2007年注评《资产评估》考试大纲

　　二、资产评估的基本方法

　　（一）考试目的

　　通过对资产评估基本方法内容的考核，测试考生对资产评估基本方法内涵、使用前提、具体方法的掌握和运用的情况，考核考生对资产评估各类基本方法和具体方法的应用能力。

　　（二）考试基本要求

　　1.掌握以下内容

　　（1）市场法的基本含义与应用前提；

　　（2）市场法运用的基本步骤；

　　（3）市场法中的直接比较法和类比调整法中的具体方法，如现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法、成本市价法、市场售价类比法和价值比率（倍数）法等的运用及其适用条件和使用要求；

　　（4）收益法的基本含义和应用前提；

　　（5）收益法中收益额、折现率和收益期限三个基本参数的内涵、实质和估测方法；

　　（6）收益法中各种具体方法的运用及其适用条件和使用要求；

　　（7）成本法的基本含义；

　　（8）成本法中重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的含义；

　　（9）重置核算法、价格指数法、功能价值类比法、规模经济效益指数法等具体估算重置成本的方法的运用；

　　（10）各种贬值的估测方法；

　　（11）掌握市场法、收益法和成本法之问的逻辑关系及应用关系。

　　2.熟悉以下内容

　　（1）市场法中可比因素及其内在要求；

　　（2）收益法的实施步骤；

　　（3）每类评估方法中各种具体方法之间的逻辑关系和应用关系；

　　（4）选择和运用各种评估方法基本要求与需要考虑的各种条件及参数。

　　3.了解以下内容

　　（1）成本法的适用范围；

　　（2）统计分析法的运用步骤。

　　（三）要点内容

　　1.市场法的基本含义与应用前提

　　（1）市场法的基本含义。市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

　　（2）市场法的应用前提。通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：一是要有一个活跃的公开市场；二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

　　2.市场法运用的基本步骤

　　（1）选择参照物；

　　（2）在评估对象与参照物之间选择比较因素；

　　（3）指标对比、量化差异；

　　（4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异；

　　（5）综合分析确定评估结果。

　　3.市场法中的直接比较法

　　市场法中的直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。它包括但并不限于以下具体评估方法（具体方法的名称可能并不完全统一）。例如，现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法等。

　　（1）现行市价法。当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。

　　（2）市价折扣法。市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达为：

　　资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）

　　（3）功能价值类比法（类比估价法）。功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别，其计算公式分别为：

　　①资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称为生产能力比例法：

　　资产评估价值=参照物成交价格×评估对象生产能力/参照物生产能力

　　②资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称为规模经济效益指数法：

　　资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力/参照物生产能力）

　　（4）价格指数调整法（物价指数法）。价格指数调整法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。

　　（5）成新率价格调整法。成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：

　　资产评估价值=参照物成交价格×评估对象成新率/参照物成新率

　　直接比较法直观简洁，便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度，或参照物与评估对象的差异主要体现在某一明显的因素上，如新旧程度或交易时间先后等。

　　4.市场法中的类比调整法

　　类比调整法是市场法中最基本的具体评估方法。该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，该法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。

　　类比调整法具有适用性强，应用广泛的特点。但该法对信息资料的数量和质量要求较高，而且要求评估人员要有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。因为，类比调整法可能要对参照物与评估对象的若干可比因素进行对比分析和差异调整。没有足够的数据资料，以及对资产功能、市场行情的充分了解和把握，很难准确地评定估算出评估对象的价值。

　　在具体操作过程中，类比凋整法中使用频率较高的有成本市价法、市场售价类比法和价值比率（倍数）法等具体评估方法。

　　（1）成本市价法。成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达为：

　　资产评估价值=评估对象现行合理成本×参照物成交价格/参照物现行合理成本

　　（2）市场售价类比法。市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的各种方法，其数学表达式为：

　　资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值

　　或：资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数

　　（3）价值比率（倍数）法。价值比率法则主要适用于整体企业的评估。价值比率法是以参照企业或并购案例企业的价值比率，如市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象（企业）的相关参数相乘估算评估对象（企业）价值的方法。以市盈率作为价值比率为例，用数学式表达为：

　　被评估企业评估价值=评估对象（企业）收益额×参照物（企业）市盈率

　　5.收益法基本的含义与应用前提

　　收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。它涉及三个基本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或资本化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的基本前提。从这个意义上讲，应用收益法必须具备的前提条件是：

　　（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；

　　（2）资产拥有者获得预期收蒜所承担的风险也。可以预测并可以用货币衡量；

　　（3）被评估资产预期获利年限可以预测。

　　6.收益法中的收益额

　　收益额足适用收益法评估资产价值的基本参数之一。在资产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。资产评估中的收益额有两个比较明确的特点：其一，收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；其二，在许多场合下用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。收益额的上述两个特点是非常重要的，评估人员在执业过程中应切实注意收益额的特点，以便合理运用收益法来估测资产的价值。

