五、住房公积金贷款

　　(一)住房公积金贷款的含义

　　住房公积金贷款是住房资金管理中心运用公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和离退休职工发放的优惠贷款，是以公积金作为资金来源的政策性较强的委托贷款。缴存住房公积金的职工，在向银行申请住房公积金贷款时，以其所拥有的住房为抵押物作为偿还贷款的保证。购买住房的适用范围包括公有住房、经济适用住房、商品房等。住房公积金贷款可分为纯公积金贷款和个人住房组合贷款。

　　公积金贷款利率不是固定不变的，可以进行调整。

　　住房公积金贷款与一般个人住房贷款在贷款性质、资金来源、贷款人、贷款风险、贷款对象以及贷款条件等方面存在许多区别。一是性质和资金来源不同。住房公积金属于委托性个人住房贷款，资金来源为单位和个人共同缴存的公积金存款;个人住房贷款属于商业银行自主发放的自营性贷款，资金来源为银行吸收的各类存款。二是贷款人和贷款风险不同。住房公积金贷款的贷款人是公积金管理中心，贷款风险由公积金管理中心承担，贷款方式属委托贷款，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续，并签订委托合同。个人住房贷款由商业银行发放，贷款风险由银行承担。三是贷款对象有所不同。住房公积金贷款对象是指住房公积金缴存人和汇缴单位的离退休职工。，商业银行发放的个人住房贷款可对一切具有完全民事行为能力、符合银行规定的贷款条件的自然人发放贷款。四是贷款条件有所不同。在贷款额度、期限上有不同的规定。另外，住房公积金贷款利率比个人住房贷款利率优惠。

　　(二)住房公积金贷款的程序

　　住房公积金贷款的基本程序包括：借款人向住房公积金管理中心提出申请、受托银行初审合格、住房公积金管理中心审批借款、签订借款合同、办理借款手续、使用及偿还贷款等。

　　受托银行与借款人应当以书面形式签订公积金借款合同。公积金借款合同主要包括以下 内容：①借款人的姓名和住所。②贷款人、受托银行的名称和住所。③贷款的金额、期限、利率范围。⑦违约责任。⑧当事人需要约定的其他事项。借款人在办理借款手续过程中，还要提供贷款人认可的担保。经贷款机构同意，借款人可以提前偿还部分或者全部贷款本息。

　　(三)个人住房组合贷款

　　个人住房组合贷款是指符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金 的，在办理个人住房商业贷款的同时申请个人住房公积金贷款。借款人以所购自住住房(或 其他银行认可的担保方式)作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商 业性贷款。

　　贷款银行对抵押物或质押物进行处置的，应当采取转让、拍卖或者法律、法规、规章允许的其他方式。处置抵押物所得的价款应当先按下列顺序分配：①支付与处置抵押物或质押物有关的费用。②扣除与抵押物或质押物有关的税费。③如抵押物或质押物为共有的，按共有产权的份额偿还其他共有权人。④有第一抵押权人的，偿还第一抵押权人的贷款本息余额及违约金、损害赔偿金等。

　　个人住房担保贷款为组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确住房公积金贷款委托人为保险的第一受益人。

　　(四)个人住房贷款举例

　　1.住房公积金贷款举例

　　一位参加某市住房公积金缴存的居民，为购买一套评估价为50万元的自住普通住房，拟申请住房公积金贷款。假定该居民目前名下的住房公积金本息余额为6000元，上个月住房公积金汇储额为150元(包括单位和个人)，本人目前离法定退休年龄还剩30年，那么该居民在退休年龄内预计可缴存住房公积金总额以下列方式计算：

　　本人在退休年龄内可缴存住房公积金总额=目前本人名下住房公积金本息余额+上月住 房公积金汇储额X剩余退休年限X12=6000十150X30X12=6(万元)

　　另外，假定该居民还有其他3名家庭成员，按上述相同方法计算后，其他3名家庭成员在退休年龄内预计可缴存住房公积金总额为12万元，则该居民及其家庭成员在退休年龄内可缴存住房公积金总额为18万元(6万元十12万元)。

　　若该居民的家庭成员同意参与本次住房公积金贷款额度计算，放弃今后住房公积金贷款 权利，则按照该市住房公积金管理中心有关贷款额度的规定，该居民可申请住房公积金贷款最高额度以下列三个额度中最低者为准：①借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存住房公积金的总额，即18万元。②所购住房评估价的70%，即50X70%：35(万元)。③该市住房公积金管理中心每年公布的最高贷款额为10万元。

　　因此，根据上述规定，该居民可申请的住房公积金贷款最高额度为10万元。

　　2.个人住房组合贷款举例

　　如果该居民申请住房公积金贷款仍不足以支付剩余的房价款，那么还可向银行申请个人住房组合贷款。但此两笔贷款的总金额以房价的70%为限，即对于该两笔贷款，可申请的最高金额为50X70%=35万元。其中，住房公积金贷款金额为10万元，设期限为15年，该居民在此后15年内应供款180期，根据住房公积金贷款利率，每期假设为769.6元，而个人住房商业性贷款金额为25万元，期限也为15年，该居民在此后15年内应供款180期，根据个人住房商业性贷款利率，每期假设为821.13元。这样，两类贷款组合后，该居民每期供款额为769.6+821.13=1590.73(元)。