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三、资产评估程序
（一）考试目的
通过对资产评估程序内容的考核，测试考生对资产评估程序相关知识的掌握情况，考核考生对资产评估程序及其重要性，以及资产评估具体程序应用的掌握程度。
（二）考试基本要求
1.掌握以下内容
（1）资产评估程序、广义与狭义资产评估程序的区别；
（2）资产评估程序的重要性；
（3）资产评估程序的主要环节。
2.熟悉以下内容
（1）明确资产评估业务基本事项的主要内容；
（2）执行资产评估程序的基本要求。
3.了解以下内容
资产评估中信息收集与分析方法。
（三）要点内容
1.资产评估程序
资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。
2.广义与狭义资产评估程序的区别
狭义的资产评估程序开始于资产评估机构和人员接受委托，终止于向委托人或相关当事人提交资产评估报告书。
广义的资产评估程序开始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。
3.资产评估基本程序
资产评估基本程序主要包括：
（1）明确资产评估业务基本事项；
（2）签订资产评估业务约定书；
（3）编制资产评估计划；
（4）资产勘查与现场调查；
（5）收集资产评估资料；
（6）评定估算；
（7）编制和提交资产评估报告书；
（8）资产评估工作底稿归档。
4.资产评估程序的重要性
资产评估程序的重要性体现在：
（1）资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量和资产评估服务公信力的重要保证；
（2）资产评估程序是相关当事方评价资产评估服务的重要依据；
（3）资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。
5.明确资产评估业务基本事项
明确资产评估业务基本事项是资产评估程序的第一个环节，包括在签订资产评估业务约定书以前所进行的一系列基础性工作，对资产评估项目风险评价、项目承接与否以及资产评估项目的顺利实施具有重要意义。由于资产评估专业服务的特殊幸，资产评估程序甚至在资产评估机构接受、业务委托前就已开始：资产评估机构和人员在接受资产评估业务委托之前，应当采取与委托人等相关当事人讨论、阅读基础资料、进行必要初步调查等方式，与委托人等相关当事人共同明确以下资产评估业务基本事项：
（1）委托方和相关当事方基本状况。资产评估机构和人员应当了解委托方基本状况、资产占有方等相关当事方的基本状况。在不同的资产评估项目中，相关当事方有所不同，主要包括资产占有方、资产评估报告使用方、其他利益关联方等。委托人与相关当事方之问的关系也应当作为重要基础资料予以充分了解，这对于理解评估目的、相关经济行为以及防范恶意委托等十分重要。在可能的情况下，评估机构和评估人员还应要求委托人明确资产评估报告的使用人或使用人范围以及资产评估报告的使用方式。明确评估报告使用者范围不但有利于评估机构和评估人员更好地根据使用者的需求提供良好服务，同时也有利于降低评估风险。
（2）资产评估目的。资产评估机构和人员应当与委托方就资产评估目的达成明确、清晰的共识，并尽可能细化资产评估目的，说明资产评估业务的具体目的和用途，避免仅仅笼统列出通用资产评估目的的简单做法。
（3）评估对象基本状况。资产评估机构和人员应当了解评估对象及其权益基本状况，包括其法律、经济和物理状况，如资产类型、规格型号、结构、数量、购置（生产）年代、生产（工艺）流程、地理位置、使用状况、企业名称、住所、注册资本、所属行业、在行业中的地位和影响、经营范围、财务和经营状况等。资产评估机构和人员应当特别了解有关评估对象权利受限状况。
（4）价值类型及定义。资产评估机构和人员应当在明确资产评估目的的基础上，恰当确定价值类型，确信所选择的价值类型适用于资产评估目的，并就所选择价值类型的定义与委托方进行沟通，避免出现歧义、误导。
（5）资产评估基准日。资产评估机构和人员应当通过与委托方的沟通，了解并明确资产评估基准日，资产评估基准日是评估业务中极为重要的基础，也是评估基本原则之一的时点原则在评估实务中的具体体现。评估基准日的选择应当有利于资产评估结论有效地服务于资产评估目的，减少和避免不必要的资产评估基准日期后事项。评估机构和人员应当根据专业知识和经验，建议委托方根据评估目的、资产和市场的变化情况等因素合理选择评估基准日。
