二、贷款流程(★★★★★)

　　(一)贷款的受理和调查

　　银行要先和公积金管理中心签订《住房公积金贷款业务委托协议书》，取得公积金个人住房贷款业务的承办权之后才能接受委托办理公积金个人住房贷款业务。根据委托协议及公积金管理中心的具体要求，接受当地公积金管理中心委托，承办银行受托办理公积金借款咨询和申请，经办人员会告知借款人必须符合当地公积金管理中心规定的住房公积金贷款条件。

　　只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请公积金个人住房贷款，没有参加住房公积金制度的职工就不能申请公积金个人住房贷款。

　　借款人申请公积金个人住房贷款，必须具备以下基本条件：①具有城镇常住户口或有效居留身份;②按时足额缴存住房公积金并具有个人住房公积金存款账户;③具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力;④有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件;⑤有当地住房公积金管理部门规定的最低额度以上的自筹资金，并保证用于支付所购(大修)住房的首付款;⑥符合住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式的要求;⑦符合住房资金管理中心规定的其他条件。

　　申请商品房公积金个人住房贷款的借款人，还须提供以下补充材料：①借款人及参贷人(共同还款人、担保人)的居民身份证、户口簿原件及复印件和共同还款承诺书;②婚姻状况证明(已婚的提供结婚证复印件，其他情况由所在单位或派出所出具证明);③合法的商品房购房合同或协议;④借款人及参贷人所在单位提供的个人资信证明;⑤借款人已交付不低于20%购房款的有效凭据;⑥有效的担保证明;⑦办理公积金个人住房贷款的期房楼盘，必须是由开发商与受委托银行签订个贷协议的楼盘，借款人可通过个贷银行办理贷款手续。

　　二手房办理是以所购住房作抵押担保，申请二手房公积金贷款的借款人，还须提供以下补充材料：①卖方身份证、户口簿复印件;②房产证原件和复印件;③由公积金管理中心认可的评估机构出具的评估报告;④由公积金管理中心认可的中介机构与买卖双方签订的三方协议;⑤由区级以上房产交易部门进行抵押登记。

　　根据委托协议，银行对借款人是否符合贷款条件，提供资料是否完整、有效，以及提供的担保是否合法、安全、可靠等进行调查和初审，提出初审意见。银行对借款人的各种证件、资料审查合格后，签署意见并注明时间报送公积金管理中心。

　　(二)贷款的审查和审批

　　1.贷前审查

　　管理中心收到申请材料后，先由业务部门经办人员对借款人的资信状况进行考察、测算、核实，签署意见，经业务部门负责人审查后，报管理中心分管负责人批准。审核的内容主要有： (1)借款人缴存住房公积金情况。包括借款人是否建立住房公积金，是否按时足额缴存住房公积金，是否欠缴住房公积金等。

　　(2)借款用途。审核借款人提供的购买住房合同或协议，建造、翻建或大修自住住房的由城市规划行政管理部门、房地产行政管理部门出具证明文件。

　　(3)借款内容。对借款人提出的贷款额度、期限等申请进行审核，看其是否符合有关公积金个人住房贷款的规定。

　　(4)贷款资信审查。住房公积金管理中心应对借款人信用状况及偿还能力进行审查，并核实贷款担保情况，包括抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押证明，有关部门出具的抵押物估价证明，保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明等。住房公积金管理中心根据上述情况，对贷款进行审批。对借款人信用较差、无还款能力或贷款担保不落实等，贷款风险较大的，应不予批准发放贷款。对信用良好、贷款担保属实的借款人，批准发放贷款，并确定批准额度、期限和利率等内容。

　　2.贷款审批

　　(1)登记台账。承办银行将通过初步审核的公积金贷款登记台账，按照公积金管理中心委托要求和管理规定，将贷款初步审核意见连同借款申请材料、面谈记录等公积金管理中心所需要的资料全部送交

　　公积金管理中心审批。

　　(2)贷款审批。公积金贷款的贷款风险由公积金管理中心承担，公积金贷款的审批决策权属于公积金管理中心，公积金管理中心作为贷款审批环节的执行者，对贷款额度、成数、年限作出最终的决策。

　　(3)核对或登记台账。承办银行取回公积金管理中心出具的审批意见和《委托放款通知书》后，核对已登记台账。对于公积金管理中心受理贷款申请的，承办银行要跟踪公积金管理中心审批进程，及时取回公积金管理中心出具的审批意见、《委托放款通知书》及贷款资料，并登记台账。

