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注册资产评估师考试房地产评估案例分析题(3)

考试吧整理了注册资产评估师考试房地产评估案例分析题,希望对考生有所帮助。

  案例三 中商大厦土地使用权评估

  一、评估对象概况

  评估对象位于××市××区××路×号,市商务中心用地内。该地块南邻××路,西邻步行街,北邻规划路,东邻××街,规划用地11600平方米。规划建设为集办公、旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的中商大厦。

  评估对象所处地区,是××市涉外建筑最为集中的地方。其周边已开发建设成为××市主要的涉外商贸活动中心。该地区规划布局合理,环境优美,交通便利,周围有多条公共汽车线路,距火车站7.5公里,距机场20公里。该地块内的市政基础设施较完善,供城市生产和居民生活使用的上下水、热水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。

  其具体规划设计条件见表5—1。

 

  内容

指标

  总占地面积

  19800平方米

  红线用地面积

  10500平方米

  市政代征地面积

  6800平方米

  集中绿地代征地

  2500千方米

  总建筑面积

  80000平方米

  容积率

  7.6

  建筑高度

  80米

  绿化面积

  占总用地的30%

  停车数

  45万辆/方平方米

  二、评估目的

  测算待开发土地资产的实际价值,为进行招商引资提供客观的地价依据。

  表5-1 用地规划表

  三、评估基准日

  评估基准日为2000年8月20日。

  四、评估采用的基本方法和步骤

  评估对象属于高级商用综合楼的建设项目,根据国际地价评估惯例,宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估,然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情,结合该宗地的实际情况,经过反复研究,我们认为评估对象地价评估以假设开发法为主,以基准地价修正法和市场法为辅较为合理。具体测算步骤如下:

  1.根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息,确定整体开发的功能分布。

  2.运用专家调查法确定评估对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。

  3.确定计算公式和开发项目的总开发价值。

  4.分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。

  5.从总开发价值中分离土地价值,进而求取总地价、单位地价和楼面地价。

  6.根据政府有关政策,依据城市基准地价修正评估对象的宗地地价,进而求取评估对象的土地总价、单位地价和楼面地价。

  7.选取与评估对象位于同一区位的若干比较案例,运用市场法求取楼面生地价。

  8.将上述三种方法求出的地价进行技术处理,得出熟地地价。

  五、评估估算过程

  (一)运用假设开发法测算评估对象地价

  1.确定地块整体开发的功能分布。项目总建筑面积80000平方米,具体功能分布见表5—2。

  表5—2 建筑功能分布表

  2.开发总价值。本项目开发收益的来源有:办公、写字楼和公寓的销售收益,旅馆、商服、健身娱乐用房的出租收益。下面分项计算本项目的开发收益。

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