租赁合同

　　一、租赁合同(★★★)

　　1.租赁期限

　　(1)租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。

　　(2)租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

　　2.登记备案

　　当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。(2011年案例分析题)

　　3.不定期租赁

　　(1)租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

　　(2)当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定;仍不能确定的，视为不定期租赁。

　　(3)租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

　　【解释】对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。(2013年案例分析题、2019年案例分析题)

　　4.租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

　　5.维修义务

　　(1)出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定或者因承租人的过错致使租赁物需要维修的除外。

　　(2)承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。(2014年案例分析题、2016年案例分析题、2018年案例分析题、2019年案例分析题、2020年案例分析题)

　　6.租金的支付期限

　　(1)承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定;仍不能确定，租赁期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付;租赁期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付。

　　(2)承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　7.承租人的权利和义务

　　(1)在租赁期限内因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但是当事人另有约定的除外。

　　(2)承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。(2014年案例分析题)

　　(3)承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。(2016年案例分析题)

　　(4)因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

　　8.转租

　　(1)承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。(2014年案例分析题、2016年案例分析题、2020年案例分析题)

　　(2)承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

　　9.买卖不破租赁

　　租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。(2013年案例分析题、2016年案例分析题、2018年案例分析题)

　　10.承租人的优先购买权

　　11.承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

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