（6）资产评估限制条件和重要假设。资产评估机构和人员应当在承接评估业务前，充分了解所有对资产评估业务可能构成影响的限制条件和重要假设。以便进行必要的风险评价，并更好地为客户服务。
（7）其他需要明确的重要事项。
6.执行资产评估程序的基本要求
（1）资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的范围内，建市、健全资产评估程序制度。
（2）资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当根据具体资产评估项目的情况和资产评估程序制度，确定并履行适当的资产评估程序，不得随意简化或删减资产评估程序。
（3）资产评估机构应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估项目经办人员及助理人员实施资产评估程序：
（4）如果由于资产评估项目的特殊性，资产评估机构和人员无法或没有履行资产评估程序中的某个基本环节，资产评估机构和人员应当考虑这种状况是否会影响到资产评估结论的合理性，并在资产评估报告书中明确披露这种状况及其对资产评估结论可能具有的影响，必要时应当拒绝接受委托或终止资产评估工作。
（5）资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿，并将主要资产评估程序执行情况在资产评估报告书中予以披露。
四、机器设备评估
（一）考试目的
通过对机器设备评估内容的考核，测试考生对机器没备评估的基本原理与方法的掌握和运用情况，考核考生分析和解决机器设备评估问题的能力。
（二）考试基本要求
1.掌握以下内容
（1）掌握成本法在机器设备评估中的技术思路；
（2）掌握重置成本计算中常用的直接法、物价指数法、成本核算法、综合估价法、重量估价法及类比估价法；
（3）掌握设备运杂费、安装费、基础费的计算方法；
（4）掌握进口设备从属费用的计算方法；
（5）掌握估算实体性贬值常用的观察法、年限法、修复费用法；
（6）掌握超额投资成本形成的功能性贬值和超额运营成本形成的功能性贬值的估算方法；
（7）掌握经济性贬值的估算方法；
（8）掌握市场法中机器设备的比较因素；
（9）掌握直接匹配法的使用及特点；
（10）掌握因素调整法的特点及应用；
（11）掌握收益年金资本化法的应用。
2.熟悉以下内容
（1）熟悉重置成本的基本概念；
（2）熟悉实体性贬值的基本概念、类型、产生原因；
（3）熟悉功能性贬值的基本概念、类型、产生原因；
（4）熟悉经济性贬值的基本概念、产生原因；
（5）熟悉运用市场法评估机器设备的技术思路；
（6）熟悉市场法的使用范围；
（7）熟悉成本比率调整法的应用；
（8）熟悉收益法在机器设备评估中的技术思路。
3.了解以下内客
（1）了解机器设备的定义；
（2）了解机器设备的分类。
（三）要点内容
1.机器设备评估中的成本法
（1）成本法在机器设备评估中的技术思路。成本法是通过估算被评估机器设备的重置成本和各种贬值，用重置成本扣减各种贬值作为资产评估价值的一种方法，它是机器设备评估中最常使用的方法之一。成本法的计算公式为：
P=RC-DP-Dj-D.
式中：P——评估值；
RC——重置成本；
DP——实体性贬值；
Df——功能性贬值；
De——经济性贬值。
（2）重置成本的基本概念。机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本费用、间接成本费用和因资金占用所发生的资金成本。设备的直接成本一般包括：设备净价，即购买或建造费用、运杂费、安装费、基础费及其他合理成本；间接成本一般包括：管理费用、设计费、工程监理费、保险费等。
①设备净价。设备净价的计算方法包括：直接法；物价指数法；重置核算法；综合估价法；重量估价法；类比估价法一指数估价法等：
i.直接法。直接法是根据市场交易数据直接确定设备净价的方法，是一种最简单、有效并且可信的方法。使用这种方法的关键是获得市场价格资料，对丁大部分的通用设备，市场价格资料的取得是比较容易的；而非标准、专用设备的价格资料往往很难从市场直接取得。获得市场价格的渠道包括市场询价、使用价格资料等。
ii.物价指数法。物价指数法是以设备的原始购买价格为基础，根据同类设备的价格上涨指数，来确定机器设备净价。对于二手设备，历史成本是最初使用者的账面原值，而非当前设备使用者的购置成本。物价指数可分为定基物价指数和环比物价指数。
采用定基指数计算设备当前重置成本的公式为：
重置成本=历史成本×当前年份指数/基年指数
采用环比物价指数计算设备重置成本的公式为：
式中：RC——设备价格；
Mrm——主材费；
Km——成本主材费率；
