2007年注评《资产评估》考试大纲

　　式中：P——被估房地产评估价值；

　　P'——可比交易实例价值；

　　A——交易情况修正系数；

　　B——交易日期修正系数；

　　C——房地产状况因素修正系数。

　　如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：P=P'×A×B×C

　　×容积率修正系数×土地使用年期修正系数

　　（3）市场法评估房地产价值的程序。运用市场法评估房地产价值，一般经过下列程序：收集交易资料，确定可比交易案例，对交易情况、交易日期、房地产状况等进行修正，确定房地产价值。

　　9.成本法在房地产评估中的应用

　　（1）成本法评估土地的基本公式：

　　土地价值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

　　其中，土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：一是国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。二是为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的补偿费用，这是对原城市土地使用者在经济上的补偿。

　　（2）成本法评估新建房地产的费用。新建房地产开发过程中发生的各项费用，包括土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、投资利息和销售税费等。

　　（3）运用成本法评估旧建筑物的基本思路。运用成本法评估旧建筑物的价值，应以评估基准日的重新建造成本为基础，考虑评估对象的使用和磨损，扣除建筑物的贬值额。

　　旧建筑物现值的计算公式为：

　　建筑物价值=重置成本一年贬值额×已使用年限

　　常用的计算贬值额方法是直线折旧法和成新折扣法。

　　直线折旧法计算建筑物每年的贬值额为：

　　式中：D——年贬值额；

　　C——建筑物的重新建造成本；

　　S——建筑物的净残值；

　　N——建筑物的耐用年限；

　　R——建筑物的残值率，即建筑物的净残值与重新建造成本的比率。

　　10.假设开发法在房地产评估中的应用

　　（1）假设开发法的基本思路。假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。

　　实际评估工作中，常用的一个具体计算公式为：

　　土地价值=房屋的预期售价-开发建设成本-利息-利润-税费

　　（2）假设开发法评估的程序。假设开发法评估的程序为：

　　调查房地产基本情况，确定被估房地产的最佳开发利用方式，预测房地产开发完成后的收益，测算开发建设成本，测算开发利润，测算投资利息和税费，估算被估房地产价值。

　　11.基准地价的作用

　　基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格，基准地价一般具有如下作用：

　　（1）具有政府公告作用；

　　（2）是宏观调控地价水平的依据；

　　（3）是国家征收城镇土地税收的依据；

　　（4）是政府参与土地有偿使用收益分配的依据；

　　（5）是进一步评估宗地地价的基础；

　　（6）引导十地资源在行业部门问的合理配置。

　　12.路线价法在土地评估中的应用

　　（1）路线价法的计算公式：路线价法的计算公式有不同的表现形式，下面是常用的一种表达方式：

　　宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度

　　如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等，则需依下列公式计算：

　　宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率

　　或：

　　宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度±其他备件修正额

　　（2）深度百分率的定义。深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。

　　（3）深度百分率的表现形式。深度百分率的表现形式有三种，分别为：单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现象，累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减现象。

　　（4）路线价法的操作步骤。路线价法的操作步骤主要包括以下内容：路线价区段的划分、标准深度的确定、路线价的评估、深度百分率表和其他条件修正率表的制作、土地宗地价值的计算。

　　13.在建工程评估中的形象进度法

　　形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。

　　六、资源资产评估

　　（一）考试目的

　　通过对资源资产评估内容的考核，测试考生对资源资产评估的基本原理与方法的掌握和了解情况，考核考生分析和解决资源资产评估实际问题的能力。

　　（二）考试基本要求

　　1.掌握以下内容

　　（1）资源性资产的自然属性、经济属性和法律属性；

　　（2）森林资源资产价格构成的主要因素；

　　（3）林木资产评估的市场法、收益法、成本法和剩余法的计算公式；

　　（4）矿业权的内涵；

　　（5）采矿权评估的贴现现金流量法、可比销售法的计算公式。

　　2.熟悉以下内容

　　（1）自然资源的分类；

　　（2）资源性资产评估的特点；

　　（3）森林资源资产评估中资料的收集内容及核查项目；

　　（4）影响矿产价格的因素；

　　（5）探矿权评估的约当投资——贴现现金流量法、重置成本法的计算公式。

　　3.了解以下内容

　　（1）森林资源资产的种类；

　　（2）林木资产评估方法的适用范围；

　　（3）探矿权泮估的地勘加和法、地质要素评序法、联合风险勘查协议法和粗估法的基本思路。

　　（三）要点内容

　　1.自然资源的分类

　　根据自然资源在开发过程中能否再生，可划分为耗竭性资源和非耗竭性资源。耗竭性资源的主体是矿产资源，是经过漫长的地质过程形成的，随着人类的开发利用，其绝对数量有明显的减少现象，是不可再生资源。非耗竭性资源基本上是由环境要素构成的，在合理开发利用的限度内，人类可以永续利用。非耗竭性资源可分为二三种：恒定的非耗竭性资源、可再生的非耗竭性资源和不可再生的非耗竭性资源。

