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2014注册资产评估师房地产评估案例分析题2

来源:考试吧 2013-11-22 14:58:30 要考试,上考试吧! 万题库
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  案例二 丹阳公路隧道房地产评估

  一、评估对象概况

  丹阳公路隧道工程位于× ×经济特区东部的× ×山下,隧道穿越× ×山南面部分,呈东西走向,隧道西口接丹阳公路,东口接丹阳公路,为沟通× ×市与东都玉泉镇、西溪港等地区的唯一通道。隧道宽9.6米,车行道宽7.5米。根据隧道工程实际总体方案分两期施工,隧道采用双管单向方式运行,一期工程按单管双向方式运行。经过两年施工,一期工程已于1994年9月建成通车,主要包括:老和山中行隧道2257,69米,葛岭上行隧道 218米,一级公路2134米,管理房、变电所、配电房及隧道所需要的监控设备等。二期工程正在策划中。

  隧道工程所占土地为行政划拨方式取得,总计约200000平方米。隧道工程由隧道主体工程、隧道公路工程、配套设施、设备工程(包括通风系统、变电供电系统、给排水系统、监控系统、照明系统、管理系统等)组成。

  该隧道的通行彻底消除了原丹阳公路通行条件差对交通运输的严重制约,免除了过往车辆翻山越岭之苦,缩短行程3.5公里,大幅度降低了东部地区与某市区间的运输成本,促进了东部地区的开发建设。

  二、评估目的

  某市国有资产管理公司拟将丹阳公路隧道(国有资产)授权某市× ×实业有限公司经营管理,需确定评估对象在评估时点的价值。

  三、评估基准日

  评估基准日为2000年1月4日。

  四、评估方法及过程

  采用成本法评估该房地产的价格。

  (一)重置价值计算

  丹阳公路隧道工程的重置价值主要由前述工程总投资和市政府(代表国家)以划拨土地使用权方式投入的土地资本构成。

  1.工程部分的重置价值估算。一期工程决算总造价为8080万元人民币。因为工程建设于1992年至1994年之间,故采用1994年物价指数作为工程建设期的平均造价指数。又由于工程造价主要由建筑材料费、人工费、其他费用等三大部分构成,这三部分在工程造价中所占的比辈分别约为0.4、0.3、0.3,故取三者的价格指数的加权平均值作为工程造价的价格指数(见表5—17、5—18、5—19,表中价格指数均为虚拟,不作实际评估时的依据)。

  历年建筑材料价格指数变动表(上年=100)

  由此可知,1999年零售物价指数为169.17(以1994年为 100)1999年工程造价的价格指数= (173.77×0.4+204.03×0.3+169.17×0.3)×100%=181.47%

  工程部分的重置价值=8080×181.47%=14663(万元)

  2.土地重置价值计算。估算土地重置价值(即政府所作的土地投资的评估时点价值)时基于以下几点:

  根据某市政府关于城市土地等级范围及用地分类的规定,评估对象土地属五类城市用地分类中的第三类用地类别(交通运输),屑× ×区范围内的二级地段。在评估时点时,政府划拨该类该等级土地收取的地价为每平方米280元。

  评估对象土地由于已建成隧道,具有用途的不可变更性。

  评估对象土地原有使用状态为简易道路、采石场、耕地等较低收益用途或荒地状态,由于公路隧道工程的占用,使其自然特性得以充分体现,其特定的地理位置是该公路隧道产生巨大效益的源泉。其经济价值就在于它独一无二的地理位置。

  由于评估对象独特的地理位置,使其成为沟通某市区与东部地区唯一通道的建设用地,将莱市区与边境重镇玉泉镇连成一片。玉泉镇房地产价格在1995—1999年间增长幅度达4—7倍,古荡区域的房地产市场价格也在市区与玉泉镇两头的带动下而逐年上升,使之成为隧道以西区域的一个重要的工业区。在上述两个区域房地产价格上升过程中,公路隧道工程所产生的推动效益是极其关键的,评估对象的土地价值也得到了较大的升值。

  鉴于隧道两头区域的土地市场价格均不低于2000元/平方米,故适当调整评估对象土地的价值是合理的,有助于国有资产经营单位对国有土地的正确认识。考虑到评估对象用地与一般的房地产开发用地不同及其所呈现的地理特征,我们认为:将评估对象土地的价值设定在1000元/平方米至1500元/平方米之间是可以接受的,故取1250元/平方米。这一价格是按70年使用期计的。

  由于土地使用年限为70年,现已使用5年,故土地重置价值为:

  200000×1250×65/70=23214(万元)

  评估对象的完全重置成本为:

  14663+23214=37877(万元)

  (二)价值减损

  隧道按70年使用期算,截止评估时点已使用5年,按直线,折旧法,残值为0,价值减值为:

  14663× 5/70=1047(万元)

  (三)技术力量所节约的投资

  由于采用纵向通风技术,省去风道吊顶板,使土建断面减少6平方米,相当于14万立方米的土石方工程,节省工程费用约500万元人民币。

  (四)评估值的确定

  综合(一)、(二)、(三),可得抨估值为:

  37877-1047+500=37330(万元)

  五、案例分析

  1.本案例是对一宗+分特殊的房地产作评估,由于这类房地产几乎没有可供参考的实例,所以只有依靠评估人员在掌握评估基本理论与方法的基础上灵活变通地进行评估。

  2.本案例对隧道工程重置价值的测算,由于没有别的同类项目的现行成本可供借鉴,只能采用工程的原始成本,然后用价格指数进行修正。又由于没有隧道工程的造价指数,因此评估人员先对隧道工程造价中各部分所占的比重进行分析,再分别测算各部分的价格指数,然后综合得出隧道工程的造价指数变化情况,进而得到隧道工程的重置价值。这实际上类似于投资估算时所采用的扩大指标估算法,由于评估人员了解投资估算的这种常闲方法,将其移植到房地产评估中,取得了良好的效果。

  3.本案例中的土地是一种有非常特殊的用途和特殊的使用形式的土地,又由于本案例的土地价值占到全部评估额的62%以上,所以土地价值评估是本案例的关键一环。

  本案例对土地价值的确定作了非常全面的分析,最终将地价定在1250元/平方米,这一价位的确定有相当的难度。这也是这类用途单一的土地的一个特征,对某种使用目的而言是无价之宝(在本案例中,隧道从此经过可以说是唯一的选择,也就是说这块地具有很强的不可替代性),对别的使用目的而言则不值一文。对这类土地的价值确定要慎之又慎。

  4.成本法评估的结果是重新建造同样房地产的一般社会平均成本,如果评估对象在实际建造时由于采用某种新技术而使得它的实际成本低于社会平均成本,其实际成本与社会平均成本的差额将成为超额利润,而评估时仍要按社会平均成本计算,这也是本案例中在确定评估额时加上“技术力量所节约的投资”的理由。

 

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