　　(三)贷款的签约和发放

　　1.贷款签约

　　借款人的申请通过公积金管理中心审批后，向受委托主办银行出具《委托贷款通知书》，明确贷款的对象、金额、期限、利率等内容，同时公积金管理中心将委托贷款基金划入银行的住房委托贷款基金账户。银行凭《委托放款通知书》与借款人签订借款合同和担保合同，办理抵押手续。借款合同生效后填制各类会计凭证，办理贷款划付手续。交易完成后，向客户出具借款回单，向公积金管理中心移交和报送公积金贷款发放明细资料。

　　2.贷款的发放

　　承办银行必须在收到公积金管理中心拨付的住房委托贷款基金，办妥所购房屋抵押登记(备案)手续，审核放款资料齐全性、真实性和有效性后发放贷款。除当地公积金管理中心有特殊规定外，公积金个人住房贷款资金必须以转账的方式划入售房人账户，不得由借款人提取现金。发放完贷款，承办银行向客户提供回单，并将有关放款资料报送公积金管理中心。

　　(四)支付管理

　　贷款人可以采用受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理与控制。除当地公积金管理中心有特殊规定外，公积金个人住房贷款必须采用委托支付的支付管理方式，即贷款资金必须由贷款银行以转账的方式划入售房人账户，不得由借款人提取现金。

　　受托支付的操作要点包括：明确借款人应提交的资料要求;明确支付审核要求;完善操作流程;合理确定流动资金贷款的受托支付标准;要合规使用放款用户。

　　贷款人受托支付完成后，应详细记录资金流向，归集保存相关凭证。

　　(五)贷后管理

　　按照公积金管理中心委托要求，承办银行定期(按日)将有关公积金管理中心的账户记账回单、公积金贷款回收、逾期及结清等资料移交和报送公积金管理中心，定期与公积金管理中心核对公积金个人住房贷款账务，协助不良贷款的催收，及时结算住房委托贷款手续费。

　　1.贷款检查

　　按照委托协议，承办银行应定期对公积金贷款的办理情况进行检查，检查内容包括业务操作的合规性、是否按委托协议要求的工作时限办理贷款业务、贷款账户的催收情况等。

　　2.协助不良贷款催收

　　如果借款人违反了借款合同的约定而没有及时、足额地偿还贷款本息，贷款银行一般采取的催收措施为：(1)逾期90天以内的，选择短信、电话和信函等方式进行催收。

　　(2)如果借款人超过90天不履行还款义务，会给借款人发出《提前还款通知书》，有权要求借款人提前偿还全部借款，并支付逾期期间的罚息。

　　(3)如果在《提前还款通知书》确定的还款期限届满时，仍未履行还款义务，将就抵押物的处置与借款人达成协议。

　　(4)逾期l80天以上，将对拒不还款的借款人提起诉讼，对抵押物进行处置;处分抵押物所得价款用于偿还贷款利息、罚金及本金。

　　3.对账工作

　　(1)与公积金管理中心对账。为了保证贷款业务的真实性和准确性，保障住房委托贷款资金的安全，承办银行应与公积金管理中心定期对账，核对公积金管理中心划拨基金与银行收到的基金是否一致，核对银行住房回收贷款本息金额与公积金管理中心收到的回收贷款本息是否一致。

　　(2)与借款人对账。承办银行以定期(按月、按季、按年)寄发对账单或电子银行查询对账的形式与借款人进行账务核对。

　　4.基金清退和利息划回

　　承办银行应根据公积金管理中心的委托要求和具体规定，按时将回收贷款本金与利息划入公积金管理中心指定的结算账户和增值收益账户，及时进行资金清算。

　　5.贷款手续费的结算

　　按委托协议的约定，公积金管理中心应定期(每月、每季、每年)按比例将委托贷款手续费划归给承办银行。

　　6.担保贷后管理

　　对已发放贷款，具备抵押登记(含预登记)办理条件后及时办理抵押登记手续，并及时修改维护抵押登记信息及完成抵押物账务的处理和他项权证的移交入库;结清贷款的，对注销的抵押登记相关资料进行核实审查，及时办理抵押登记注销手续和处理相关账务。

　　7.贷款数据的报送

　　承办银行应根据公积金管理中心的委托要求和具体规定，按时向公积金管理中心报送公积金贷款数据、报表及其他资料，并确保报送资料的真实性、完整性和准确性。

　　8.委托协议终止

　　公积金管理中心与承办银行的委托贷款协议终止时，承办银行应清算住房委托贷款手续费，办理公积金管理中心存款账户的销户交易，最后移交和报送公积金管理中心账户记账回单及相关业务资料。

　　9.档案管理

　　贷款档案是贷款在申请、审查、发放和回收等过程中形成的文件和资料。贷款发放后，经办人员应在一定时间内，对贷款资料进行复查和清理，检查资料的有效性和完整性，对文件材料进行整理，合理编排顺序。

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