实施房产税的几率几乎是零，最多就是试点，但我相信试点的城市在10年的过程当中会逐步增加。

　　叶檀：其实推出来的都是温水煮青蛙的政策，如果等到房产税立法出台可能要3年左右的时间，但是不妨碍它试点，当它试点一批一批出来的时候，可能10年之后你会发现地方政府不卖地了，开始收房产税了，这一天会到来的，所以大家现在投资的时候要做好10年之后的预期，10年之后有可能房产税变成一个地方政府非常重要的税种。

　　楼市投资“去哪儿”

　　从2008年起，投资楼市属于“傻瓜式投资”，怎么买怎么赚。2011年房价因限购令的推出克制了一段时间，2013年又继续高歌猛进，到了2014年还能这么放心操作吗?2014年楼市投资应该杀入价格相对便宜的三四线城市，还是去攻占价格持续被看好的一二线城市呢?

　　宋会雍：一、二线城市房价更稳。如果排除政策因素，单就当下市场的发展局面的话，一些投资性的群体，至少在短期两到三年当中还是可以去考虑去买。但是相对来说要有选择。即便像上海这样的城市，也不是所有地方的涨幅完全一致。如果采用满地撒豆的做法就风险较大。

　　蔡为民：上海的房地产经得起最严厉的调控。过去可能大家都一样，现在开始要细分了。

　　杨红旭：房地产关注两个方面，第一个是区域差异，第二是周期性波动。三、四线城市因为波幅比较小，可以相对放心地去买。但一、二线城市在2013年涨幅很大，2014年火山爆发之后的余温尚在。假如现在在上海买房，不见得在2014年底这个房子会出现15%到20%的涨幅，并没有这么乐观。2014年在一线城市购房不是一个很好的时机，房价会有波动，如果不是刚需，宁可再等等。自住刚需，该买就买，目前是短周期波动，长期看好。

　　叶檀：不同城市不同楼盘分化非常厉害，如果是一个安全型投资者，在核心城市的核心区域是最安全的，三、四线城市也有核心城市，也有核心城市的核心区域。

　　房价仍将暴涨?

　　“任大炮又放炮了!”成为房地产市场多年不变的调侃。近日，华远地产董事长任志强再发神预测，预测2014年房价或将暴涨。

　　涨、涨、涨，过去十年“涨”字领头，真称得上是“黄金十年”。此方唱多，那方唱空，被人戏称为经济界“空军一号”的谢国忠近日表示，201 4年房价会下跌50%，瞬间惊呆了小伙伴。一个说要暴涨，一个说要暴跌，2014年房价又有好戏看。

　　宋会雍：目前市场整个向上的惯性还是非常的强烈，但是会存在政策风险。2014年出台一部分政策的可能性非常大，2014年可能前半段维持一个向上的势头，到了中后段可能会出现一些波动风险。

　　杨红旭：2014年相比2013年还是涨，但是全国环比涨幅可能回落到6%到7%。在2014年的下半年或者第四季度，环比涨幅基本上会持平，或者在零涨幅这条线上小幅波动。同比涨幅2013年12月时已经见顶，2014年房价温度会延续2013年的情况，但是2014年下半年将会趋弱，2014年同比涨幅的增幅会持续回落，整体形势为高位震荡，逐步降温。

　　蔡为民：三线以下的城市2014年降价的概率比较大。像上海这样的城市，维持15%的价位上涨是可以期待的，甚至于可能更高，达到15%到20%也不会令人意外。

　　上海的房价高高在上，用一句话总结就是：说多了都是泪。据搜房网统计的数据显示，2013年全年，全国平均每平米房价涨幅不到1000元，而上海则每平米平均涨了近1700元，12月份平均价格达到了27508元/平方米，多么“人艰不拆”的数据。2014年上海的房价还会如此嚣张吗?

　　蔡为民：我在2013年下半年7月开始就作了一个判断，4年内上海房价会翻一番，换言之，一年涨25%。现在第一年刚过一半，已经涨了20%左右，所以今年我这个判断一定可以实现。

　　杨红旭：从2013下半年到2014上半年算第一年度，涨20%可能已经实现，但是2014年下半年到2015年上半年，绝对不会再涨20%。

　　宋会雍：我认为，2014年的上半年上海房价会维持一个惯性，但它的上涨力度会逐渐减弱，到2014年的下半年将开始出现疲软，但从2014年的年中到2015年年中，能够走平能走稳就不错了。

　　上海热线财经频道解析：

　　任志强再发神预测：若调控不变 2014房价或暴涨

　　“大炮”任志强日前表示：“在2013年底的时候，我们看到有17个城市又出台了一些按照‘国五条’签订的房价上涨任务指标而采取的行动，这些政策对当地的市场都产生了一些不良影响，如果这些政策继续的话，我想明年就会爆涨。”这是任志强准确预测“2013年房价暴涨”的再一次“神预测”。

　　此方唱多，那方唱空，被人戏称为经济界“空军一号”的谢国忠近日表示，2014年房价会下跌50%。谢国忠称，当今的高房价是很多因素作用的结果，泡沫总有一天会破，现在已经开始破了。最后一波房地产泡沫是靠贷款推起的，现在贷款出了问题，房价也支撑不住了。他认为房价今年下半年将开始下跌，但这个下跌不是一步到位的，先期先下跌20%-30%，之后可能会有反复，到2014年会出现房价下跌50%。

　　据国家统计局数据，今年以来70个大中城市房价连续18个月呈上涨趋势，其中北京、上海、广州等一线城市，房价更是涨幅高达20%。任志强在去年曾准确预测了今年房价的上涨趋势，再一次在与诸多长期唱衰中国楼市的空军司令们的隔空对决中取得完胜。

　　最近10年间，任志强多次对中国楼市的走势发表看法，尽管遭受舆论的非议甚至攻击，仍不改大嘴和大炮本色。而近乎残酷的中国房价走势，差不多每次都证明任志强是对的，他不仅是大嘴，而且还是神嘴。

　　多方预测：马年楼市去哪儿

　　中原地产研究咨询部总监宋会雍：目前市场整个向上的惯性还是非常的强烈，但是会存在政策风险。2014年出台一部分政策的可能性非常大，2014年可能前半段维持一个向上的势头，到了中后段可能会出现一些波动风险。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭：2014年相比2013年还是涨，但是全国环比涨幅可能回落到6%到7%。在2014年的下半年或者第四季度，环比涨幅基本上会持平，或者在零涨幅这条线上小幅波动。同比涨幅2013年12月时已经见顶，2014年房价温度会延续2013年的情况，但是2014年下半年将会趋弱，2014年同比涨幅的增幅会持续回落，整体形势为高位震荡，逐步降温。

　　复旦大学地产运营研究所所长蔡为民：三线以下的城市2014年降价的概率比较大。像上海这样的城市，维持15%的价位上涨是可以期待的，甚至于可能更高，达到15%到20%也不会令人意外。

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