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　　房产税及相关交易税费

　　房产税是以房屋为征收对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

　　(一)房产税的征收范围

　　房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

　　(二)房产税的纳税人-产权所有人

　　产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。

　　(三)房地产的纳税依据

　　采用从价计税。计税依据为按计税余值计税和按租金收入计税两种。

　　(四)房产税的税率

　　1.依照房产余值计算纳税的，税率为1.2%。

　　2.依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

　　(五)应纳税额的计算

　　1.依照房产余值计算缴纳的应纳税额=房产计税余值×1.2%

　　2.依照房产租金收入计算缴纳的应纳税额=租金收入×12%

　　(六)具体规定

　　1.新建房屋的纳税义务发生时间是建成之日或办理验收手续之日的次月。

　　2.投资联营房产的，共担风险的按房产余值，不担风险的按租金。

　　3.融资租赁房屋的按房产余值征税。

　　4.纳税单位和个人无租使用房产部门、免税范围就纳税单位的房产，由使用人代交。

　　5.纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。

　　(七)二手房交易税费

　　以北京地区为例，目前二手房交易需缴纳的税费包括：

　　1.契税：金额为成交价或指导价×3%(个人第一次购买自用普通住宅减半征收，1.5%)，由买方支付。

　　2.印花税：买卖双方各缴纳房屋成交价款的0.05%。

　　3.土地出让金：一般按照当地房产部门的指导价格乘以房屋面积计算，由买方支付。

　　4.转移登记费：住宅交易一般是80元/套左右，由买方支付。

　　5.交易手续费：支付标准是买卖双方约定。

　　6.如果房屋购买未满两年的还要交“营业税及附加”。其中，营业税为总房价的5%;城市维护建设税为营业税金的7%;教育费附加为营业税金的3%;地方教育费附加为营业税金的1%。

　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;将购买2年以上(含)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　7.个人所得税

　　个人出售自有住房取得的所得(出售价与房屋原值差额)，应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。20%个税不是针对二手房，而是针对二手房交易中的二套交易。征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人住房转让所得税。如满足以下条件：

　　(1)家庭唯一住宅;(2)购买时间超过5年。两个条件都满足，免交20%个税，否则就要交。

　　如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的2%退还。如果所售房产是非住宅类房产，则不管什么情况都要缴纳个人所得税。

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