第二节　房地产投资项目盈亏平衡分析

　　1.盈亏平衡分析的概念及基本原理

　　■ 盈亏平衡分析概念

　　☆ 通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析，找出投资项目经济效益在某一范围内的临界值，又称为量本利分析

　　■ 目的

　　☆ 找出保本点(利润为零时)

　　☆ 找出临界点(利润为某一水平时)

　　■ 种类

　　☆ 线性盈亏平衡分析

　　☆ 非线性盈亏平衡分析

　　■ 基本原理

　　☆ 全部成本可以分解为固定成本和变动成本两部分　总成本=固定成本+变动成本

　　☆ 建立成本、产量和利润三者的数学模型　利润=销售收入-总成本-税金

　　☆ 求取保本点或临界点

　　2.固定成本与变动成本的分解

　　2.1 概念

　　■ 固定成本

　　☆ 在一定时期和一定产量范围内不随产量变化而变化的成本

　　■ 变动成本

　　☆ 凡成本总额与生产量总数成正比例增减变动关系的成本

　　■ 混合成本

　　☆ 虽然也随产量的变动而变动，但不成比例

　　☆ 将混合成本中的变动成本和固定成本两种因素分解出来，再分别划入两种成本中去

　　2.2 固定成本与可变成本分解的方法(三种方法)

　　■ 费用分解法

　　☆ 按投资项目的成本按科目一一列出，对成本进行逐项目分析

　　■ 高低点法-求出单位变动成本

　　　☆ 可变成本=单位变动成本×产量

　　☆ 总固定成本=最高或最低时的总成本-对应的可变成本

　　■ 回归分析法

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