2．掌握并严格遵守个人住房贷款相关的规章制度和法律法规

　　任何一笔贷款业务都涉及较复杂的法律关系或政策要求，为应对个人住房贷款的法律和政策风险，个人住房贷款的经办人员需要学习相关的法律知识，具体包括借贷、签订合同、担保、抵押登记、商品房销售、诉讼和执行等法律常识。更重要的是，在实践工作中，个人住房贷款的经办人员应尽职尽责，避免违法违规操作。

　　3．严格落实贷前调查和贷后检查

　　调查和检查的工作重点如下：①确保客户信息真实性；②与合作机构合作前，要查看合作机构的准入文件、审批批复的合作机构担保金额及银行与合作机构签订的合作协议；③贷款发放前，落实贷款有效担保；④贷款发放后要对客户还款情况、担保人或抵(质)物的变动情况进行有效的监控；⑤加强贷后客户检查，按规定撰写客户贷后检查报告。

　　三、信用风险管理(★★★★★)

　　(一)信用风险表现形式

　　借款人的还款能力和还款意愿对银行个人住房贷款的安全有着至关重要的作用，借款人的信用风险主要表现为还款能力风险和还款意愿风险两个方面。

　　1．还款能力风险

　　从信用风险的角度来看，还款能力体现的是借款人客观的财务状况，即在客观情况下借款人能够按时足额还款的能力。

　　个人住房贷款属于中长期贷款，其还款期限通常要持续在20～30年，在这段时间里，个人资信状况面临着巨大的不确定性，个人支付能力下降的情况很容易发生，这往往就可能转化为银行的贷款风险。

　　考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的工薪阶层，这种中长期贷款的风险尤其值得关注。而我国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使借款人承担了相当大比率的利率风险，这就导致了借款人在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。

　　2．还款意愿风险

　　还款意愿是指借款人对偿还银行贷款的态度。在还款能力确定的情况下，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生还款意愿风险。在实践中，有很多借人根本不具备按期还款的能力，其通过伪造个人信用资料骗取银行的贷款购买房屋，再将该房屋出租，以租金收入还贷，一旦房屋无法出租，借款人也就无力继续还款，给银行带来风险。

　　(二)信用风险防范措施

　　1．加强对借款人还款能力的甄别

　　防范个人住房贷款违约风险需特别重视把握借款人的还款能力，改变以往“重抵押物、轻还款能力”

　　的贷款审批思路。因此，银行应该进一步严格个人住房贷款的调查和审查，尤其要关注和评估借款人的还款能力，准确把握第一还款来源，从而有效地控制个人住房贷款业务的信用风险。在审核个人住房贷款申请时，必须对借款人的收入证明进行严格把关，尤其是借款人为自雇人士或自由职业者的。除了向借款人的工作单位、工商管理部门、税务部门以及征信机构等独立的第三方进行查证外，还应审查其纳税证明、资产证明、财务报表、银行账单等，确保第一还款来源真实、准确、充足。

　　2．深入了解客户还款意愿

　　在当前的业务环境下，真实个人信息获取的成本和难度都比较大，往往造成工作中的信息不对称。

　　事前的信息不对称使得一些优质客户被拒之门外，即经济学中的逆向选择；而事后的信息不对称使得银行的贷款资金遭受风险，即道德风险。为了防范这种信息不对称造成的风险，银行应该对借款人的还款意愿有良好的把握。

　　如果借款人是老客户，通常可以通过检查其以往的账户记录、还款记录以及当前贷款状态，了解其还款意愿。如果是新客户，往往可以通过职业、家庭、教育、年龄、稳定性等个人背景因素来综合判断。这些信息可以通过借款人提交的申请资料和人民银行的个人征信系统的信用报告来获取。而借款人的稳定性可以通过借款人在现职公司的工作年限、在现住址的年限来判断。银行查证借款人的身份证明文件，

　　核实其就业状况及收入情况，审查借款人申请资料的真实性、准确性及品格特征是必不可少的贷款审查内容。同时，坚持贷款面谈制度，对申请人的还款意愿从细节上进行把握。

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