人民时评：雄安“三变”，能否突破城市发展瓶颈

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　　日前，雄安新区定了三条原则，“绝不搞土地财政”“一定考虑百姓长远利益”等内容格外引人关注。不过，也有一些质疑的声音：不搞土地财政，哪来资金推进城市建设?征地一次性完成，农民怎么长久获益?官方的最新消息，给了这些疑问以回答。解决思路可以概括为“三个变”：变土地平衡为城市平衡，变政府争利为让市民获利，变产权少数人拥有为社会共有。

　　改革开放以来，我国城镇化水平不断提高。在一定程度上，“以地生财”和“以地融资”，构成了城市“以地谋发展”的模式。这种模式带来一个突出问题，就是“亏两头，富中间”：农民的征地补偿低于土地的增值收益，城市居民成为高房价的接盘者，而地方政府和开发商则拿走了土地增值收益的大部分。

　　必须承认，城镇化是现代化的必由之路，土地在其中发挥了“启动器”“发动机”的作用。上述模式推动了我国大规模工业化、城镇化的快速发展，有其特定的历史成因，但消极影响也同样存在。如何扬长避短，是摆在雄安新区面前的课题。

　　了解旧模式的弊端，就更容易理解雄安新思路为什么是“三个变”。变土地平衡为城市平衡，是指政府不再主要靠卖地为生，而通过促进城市工商业发展、扩大就业水平，在税收中扩充地方政府的钱袋子;变政府争利为让市民获利，则是指不搞一次性征地补偿，更要抑制过高的房价，真正让处于两头的老百姓共同分享土地增值带来的巨大收益;变产权少数人拥有为社会共有，这一条尤为关键，是实现以上两个思路的基础。

　　根据新思路，未来土地使用权将由政府和农民共有，以往的房地产开发商变身为“房产”开发商，不再拥有土地使用权。这就相当于政府和农民以土地出资，折成股份，成为城市的“股东”，而房产开发商则投入资金和技术进行开发，最后土地增值的收益在政府、农民和开发商之间进行分配，大家共享城镇化发展的蛋糕。那么，踏入城市的创业者怎么分享这块蛋糕呢?新区设想采取积分制，刚开始先租房住，等工作一段时间，积分达到要求后，就可以以较低的价格购买房屋，打消居无定所的后顾之忧。换句话说，创业者以自己的劳动作为出资，也一同分享土地增值的收益。

　　在这个意义上，雄安新区或将再造一套新的城镇化红利分配机制。政府和百姓成为城市的“股东”，其它参与城市建设的主体，则以自己不同的资源和特质作为投入要素，最终大家共享土地增值带来的收益。这既避免了“亏两头，富中间”的不公，也为政府进行城市建设提供了源源不断的资金。

　　雄安新区建设的思路，正逐渐清晰。但这毕竟是初步思路，其中涉及更多具体而复杂的制度设计，需要细化落实，也需要处理政策法规的衔接问题。而在这一过程中，许多老问题绕不开，新问题也可能不断涌现。比如农民的土地由于质量、区位、用途的不同，将来产生的收益肯定不一样，怎样确保农民之间的分红更加公平?积分的规则如何设计才更加合理?农民和政府之间的分红比例又该如何确定?一系列问题虽然棘手，但作为“千年大计，国家大事”的雄安，却可能是这些制度创新的最佳试验田。

　　改革开放近40年来，有多少当初不敢想、不敢试的新举措率先在地方落地，最终推向全国。试点先行—系统评估—全国铺开，已经成为中国推进改革的重要经验和方法。而雄安所具有的独特政策资源、战略地位乃至历史方位，为尝试突破今天城市发展的瓶颈打开了空间。城市终归还是要更好地为人民服务，期待雄安给出新的答案。

　　 　　不应被房地产商绑架，雄安新区试验中国住房发展新模式

　　2017-06-13 11:55:24　来源:华夏时报(北京) 举报

　　4月1日，中共中央、国务院印发通知，决定设立河北雄安新区。一时间，买房人自四面八方云集新区，想要分食这块新鲜的房地产“大蛋糕“。6月6日，在“中国城市百人论坛2017年会”上，京津冀协同发展专家咨询委员会组长、中国工程院主席团名誉主席徐匡迪指出，雄安新区的发展绝不应被房地产商绑架，要在体制机制等方面做变化，为中国今后城市发展尝试走一条新的路子。会后，本报记者就此采访了中国城市百人论坛秘书长、中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞。

　　“雄安新区被赋予了特殊的历史使命，除了雄安疏解首都功能以外，更重要的是探索新的发展模式。”倪鹏飞表示，雄安总体发展模式可以考虑通过税收优惠和土地价格、住房价格成本优势，通过基础设施和公共服务的优质，导入企业和人口。开发模式可以探索彻底改变土地财政的开发模式，实施税收财政的开发模式，即通过发行市政债券、建立发展基金、实施PPP，筹集城市开发资金，通过未来开发项目收益和税收收入逐步收回资金。为此，在融资、土地和财政等制度上都需进行新的探索。

