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资产评估师考试
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2014注册资产评估师房地产评估案例分析题1

来源:考试吧 2013-11-22 14:58:25 考试吧:中国教育培训第一门户 模拟考场
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  点击查看:2014资产评估师考试房地产评估案例分析题汇总

  房地产评估案例

  案例一 某单位住宅楼评估

  一、评估对象基本情况

  某单位有一处住宅区,占地面积2000平方米,包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼,建筑面积为4800平方米;一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房,也为砖混结构,建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部,距环城路500米左右,南临× ×路,西临规划之× ×东路,东临× ×公目,北临× ×。周围无环境污染,交通便利,环境优雅。

  二、评估目的

  本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。

  三、评估基准日

  评估基准日为2000年8月15日。

  四、评估方法及过程

  根据评估目的和所掌握的资料,决定采用两种方法进行评估。

  (一)采用房地分估、加总的方法

  1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查,当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元/7方米,平房造价为 400元/7方米。该建筑物的建造时间为1990年,使用年限为4n年,已使用10年,取残值率为4%。

  楼房重置成本=800×4800=384(万元)

  楼房评估值=384-[384×(1-4%)÷40]×10

  =384-92.16=291.84(万元)

  平房的建造时间为1992年,使用年限为25年,已使用年,取残值率为5%。

  铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2(万元)

  铺面、门卫房估价=7.2-[7.2×(1—5%)÷25]×8=7.2-2.2=5(万元)

  楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为:291.84+5=296.84(万元)

  2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。计算公式为:

  土地价格=宗地所在区域基准地价×(宗地地价影响因素修正值)

  根据该市房地产有关资料,该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地,基准地价为1098元/平方米。

  宗地地价影响因素修正值见表4—1。

  表4-1 地价修正系数表

  

  项目

各种因素条件下修正系数

条件

分值

基础设施

供水条件分值

较忧

O.012

电讯条件分值

O.024

    

排气条件分值

O.048

通讯条件分值

一般

O

购物条件

商服繁华分值

一般

O

距商服中心距离

一般

O

环境质量

周围用地类型

O.10

污染状况

O.068

宗地条件

街画位置

一般

0

建筑物朝向

较优

O.012

形状

无影响

0

面积

一般

O

交通条件

道路宽度

—般

O

公交便捷度

较优

0.051

对外交通便利值

较优

O.045

规划条件

用途

较优

O.005

指标(容积率)

较优

O.005

退还道路比例(城市道路)

0.005

合计

O.375

  宗地单位地价=1098×(1+0.375)=1509.75(元坪方米)

  土地价格=1509.75×2000=3019500(元)

  该单位住宅楼房地产价格=建筑物价格+土地价格

  =2968400+3019500

  =5987900(元)

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