　　按照资源的性质，从自然资源与人类的经济关系角度，可划分为环境资源、生物资源、土地资源、矿产资源和景观资源等。

　　2.资源资产的自然属性、经济属性和法律属性

　　资源资产具有自然属性、经济属性和法律属性。自然属性包括：天然性、有限性与稀缺性、生态性和区域件等。经济属性包括：具有使用价值、能够以货币计量和具有可收益性等。法律属性包括资源资产产权存法律上具有独立性和资源资产的使用权可以依法交易等。

　　3.森林资源资产价格构成的主要因素

　　森林资源资产价格。主要由下列因素构成：营林生产成本、资金的时间价值、利润、税金、林木生产中的损失、地租、地区差价和树种差价等。

　　4.评估林木资产的市场法

　　该方法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，

　　评估待估林木资产价值的方法。计算公式为：

　　P=K×Kb×G×Q

　　式中：P——林木资产评估值；

　　K——林分质量调整系数；

　　Kb——物价指数调整系数；

　　G——参照物单位蓄积量的交易价格；

　　Q——被估林木资产的蓄积量。

　　5.评估林木资产的收益法

　　收益法又称收益净现值法，是将被评估林木资产在未来经营期内各年的净收益折现为现值，然后累计求和得出林木资产评估价值的方法。计算公式为：

　　式中：P——林木资产评估值；

　　W——销售总收入；

　　C——木材经营成本；

　　F——木材经营合理利润；

　　S——林木资源的再生价值。

　　8.矿业权的内涵

　　我国的矿产资源属于国家所有，南国务院行使矿产资源的所有权，矿产资源物质实体及其所有权属于国家所有。国家实行探矿权、采矿权有偿取得制度，矿产资源的探矿权和采矿权可以依法出让和转让。探矿权和采矿权通常合称矿业权，简称矿权。所谓矿业权是指在依法取得的勘查或采矿许可证规定的范围和期限内，对矿产资源进行勘查、开采等一系列生产经营活动的权利。

　　9.评估采矿权的贴现现金流量法

　　评估采矿权的贴现现金流量法的计算公式为：

　　式中：P——采矿权价值；

　　一一参照的采矿权成交价格；

　　——规模调整系数；

　　一一品位调整系数；

　　——价格调整系数；

　　——差异调整系数。

　　七。无形资产评估

　　（一）考试目的

　　通过对无形资产评估内容的考核，测试考生对无形资产评估的基本原理与方法的掌握和运用情况，考核考生分析和解决无形资产评估问题的能力。

　　（二）考试基本要求

　　1.掌握以下内容

　　（I）无形资产的定义；

　　（2）影响无形资产评估价值的因素；

　　（3）无形资产的分类；

　　（4）收益法在无形资产评估中的基本公式；

　　（5）成本法在无形资产评估中的基本公式；

　　（6）专利权的资产特点；

　　（7）运用收益法评估专利资产时，折现率及分成率的确定方法；

　　（8）商标资产的定义及分类；

　　（9）商标资产价值的影响因素；

　　（10）版权的经济权利；

　　（11）运用成本法评估计算机软件的价值；

　　（12）商誉的定义及特性；

　　（13）割差法在商誉评估中的应用。

　　2.熟悉以下内容

　　（1）无形资产的特性；

　　（2）无形资产评估的程序、评估的前提假设及对象；

　　（3）运用收益法评估无形资产时确定收益额的直接估算法、差额法、分成率法和要素贡献法等具体方法的具体要求、估算要点和估算过程；

　　（4）估算外购无形资产重置成本的市价类比法和物价指数法的基本要求、估算要点和具体应用；

　　（5）运用市场法评估无形资产的技术思路，运用时需注意的问题；

　　（6）专利资产的评估目的、评估程序；

　　（7）专利资产使用权限的分类；

　　（8）运用收益法评估专利资产时，收益额和剩余经济寿命预测法的具体要求、测算要点和具体运用；

　　（9）影响专有技术价值的囚素；

　　（10）专有技术评估方法；

　　（11）运用收益法评估商标资产的具体要求、测算要点和具体估算过程；

　　（12）版权的定义以及版权的分类；

　　（13）计算机软件无形资产的特点；

　　（14）计算机软件三种评估方法的各自特点；

　　（15）超额收益法在商誉评估中的应用；

　　（16）商誉评估的基本前提和基本要求：

　　3.了解以下内容

　　（1）无形资产成本的不完整性、弱对应性和虚拟性等特点对无形资产评估的影响；

　　（2）估算自创无形资产重置成本的核算法和倍加系数法的基本要求、估算要点和具体应用；

　　（3）专有技术的特点；

　　（4）商标资产的评估程序；

　　（5）影响版权价值的因素；

　　（6）各类版权的有效期限；

　　（7）版权的限制；

　　（8）版权的特征；

　　（9）商誉评估中需注意的事项。

　　（三）要点内容

　　1.无形资产的定艾

　　无形资产是指特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。

　　2.无形资产的特性

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