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6.无形资产的概念和确认
（1）无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
资产满足下列条件之一的，符合无形资产定义中的可辨认性标准：①能够从企业中分离或者划分出来，并能单独或者与相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。②源自合同性权利或其他法定权利，无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或者分离。要作为无形资产进行核算，该资产必须是能够区别于其他资产可单独辨认的。如企业持有的专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等。商誉的存在无法与企业自身区分开来，由于不具有可辨认性，虽然商誉也是没有实物形态的非货币性资产，但不构成无形资产。
（2）无形资产同时满足下列条件的，才能予以确认：①与该无形资产有关的经济利益很可能流人企业；②该无形资产的成本能够可靠地计量。
企业自创商誉以及内部产生的品牌、报刊名等，不应确认为无形资产。
企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。
企业在判断无形资产产生的经济利益是否很可能流入时，直当对无形资产在预计使用寿命内可能存在的各种经济因素做出合理估计，并且应当有明确证据支持。
（3）企业无形项目的支出，除下列情形外，均应于发生时计入当期损益：①符合无形资产确认条件、构成无形资产成本的部分；②非同一控制下企业合并中取得的、不能单独确认为无形资产、构成购买日确认的商誉的部分。
企业内部研究开发项目的支出，应当区分研究阶段支出与开发阶段支出。研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。
企业内部研究开发项目研究阶段的支出，应当于发生时计入当期损益。企业内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能确认为无形资产：①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无彤资产将在内部使用的，应当证明其有用性；④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
无法区分研究阶段和开发阶段的支出，应当在发生时作为管理费用，全部计入当期损益。企业取得的已作为无形资产确认的正在进行中的研究开发项目，在取得后发生的支出应当按照上述原则处理。
7.无形资产的初始计量
无形资产应当按照成本进行初始计量。
（1）外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
（2）自行开发的无形资产，其成本包括满足无形资产确认条件后至达到预定用途前所发生的支出总额，但是对于以前期问已经费用化的支出不再调整。
（3）投资者投入无形资产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。
（4）土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，应与地上建筑物分别进行摊销和计提折旧。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。
8.无形资产的后续计量
企业应当于取得无形资产时分析判断其使用寿命。无形资产的使用寿命为有限的，应当估计该使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，应当视为使用寿命不确定的无形资产。企业持有的无形资产，通常来源于合同性权利或是其他法定权利，而且合同或法律规定有明确的使用年限。来源于合同性权利或其他法定权利的无形资产，其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限。合同性权利或其他法定权利能够在到期时因续约等延续，且有证据表明企业续约不需要付出大额成本的，续约期应当计入使用寿命。合同或法律没有规定使用寿命的，企业应当综合各方面因素判断，以确定无形资产能为企业带来经济利益的期限。经过上述方法仍无法合理确定无形资产为企业带来经济利益的期限的，才能将其作为使用寿命不确定的无形资产。
（1）使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销。无形资产的应摊销金额为其成本扣除预计残值后的金额。已计提减值准备的无形资产，还应扣除已计提的无形资产减值准备累计金额。
使用寿命有限的无形资产，其残值应当视为零，但下列情况除外：①有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购买该无形资产。②可以根据活跃市场得到预计残值信息，并且该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在。
（2）企业摊销无形资产，应当自无形资产可供使用时起，至不再作为无形资产确认时止。企业选择的无形资产摊销方法，应当反映与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式。无法可靠确定预期实现方式的，应当采用直线法摊销。无形资产的摊销一-般应计入当期损益（管理费用、其他业务成本等），但如果某项无形资产是专门用于生产某种产品的，其所包含的经济利益是通过转入到所生产的产品或其他资产中体现，则无形资产的摊销费用应构成其他资产成本的一部分。如，某项专门用于生产过程中的无形资产，其摊销费用应构成所生产产品成本的一部分。
（3）使用寿命不确定的无形资产不应摊销。
（4）企业至少应当于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计不同的，应当改变摊销期限和摊销方法。
企业应当在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。如果有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，应当估计其使用寿命，其应摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销。
9.无形资产的处置
企业让渡无形资产使用权形成的租金收入和发生的相关费用，分别确认为其他业务收人和其他业务成本。企业出售无形资产，应当将取得的价款与该无形资产账面价值的差额计入当期损益（营业外收入或营业外支出）。无形资产预期不能为企业带来经济利益的，应当将该无形资产的账面价值予以转销，计入当期损益（营业外支出）。
10.投资性房地产的概念和范围
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；（2）作为存货的房地产。
11.投资性房地产的确认和初始计量
投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）与该资产相关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
投资性房地产应当按照成本进行初始计量：（1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；（2）自行建造投资性房地产的成本，由建造泫项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本，参照固定资产和无形资产的相关要求确定。
12.投资性房地产的后续计量和后续支出
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
（1）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的有关规定进行后续计量，计提折旧或进行摊销，存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。