Mpm——主要外购件费；
Kp一成本利润率；
rt——综合税率；
Kd——非标准没备的设计费率；
n——非标准设备的生产数量。、
v.重量估价法。该方法用设备的重量乘以综合费率，同时考虑利润和税金，确定设备的重置成本，并根据设备的复杂系数进行适当调整。综合费率根据相似没备的统计资料确定。计算公
RC=W×Rw×K+P+T
或：
RC=W×Rw×K（1+rp）／（1-rt）
式中：RC——设备重置成本；
W——设备的净重；
Rw——综合费率；
K——调整系数；
P——合理利润；
T——税金；
rp——利润率；
rt——综合税率。
vi.类比估价法——指数估价法。对于某些特定的设备，如化工设备、石油设备等，同一系列不同生产能力设备的重置成本变化与生产能力变化呈某种指数关系。计算公式为：
RC=（A1／A2）4×S2
式中：A1——被评估设备的生产能力；
A2——参照物设备的生产能力；
RC——被评估设备的重置成本；
x——规模指数；
S2——参照物设备的价格。
②运杂费。计算公式：
国产设备运杂费=国产设备原价×国产设备运杂费率
进口设备国内运杂费=进口设备到岸价×进口设备国内运杂费率
③安装费。计算公式为：
国产设备安装费=设备原价×设备安装费率
进口设备安装费=相似国产设备原价×国产设备安装费率
进口设备安装费=进口设备到岸价×进口设备安装费率
③基础费。计算公式：
国产设备基础费=国产设备原价×国产设备基础费率
进口设备基础费=相似国产设备原价×国产设备基础费率
进口设备基础费=进口设备到岸价×进口设备基础费率
（3）进口设备从属费用。进口设备的从属费用包括国外运费、国外运输保险费、关税、消费税、增值税、银行财务费、外贸手续费，对车辆还包括车辆购置附加费等。其中：
①国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算，也可按一定比例计取，取费基数为设备离岸价（FOB价）。计算公式为：
海运费=设备离岸价×海运费率
②国外运输保险费的取费基数为设备离岸价+海运费。计算公式为：
国外运输保险费=（设备离岸价+海运费）×保险费率/（1-保险费率）
③关税的取费基数为设备到岸价，计算公式为：
关税=到岸价×关税税率
④消费税的计税基数为：关税完税价+关税。计算公式为
消费税=（关税完税价+关税）×消费税税率/（1-消费税税率）
⑤增值税的取费基数为关税完税价+关税+消费税，计算公式为：
增值税=（关税完税价+关税+消费税）×增值税税率
⑥银行财务费的取费基数为货价人民币数。计算公式为：
银行财务费=设备离岸价×费率
⑦外贸手续费也称为公司手续费，取费基数为到岸价人民币数。计算公式为：
外贸手续费=到岸价×外贸手续费率
⑧车辆购置附加费的取费基数为到岸价人民币数+关税+消费税。计算公式为：
车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税）×费率
（4）实体性贬值。设备的有形磨损分为两种：设备在使用过程中产生的有形磨损称为第I种有形磨损；设备在闲置存放过程中产生的磨损称为第Ⅱ种有形磨损。由此引起的贬值称为实体性贬值（DP），或物理性贬值。设备实体性贬值的程度可以用实体性贬值率米反映。
实体性贬值的确定方法：
①观察法。观察法是评估师通过观察，凭借视觉、听觉、触觉，或借助少量的检测工具，对设备进行检查，根据经验对鉴定对象的状态、损耗程度做出判断。在不具备测试条件的情况下，这是最常使用的方法。
对于大型设备，为了避免个人主观判断的误差，可以采用德尔非法或模糊综合判断法。
②使用年限法。年限法是从使用寿命的角度来估算贬值，它假设机器设备有一定的使用寿命，设备的价值与使用寿命成正比。设备在使用过程中，由于物理磨损使得设备的使用寿命逐步消耗，直至寿命耗尽，退出使用。因此，设备的贬值可以用使用寿命的消耗量表示，实体性贬值率也可以用已使用寿命与总使用寿命之比来表示。计算公式为：
式中： ——已使用寿命；
L——总使用寿命。
对于复杂没备，各个组成部件的使用寿命是不同的，如果每个部件都可以独立更换，整个机器的贬值率可以用以下公式表示：
式中：RC——设备价格；
Mrm——主材费；
Km——成本主材费率；
Mpm——主要外购件费；
Kp一成本利润率；
rt——综合税率；
Kd——非标准没备的设计费率；
n——非标准设备的生产数量。、
v.重量估价法。该方法用设备的重量乘以综合费率，同时考虑利润和税金，确定设备的重置成本，并根据设备的复杂系数进行适当调整。综合费率根据相似没备的统计资料确定。计算公
RC=W×Rw×K+P+T
或：
