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　　第六章 个人经营性贷款

　　5.商用房贷款与有担保流动资金贷款流程对照

　　流程 商用房贷款有担保流动资金贷款

　　贷款的受理和调查受理(填写申请书并提交材料)合法有效的身份证件;借款人还款能力证明材料：营业执照及相关行业的经营许可证;购买或租赁商用房的合同、协议或其他有效文件;证明商用房手续齐全、项目合法的资料;担保相关证明材料;已支付规定比例首付款的证明;其他合法有效的身份证件;借款人偿还贷款证明材料;开办企业的工商营业执照、税务登记证明等材料及有关批准文件;明确的用款计划及相关资料;担保相关证明材料;个人账户资料;其他

　　调查方式审查借款申请材料、面谈借款申请人、查询个人信用、实地调查和电话调查等

　　调查内容材料一致性;借款人身份、资信和经济状况;贷款用途及相关合同、协议;担保情况除商用房贷款相关内容外，应重点调查贷款用途和借款人所经营企业的经营状况

　　贷款的审查和审批审查检查借款人提交材料的合规性，审查贷前调查人提交的面谈记录及贷前调查的内容是否完整，提出书面审查意见，连同申请材料、面谈记录等送交审批

　　审批(应审查内容)购买或租赁商用房合同或协议;开发商出具的有权部门批准可出售或出租商用房已办妥的全部文件;开发商资信状况;商业用房的地段及质量状况情况

　　其余各项与有担保流动资金贷款的审查内容相一致借款人是否符合贷款条件，是否有还款能力;贷款用途是否合规;提供材料的完整性、有效性和合法性;申请借款的金额、期限等是否符合有关规定;贷前调查人的调查意见、对借款人资信状况的评价分析及贷款建议是否准确、合理;其他

　　贷款的签约和发放签约签约流程：填写合同——审核合同(合同复核人员根据审批意见复核文本及附件填写的完整性、准确性和合规性)——签订合同(贷款发放人负责与借款人、担保人签订合同)

　　发放落实发放条件：确保借款人首付款已全额支付或到位;所购商用房为新建房的，确认项目工程进度符合有关放款条件;需办理保险、公证的，有关手续已办理完毕;落实有关担保手续

　　发放流程：出账前审核(审核放款通知的真实性、合法性和完整性)——开户放款——放款通知(将放款通知书与“个人贷款信息卡”等交借款人作回单)——建立“贷款台账”并随时更新

　　贷后与档案管理贷款回收按约定的还款计划和方式及时、足额偿还贷款本息。支付方式有委托扣款和柜台还款两种。借款人可选定一种，可在贷款期限内变更。回收原则：先收息、后收本，全部到期、利随本清

　　合同变更提前还款：提前部分还本或提前结清。基本约定：借款人应向银行提交提前还款申请书;未拖欠本息及其他费用;银行按规定计收违约金;归还当期贷款本息。

　　期限调整：延长期限和缩短期限等。通常每笔贷款只可展期一次，展期期限不得超过一年。调整期限的条件：贷款未到期;无拖欠利息、本金;本期本金已偿还。

　　还款方式变更：向银行提交还款方式变更申请书;没有拖欠本息及其他费用;应归还当期贷款本息。

　　借款合同的变更与解除：须借贷双方协商同意，协商未达成前借款合同有效

　　贷后检查借款人情况：是否按期足额还贷;工作单位、收入水平是否变化;住所、联系电话有无变动;有无发生可能影响借款人还款能力或还款意愿的突发事件;商用房的出租情况及租金收入状况。

　　担保情况：保证人的经营状况和财务状况;抵押物的存续状况、使用状况、价值变化情况等;质押权利凭证的时效性和价值变化状况;商用房出租情况及商用房价格波动情况;其他可能影响担保有效性的因素。

　　此外，于商用房贷款，还需特别关注商用房所处地理位置与价格水平。新开发商业区或新市场项目与住宅小区相比，一般相对风险较大。

　　不良贷款管理首先按贷款风险五级分类法认定并适时分析不良贷款，建立不良贷款台账，落实清收责任人，实时检测回收情况

　　贷后档案管理档案的收集整理和归档登记;档案的借(查)阅管理;档案的移交和接管;档案的退回和销毁

　　除上述内容外，有担保流动资金贷款还应特别关注：日常走访企业;企业财务经营状况的检查;项目进展情况的检查.

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