　　“在探索新发展模式的背景下，雄安应作为全国进行住房发展新模式的试验。”倪鹏飞指出，雄安新区房地产的发展理念和发展模式应该是全新的。他认为，结合中国实际，探索“3+N”的全国住房发展新模式。住房体系应该是商品住房与政策住房双轨制，房地产开发可以探索基金主导模式，改变过去开发商主导的模式。

　　所谓基金主导模式，即在公众充满投资热情和市场资金充裕的今天，社会公众将资金交给基金公司，基金公司雄安新区的住房发展模式应借鉴市场主导的美国模式和政府主导的新加坡模式，投资并委托专业机构运营开发企业，开发企业开发后交给中介机构进行销售和出租。而对涉及的保障或政策住房，可以募集和设立政策性基金，或者政府向有关的开发机构注入财政资金，对保障和政策住房实施土地无偿划拨和税费减免，对中低收入居民和特殊人才实施定向补贴，实现保障性和政策性住房开发和租售。通过这一开发模式，除了投资者可获得投资收益外，基金也可获得管理利润，开发企业、中介或者经纪都能获利，最终结果亦可保障居民获得价格合理的住房。而对于保障房和政策房，政府投资和税费减免作价入股进入住房产权。

　　与此同时，应设计完整全新的住房制度体系，要在基本制度进行大胆创新，主要有四个方面。

　　在产权制度方面，完善不动产登记制度，建立多元化的住房产权制度;建立保障房共有产权制度。将土地划拨作价、税费优惠、财政补贴作为公有产权，在保障性商品房的产权结构中予以确认登记、有偿转让和收益分配;完善公有保障房的产权制度;建立公有产权管理的体制、机制与制度。国有资产管理委员会或国有资产管理公司、企业法人、自然人分别或共同对其投资所形成的资产，行使其投资人的出资责任，对其资产进行监管，实现保值增值，获取增值收益。

　　在使用需求制度方面，对数量和质量都作出明确政策引导。户均套数支持一套，限制二套，抑制多套，人均面积45平米左右，坚持抗震、防火、防盗、耐久、保温、隔音、采光等功能标准和安全，美观，便捷等环境标准并重。

　　在开发供给制度方面实行现房销售制度，开发企业更多使用自有资金开发，政府定向邀请品牌企业进行部分政策住房和安置。逐步引入各类企业负责商业性住房开发，规定政策性商品房和自持住房比例，雄安开发公司负责部分周转房和保障房开发。

　　在市场交易制度方面，交易形式实行租售并举，先租后买，且租且买。交易条件实行现房销售，再交易一定时间。交易对象确定是当地居民，迁来就业的北京居民和社保、就业、税收一定年限的外地居民。与此同时，政府通过制度和政策限制和影响租售价格。安置商品房价按1：3-5的房价收入(低收入)比确定，房价构成包括土地开发成本、建安成本、税费、资本利息和开发利润等。政策商品房价按照1:4-6房价收入(中等收入)比确定，价格构成包括：土地开发成本、建安成本、税费、资本利息、开发利润等。高档商品房价按照1:6-10房价收入(高收入)比确定，房价构成包括土地出让金、土地开发成本、建安成本、税费、资本利息、开发利润等。

　　与此同时，更要在配套制度的六方面进行根本性变革。在规划方面，雄安新区应在总体数量、空间布局、设施配套、公共服务、混居比例等制定综合配套规划;在人口方面，为北京、雄安籍居民和高端人才直接提供安置或者政策性住房，外地居民根据居业时间提供逐步均等的住房福利;在融资方面，应建立商业银行住房抵押贷款和基金公司开发经营投资，政策性金融机构提供担保;在土地方面，去除土地财政制度，土地出让金由中央与地方按6:4比例分成。新区根据人口规模、结构与增长和住房用地人均35平米左右的标准超前三年提供，建立供地与房地产去化周期联动机制，政府可以决定和影响土地价格，保障房用地和安置房实行土地征收成本，商品房用地价由土地征收成本、基础设施配套成本和出让金价格，地价基准在房价1/3左右;税收模式上，新区应开征房地产税和房地产交易增值所得税，用于新区公共服务和基础设施提供;财政模式上，政策性住房税收减免优惠和财政补贴应计价作为政府的投入进入保障性和政策性住房的产权。

　　倪鹏飞表示，这些重要的新机制在雄安应首先采取封闭运行，条件成熟后才逐步放开。在具体实施过程中应该采取，关键制度率先一步到位，配套制度逐步完善。

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