2.贷款抵押额度的确定

　　(1)抵押物的认定——所有权认定

　　作为贷款担保的抵押物，必须是归抵押人所有的财产，或者是抵押人有权支配的财产。因此，银行对选定的抵押物要逐项验证产权。对国有企业，应该核对抵押物的所有权;实行租赁经营责任制的企业，要有产权单位同意的证明;集体所有制企业和股份制企业用其财产作抵押时，除应该核对抵押物所有权外，还应验证董事会或职工代表大会同意的证明;用共有财产作抵押时，应取得共有人同意抵押的证明，并以抵押人所有的份额为限。

　　(2)抵押物的估价

　　抵押物的估价是评估抵押物的现值。银行对抵押物的价值都要进行评估。

　　①估价方法。由于我国的法律还未就抵押物估价问题做出具体规定，一般的做法是由抵押人与银行双方协商确定抵押物的价值，委托具有评估资格的中介机构给予评估或银行自行评估。一般的估价方法是：

　　对于房屋建筑的估价，主要考虑房屋和建筑物的用途及经济效益、新旧程度和可能继续使用的年限、原来的造价和现在的造价等因素;

　　对于机器设备的估价，主要考虑的因素是无形损耗和折旧，估价时应扣除折旧;

　　对库存商品、产成品等存货的估价，主要是考虑抵押物的市场价格、预计市场涨落、抵押物销售前景;

　　对可转让的土地使用权的估价，取决于该土地的用途、土地的供求关系。

　　此外，估价的时间性和地区性，也都会对评估结果产生一定的影响。

　　②抵押率的确定——抵押物的杠杆作用

　　在抵押物的估价中，确定抵押率也非常关键，抵押率的高低直接影响了抵押物价值的大小。确定抵押率的依据主要有以下两点内容。

　　一是抵押物的适用性、变现能力。选择的抵押物适用性要强，由适用性判断其变现能力。对变现能力较差的，抵押率应适当降低。

　　二是抵押物价值的变动趋势。一般可从下列方面进行分析：

　　实体性贬值，即由于使用磨损和自然损耗造成的贬值;

　　功能性贬值，即由于技术相对落后造成的贬值;

　　经济性贬值，即由于外部环境变化引起的贬值或增值。

　　信贷人员应根据抵押物的评估现值，分析其变现能力，充分考虑抵押物价值的变动趋势，科学地确定抵押率。

　　担保审查和审定人员应认真审核抵押率计算方法，准确确定抵押率。抵押率计算公式为：

　　抵押率=担保债权本息总额/抵押物评估价值额×100%

　　(3)贷款抵押额度的确认

　　由于抵押物在抵押期间会出现损耗、贬值，在处理抵押物期间会发生费用，以及贷款有利息、逾期有罚息等原因，银行一般不能向借款人提供与抵押物等价的贷款，贷款额度要在抵押物的评估价值与抵押贷款率的范围内加以确定。其计算公式为：

　　抵押贷款额=抵押物评估值×抵押贷款率

　　抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

　　(4)抵押合同的签订

　　贷款发放前，抵押人与银行要以书面形式签订抵押合同。抵押合同包括以下内容：

　　①被担保的主债权种类、数额;

　　②债务人履行债务的期限;

　　③抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属;

　　④抵押担保的范围;

　　⑤当事人认为需要约定的其他事项。

　　根据我国《担保法》的规定，办理财产抵押的，还应按有关规定办理抵

　　押登记手续，方可取得贷款。

　　3.抵押的效力

　　(1)抵押担保的范围

　　抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。如果抵押合同另有规定的，按照规定执行。

　　(2)抵押物的转让

　　两个捆绑：抵押权和债权捆绑，抵押价值与债务捆绑

　　在抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知银行并告知受让人转让物已经抵押的情况;

　　转让抵押物的价款与抵押物价值的比较。总之，抵押权不得与其担保的债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。

　　(3)抵押物的保全——价值的保全

　　在抵押期间，银行若发现抵押人对抵押物使用不当或保管不善，足以使抵押物价值减少时，有权要求抵押人停止其行为。若抵押物价值减少时，银行有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相等的担保。若抵押人对抵押物价值减少无过错的，银行只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。其抵押物未减少的部分，仍作为债权的担保。总之，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消失的，抵押权也消失。

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