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  笔者在办理某小区房地产开发手续过程中,奔波于各部门之间逾百次,方理清头绪,完成小区建设,并整理此文,供广大同仁,免走弯路。
  【关键词】房地产;开发
  1 房地产开发公司的资质及资金筹措
  房地产开发企业,应向当地工商管理行政部门申请登记,并取得营业执照。之后应向建设行政主管部门申请办理房地产开发企业资质等级证书,没有资质证书不能从事房地产的开发经营。一般情况下,先取得暂定资质,随着房地产公司的依法经营,业绩的产生,不断提升资质等级。
  房地产开发商从决策进行某地产项目的开始,就应该考虑用于项目的资金来源,一旦获得了该项目的开发权,就应当花精力为该项目筹措资金,以免在正式开工后由于资金短缺而造成被动或损失。房地产开发项目资金来源大致有四种形式:1、企业自有资金。2、银行信贷。3、社会集资。4、其他融资方式(各类信托基金、合作开发、银团联合贷款等)。四种形式可单选一种也可联动。
  2 项目的选择及选址
  项目选择是房地产投资的首要工作,也是最为复杂,最为困难的工作。如果房地产项目选择正确,应该说投资已经有了六成至七成成功的把握。广义上讲,房地产投资选择就是房地产投资决策。房地产投资项目选择需要专门的知识及能力,需要专业人员或专家的参与。但专业人员或专家只能起到参谋或顾问的作用,要认定一个项目值不值得考虑,是否可以投资,最终还要依靠投资者自己的分析决断能力,还要依靠企业的决策部门。要做出正确的项目选择,必须对投资环境、投资时机及投资的法律保障做深入细致分析,必须对拟投资项目所在地的宏观及微观地产市场做全面、深入的调研,还必须对拟选项目展开系统的可行性研究分析。为实现效益最大化还应对项目进行策划,这是十分关键且必须的。
  项目的选择完成后或同等要进行选择地块。所选择地块要符合消防要求,符合城市建设总体规划和土地利用总体规划,经有资质土地部门编制项目选址勘界报告后,要先后得到消防、规划(建设)、国土资源部门的初步批复(预审)意见。取得规划部门关于选址的批复意见或城市规划条件通知书后,当地政府及国土资源部门即可开展征地工作,完成征地补偿相关工作后,进行土地的招、拍、挂工作,并与中标的房地产开发企业签订国有土地出让合同出具建设用地批准书,进而可到规划部门办理用地规划许可证。项目的选址决定了房地产开发的征地成本和开发经营的利润空间,是房地产开发的关键环节之一。
  3 项目的立项
  即项目在发改部门的核准或备案而取得立项批文。项目核准或备案的要件包括项目申请报告(有资质的中介机构编制完成);国土资源部门出具的意见(土地预审意见或建设用地批准书);规划部门的批复意见(选址意见书或城市规划条件通知书);环保部门出具的意见(经有资质的中介机构编制的环境影响报告书或环境影响审批表,并经有资质的评估单位论证通过)。
  4 项目的规划及施工图设计
  按照规划部门出具的规划条件,房地产开发企业选择符合开发意愿,有相应资质的规划设计单位,对拟开发项目进行规划和施工图设计。项目规划经规划部门审查通过后可取得建设工程规划许可证。项目施工图经有资质的图纸审查中介机构或建设主管部门下设的图纸审查中心审查,获得施工图审查合格证;同时,项目施工图还要及时向消防和气象主管部门报审,确保消防及避雷系统符合有关要求。
  5 项目的招标
  主要是指规划设计、地质勘察、施工和监理公司的招标。房地产开发企业可以委托招标代理公司进行上述各项工程的招投标工作,也可以自行组织确定规划设计、地质勘察和监理公司。但是工程施工招标,一般情况下必须由招标代理公司组织,在建设主管部门指定的交易厅中进行,最后向中标单位发出由建设主管部门、招标代理公司和房地产开发企业三方签章的中标通知书,中标的施工企业应及时与房地产开发企业签订施工合同。
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