（2）企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可咀采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产应当同时满足下列条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入确认为其他业务收入。
（3）投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
（4）与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
13.投资性房地产的转换和处置
（1）房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。发生房地产转换时，将终止确认一项资产，同时确认另一项资产。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：①投资性房地产开始自用；②作为存货的房地产，改为出租；③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；④自用建筑物停止自用，改为出租。
投资性房地产开始自用，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物、自用土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日。
（2）在成本模式下，房地产转换的会计处理应当足将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计量，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益），转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务收入）。
（3）当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，即将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本。
14.非货币性资产交换
（1）非货币性资产交换是指交易双方主要以存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换。该交换不涉及或只涉及少量的货币性资产（即补价）。其中，货币性资产。是指企业持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产，包括现金、银行存款、应收账款和应收票据以及准备持有至到期的债券投资等。非货币性资产是指货币性资产以外的资产。
认定涉及少量货币性资产的交换为非货币性资产交换，通常以补价占整个资产交换金额的比例低于25%作为参考。支付的货币性资产占换人资产公允价值（或占换出资产公允价值与支付的货币性资产之和）的比例低于25%（不含25%）的，视为非货币性资产交换；高于25%（含25%）的，则视为以货币性资产取得非货币性资产。
（2）非货币性资产交换同时满足下列条件的，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益：①该项交换具有商业实质；②换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。换人资产和换出资产公允价值均能够可靠计量的，应当以换出资产的公允价值作为确定换人资产成本的基础，但有确凿证据表明换人资产的公允价值更加可靠的除外。
满足下列条件之一的非货币性资产交换具有商业实质：一是换入资产的未来现金流量在风险、时间和金额方面与换出资产显著不同。二是换人资产与换出资产的预计未来现金流量现值不同，且其差额与换人资产和换出资产的公允价值相比是重大的。在确定非货币性资产交换是否具有商业实质时，企业应当关注交易各方之间是否存在关联方关系。关联方关系的存在可能导致发生的非货币性资产交换不具有商业实质。
（3）企业在按照公允价值和应支付的相关税费作为换入资产成本的情况下，公允价值与换出资产账面价值之间的差额计入当期损益。发生补价的，应当分别下列情况处理：①支付补价的，应当以换出资产的公允价值加上支付的补价（或换入资产的公允价值）和应支付的相关税费，作为换人资产的成本。②收到补价的，应当以换出资产的公允价值减去补价（或换人资产的公允价值）加上应支付的相关税费，作为换入资产的成本。
换出资产公允价值与其账面价值的差额应当分别不同情况处理：①换出资产为存货的，应当作为销售处理，按其公允价值确认收入，同时结转相应的成本。②换出资产为固定资产、
无形资产的，换出资产公允价值与其账面价值的差额，计入营业外收入或营业外支出。③换出资产为长期股枞投资的，换出资产公允价值与其账面价值的差额计入投资损益。
企业在按照换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换人资产成本的情况下，应当以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换人资产的成本，不确认损益。发生补价的，应当分别下列情况处理：①支付补价的，应当以换出资产的账面价值，加上支付的补价和应支付的相关税费，作为换入资产的成本，不确认损益。②收到补价的，应当以换出资产的账面价值，减去收到的补价并加上应支付的相关税费，作为换人资产的成本，不确认损益。
（4）非货币性资产交换同时换人多项资产的，在确定各项换人资产的成本时，应当分别下列情况处理：①非货币性资产交换具有商业实质，且换入资产的公允价值能够可靠计量的，应当按照换人各项资产的公允价值占换入资产公允价值总额的比例，对换入资产的成本总额进行分配，确定各项换人资产的成本。②非货币性资产交换不具有商业实质，或者虽具有商业实质但换入资产的公允价值不能可靠计量的，应当按照换入各项资产的原账面价值占换入资产原账面价值总额的比例，对换人资产的成本总额进行分配，确定各项换入资产的成本。
六、资产减值
（一）考试目的
通过对资产减值的考核，测试考生对资产减值基本原理与方法的掌握和运用情况，考核考生运用资产减值的认定、资产可收回金额的计量、资产减值损失的确定等处理原则解决实际问题的能力。
（二）基本要求
1.掌握以下内容
（1）资产减值的认定；
（2）单项资产减值可收回金额的计量；
（3）单项资产减值损失的确定及减值会计处理；
（4）资产组的认定及其减值的会计处理；
（5）商誉减值的处理。
2.熟悉以下内容
（1）资产公允价值减去处置费用后的净额的确定；
（2）预计未来现金流量及其现值的确定；
（3）总部资产减值的会计处理。
3.了解以下内容
（1）资产减值的概念；
（2）可收回金额的概念。
（三）要点说明
1.资产减值的定义
资产减值，是指资产的可收回金额低于其账面价值。
2.资产减值的认定
| 资产评估师辅导科目 | 精讲班 | 冲刺班 | 报名 | ||||||
| 主讲 | 课时 | 学费 | 试听 | 主讲 | 课时 | 学费 | 试听 | ||
| 《资产评估》 | 郭俊华 | 40 | 150元 | 试听 | 郭俊华 | 20 | 50元 | 试听 |  |
| 《经济法》 | 韦老师 | 40 | 150元 | 试听 | 韦老师 | 20 | 50元 | 试听 | |
| 《财务会计》 | 张京 | 40 | 150元 | 试听 | 张京 | 20 | 50元 | 试听 | |
| 《机电设备评估基础》 | 李晏兵 | 40 | 150元 | 试听 | 张奇 | 20 | 50元 | 试听 | |
| 《建筑工程评估基础》 | 杨瑞新 | 40 | 150元 | 试听 | 杨瑞新 | 20 | 50元 | 试听 | |
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