【知识点】房地产开发企业土地增值税清算

　　【考情分析】

　　掌握。

　　【重要考点】

　　一、土地增值税的清算条件

　　【典型例题-2015年考题】下列情形中，纳税人应进行土地增值税清算的是(　)。

　　A.直接转让土地使用权

　　B.转让未竣工结算房地产开发项目50%股权的

　　C.取得销售(预售)证满1年的未销售完毕的

　　D.房地产开发项目尚未竣工但已销售面积为50%的

　　『正确答案』A

　　『答案解析』应进行清算的情形：开发项目全部竣工、完成销售的;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让土地使用权的。

　　二、非直接销售和自用房地产的收入确定

　　1.将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　2.已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　三、土地增值税的扣除项目

　　1.扣除项目须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

　　2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

　　3.与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：

　　(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

　　(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

　　(3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　4.销售已装修的房屋的装修费用可以计入房地产开发成本。房预提费用，除另有规定外，不得扣除。

　　5.多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

　　6.质量保证金开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

　　7.逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

　　8.契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

　　9.拆迁安置费的扣除

　　①回迁，视同销售确认收入，同时确认拆迁补偿费，差价调整拆迁补偿费;

　　②异地安置：包括本企业项目安置、购入安置和货币安置，计入拆迁补偿费。

　　【典型例题-2014年考题】房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列各项中，允许在计算增值额时扣除的是(　)。

　　A.加罚的利息

　　B.已售精装修房屋的装修费用

　　C.逾期开发土地缴纳的土地闲置费

　　D.未取得建筑安装施工企业开具发票的扣留质量保证金

　　『正确答案』B

　　『答案解析』房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本扣除;选项A、C、D均属于土地增值税清算时不能扣除的项目。

　　四、土地增值税的其他相关规定：

　　1.核定征收率原则上不得低于5%。

　　2.在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

　　3.预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

　　【典型例题】对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是(　)。

　　A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除

　　B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除

　　C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除

　　D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋值的10%

　　『正确答案』A

　　『答案解析』选项B、C，房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定。选项D，房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除装修费用，无金额限制。

　　【典型例题-2012年考题】

　　地处县城的某房地产开发公司，2012年3月对一处已竣工的房地产开发项目进行验收，可售建筑面积共计25000平方米。该项目的开发和销售情况如下：

　　(1)该公司取得土地使用权应支付的土地出让金为8000万元，政府减征了10%，该公司按规定缴纳了契税。

　　(2)该公司为该项目发生的开发成本为12000万元。

　　(3)该项目发生开发费用600万元，其中利息支出150万元，但不能按转让房地产项目计算分摊。

　　(4)4月销售20000平方米的房屋，共计取得收入40000万元。

　　(5)将5000平方米的房屋出租给他人使用(产权未发生转移)，月租金为45万元，租期为8个月。

　　(6)2012年8月税务机关要求该房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算。

　　(其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，计算土地增值税时开发费用的扣除比例为10%。)

　　根据上述资料，回答问题，需计算出合计数。

　　(1)简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。

　　(2)计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。

　　(3)计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发成本。

　　(4)计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发费用。

　　(5)计算该公司清算土地增值税时允许扣除的营业税金及附加。

　　(6)计算该公司应缴纳的土地增值税。

　　『正确答案』

　　(1)公司已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为80%(20000÷25000×100%)，虽未超过税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清箄规定的比例85%，但剩余的可售建筑面积已经出租。

　　(2)取得土地使用权时应纳契税=8000×5%=400(万元)允许扣除的土地使用权支付金额=[400+8000×(1-10%) ]×(1-5000÷25000) =6080 (万元)

　　(3)允许扣除的开发成本=12000×(1-5000÷25000)=9600(万元)

　　(4)由于利息支出不能按转让房地产项目计算分摊，所以，允许扣除的开发费用=(6080+9600)×10%=1568 (万元)

　　(5)允许扣除的营业税=40000×5%=2000(万元)

　　允许扣除的城市维护建设税和教育费附加=2000×(5%+3%) =160 (万元)

　　合计可扣除的营业税金及附加=2000+160=2160 (万元)

　　(6)应纳土地增值税的计算：

　　增值额=40000-[6080+9600+1568+2160+ (6080+9600) ×20%]=40000-22544= 17456 (万元)

　　增值额占扣除项目金额的比例=17456÷22544×100%≈77.43%

　　应纳土地增值税= 17456×40%-22544×5%=6982.4-1127.2=5855.2(万元)

　　【典型例题-2015年考题】

　　某工业企业2015年3月1日转让位于县城的一处办公楼，取得销售收入12000万元，2008年建造该办公楼为取得土地使用权支付金额3000万元， 住宅建造成本4000万元， 转让时经政府批准的房地产评估机构评估，确认该办公楼重置成本价为8000万元。(其他相关

　　资料：产权转移书据印花税税率0.5‰，成新度折扣率60%)

　　根据上述资料，按下列序号回答问题，如有计算，计算出合计数。

　　(1)解释重置成本价的含义。

　　(2)计算土地增值税时该办公楼的评估价格。

　　(3)计算土地增值税时扣除的营业税金及附加。

　　(4)计算土地增值税时扣除的印花税。

　　(5)计算土地增值税时扣除的项目金额的合计数。

　　(6)计算转让时应缴纳的土地增值税。

　　『正确答案』

　　(1)重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。

　　(2)评估价格=8000×60%=4800(万元)

　　(3)准予扣除的营业税金及附加=12000×5%×(1+5%+3%+2%)=660(万元)

　　(4)准予扣除的印花税=12000×0.5‰=6(万元)

　　(5)准予扣除的项目合计=3000+4800+660+6=8466(万元)

　　(6)增值额=12000-8466=3534(万元)

　　增值率=3534÷8466×100%=41.74%

　　应缴纳土地增值税=3534×30%=1060.2(万元)

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