RC=W×Rw×K（1+rp）／（1-rt）
式中：RC——设备重置成本；
W——设备的净重；
Rw——综合费率；
K——调整系数；
P——合理利润；
T——税金；
rp——利润率；
rt——综合税率。
vi.类比估价法——指数估价法。对于某些特定的设备，如化工设备、石油设备等，同一系列不同生产能力设备的重置成本变化与生产能力变化呈某种指数关系。计算公式为：
RC=（A1／A2）4×S2
式中：A1——被评估设备的生产能力；
A2——参照物设备的生产能力；
RC——被评估设备的重置成本；
x——规模指数；
S2——参照物设备的价格。
②运杂费。计算公式：
国产设备运杂费=国产设备原价×国产设备运杂费率
进口设备国内运杂费=进口设备到岸价×进口设备国内运杂费率
③安装费。计算公式为：
国产设备安装费=设备原价×设备安装费率
进口设备安装费=相似国产设备原价×国产设备安装费率
进口设备安装费=进口设备到岸价×进口设备安装费率
③基础费。计算公式：
国产设备基础费=国产设备原价×国产设备基础费率
进口设备基础费=相似国产设备原价×国产设备基础费率
进口设备基础费=进口设备到岸价×进口设备基础费率
（3）进口设备从属费用。进口设备的从属费用包括国外运费、国外运输保险费、关税、消费税、增值税、银行财务费、外贸手续费，对车辆还包括车辆购置附加费等。其中：
①国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算，也可按一定比例计取，取费基数为设备离岸价（FOB价）。计算公式为：
海运费=设备离岸价×海运费率
②国外运输保险费的取费基数为设备离岸价+海运费。计算公式为：
国外运输保险费=（设备离岸价+海运费）×保险费率/（1-保险费率）
③关税的取费基数为设备到岸价，计算公式为：
关税=到岸价×关税税率
④消费税的计税基数为：关税完税价+关税。计算公式为
消费税=（关税完税价+关税）×消费税税率/（1-消费税税率）
⑤增值税的取费基数为关税完税价+关税+消费税，计算公式为：
增值税=（关税完税价+关税+消费税）×增值税税率
⑥银行财务费的取费基数为货价人民币数。计算公式为：
银行财务费=设备离岸价×费率
⑦外贸手续费也称为公司手续费，取费基数为到岸价人民币数。计算公式为：
外贸手续费=到岸价×外贸手续费率
⑧车辆购置附加费的取费基数为到岸价人民币数+关税+消费税。计算公式为：
车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税）×费率
（4）实体性贬值。设备的有形磨损分为两种：设备在使用过程中产生的有形磨损称为第I种有形磨损；设备在闲置存放过程中产生的磨损称为第Ⅱ种有形磨损。由此引起的贬值称为实体性贬值（DP），或物理性贬值。设备实体性贬值的程度可以用实体性贬值率米反映。
实体性贬值的确定方法：
①观察法。观察法是评估师通过观察，凭借视觉、听觉、触觉，或借助少量的检测工具，对设备进行检查，根据经验对鉴定对象的状态、损耗程度做出判断。在不具备测试条件的情况下，这是最常使用的方法。
对于大型设备，为了避免个人主观判断的误差，可以采用德尔非法或模糊综合判断法。
②使用年限法。年限法是从使用寿命的角度来估算贬值，它假设机器设备有一定的使用寿命，设备的价值与使用寿命成正比。设备在使用过程中，由于物理磨损使得设备的使用寿命逐步消耗，直至寿命耗尽，退出使用。因此，设备的贬值可以用使用寿命的消耗量表示，实体性贬值率也可以用已使用寿命与总使用寿命之比来表示。计算公式为：
式中： ——已使用寿命；
L——总使用寿命。
对于复杂没备，各个组成部件的使用寿命是不同的，如果每个部件都可以独立更换，整个机器的贬值率可以用以下公式表示：
8.市场法在房地产评估中的应用
（1）运用市场法评估房地产中的修正因素。
市场法就是通过与近期交易的类似房地产进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到被估房地产在评估基准目的市场状况下的价格水平。这些因素主要有交易情况因素、交易日期因素、房地产状况因素等。
（2）运用市场法评估房地产的计算公式。
市场法的摹本计算公式是：
P=P'×A×B×C
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| 《经济法》 | 韦老师 | 40 | 150元 | 试听 | 韦老师 | 20 | 50元 | 试听 | |
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