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　　土地增值税

　　土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

　　一、纳税人

　　土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

　　【提示】土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人;不论经济性质;不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人;不论部门。

　　二、征税范围(易出单项选择题、多项选择题)

　　三、土地增值税的税率——实行四级超率累进税率

　　四、土地增值税的计税依据——转让房地产所取得的增值额

　　增值额=转让房地产取得的收入一扣除项目

　　五、土地增值税的减免税

　　(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税;超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。

　　注意：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源比照执行。

　　(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

　　(三)对居民个人转让住房一律免征土地增值税。

　　六、土地增值税纳税清算——重点是清算条件

　　【提示】区分“应当清算”和“可要求清算”。

　　(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　3.直接转让土地使用权的。

　　(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　4.省级税务机关规定的其他情况。

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