　　7.收益法中的折现率

　　收益法中的折现率，从本质上讲是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。折现率就其构成而言，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。无风险报酬率，亦称安全利率，一般是参照同期国库券利率。风险报酬率是指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率。

　　8.收益法中的收益期限

　　收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。

　　9.收益法中的主要技术方法

　　收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。从犬的方面来看，收益法中的具体方法可以分为若干类，其一是针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，分为有限划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益方法等。对于收益法中的主要技术方法，考生应掌握各种具体方法的运用及其适用条件和使用要求。具体方法可参考辅导教材第二章的相关内容。

　　10.成本法的基本含义

　　成本法也是资产评估的基本方法之一。成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。上述评估用公式可概括为：

　　资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值

　　11.成本法中的基本要素

　　就一般意义上讲，成本法的运用涉及四个基本要素，即资产的重置成本、资产的实体性贬值、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。

　　（1）资产的重置成本。简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。

　　①复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、没计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。

　　②更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。

　　（2）资产的实体性贬值。、资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起资产的价值损失。

　　（3）资产的功能性贬值。资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。

　　（4）资产的经济性贬值。资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。

　　12.重置成本的具体估测方法

　　（1）重置核算法。重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。在实际测算过程中又具体划分为两种类型：购买型和白建型。购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程，购买的结果一般是资产的购置价，如果被评估资产属于不需要运输、安装的资产，购置价就是资产的重置成本。如果被评估资产属于需要运输，安装的资产，资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成，将上述取得资产的必需费用累加起来，便可计算出资产的重置成本。自建型是把自建资产作为资产重置方式，它根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和升发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。

　　（2）价格指数法。价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。

　　（3）功能价值类比法。功能价值类比法是指利用某些资产的功能（生产能力）的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置成本，以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法（该方法亦称之为类比估价法——指数估价法）。当资产的功能变化与其价格或重置成本的变化呈线性关系时，人们习惯把线性关系下的功能价值类比法称之为生产能力比例法，而把非线性关系条件下的功能价值法称之为规模经济效益指数法。

　　①生产能力比例法。生产能力比例法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本。

　　②规模经济效益指数法。通过不同资产的牛产能力与其成本之间关系的分析可以发现，许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系，当资产A的生产能力比资产B的生产能力大1倍时，其成本却不一定大l倍，也就是说，资产生产能力和成本之间只是同方向变化，而不是等比例变化，这是由于规模经济效益作用的结果。两项资产的重置成本和生产能力相比较，其关系可用下列公式表示：

　　被评估资产的重置成本/参照物资产的重置成本=（被评估资产的产量/参照物资产的产量）X

　　推导可得：

　　被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本×（被评估资产的产量/参照物资产的产量）X

　　公式中的X被称为规模经济效益指数，通常是一个经验数据。

　　关于具体评估方法及其数学归纳式可参考辅导教材相关章节的内容。

　　13.各种贬值的估测方法

　　（1）实体性贬值估测方法。

　　①观察法。它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的实体性贬值率或成新率，从而估算文体性贬值。

　　②使用年限法（或称年限法）。使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率（程度），进而估测资产的实体性贬值。

　　使用年限法所显示的评估技术思路是一种应用较为广泛评估技术，在资产评估实际工作巾，评估人员还可以利用资产的工作量、行驶里程等指标，利用使用年限法的技术思路测算资产的实体性贬值。

　　⑧修复费用法。这种方法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法，所谓修复费用包括资产主要零部件的更换或者修复、改造、停工损失等费用支出。如果资产可以通过修复恢复到其全新状念，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用，，

　　（2）功能性贬值估测方法。

　　①超额运营成本形成的功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：

　　第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。

　　第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本。由于企业支付的运营成本是存税前扣除的，企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降，所得税额降低，使得企业负担的运营成本低于其实际支付额。因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额。

　　第三，估计被评估资产的剩余寿命。

　　第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值），计算公式为：

　　被评估资产功能性贬值额=∑（被评估资产年净超额运营成本×折旧系数）

　　②超额投资成本形成的功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为功能性贬值，计算公式为：

　　功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本

　　（3）经济性贬值估测方法。

　　①间接计算法：

　　经济性贬值率=[1-（资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力）x]×%

　　式中，X为功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般在0.6-0.7之间。

　　经济性贬值额的计算应以评估对象的重置成本为基数，按确定的经济性贬值率估测。

　　②直接计算法：

　　经济性贬值额=资产年收益损失额×（1-所得税税率）×（P／A，r，n）

　　式中，（P／A，r，n）为年金现值系数。

　　14.评估方法之间的关系

　　（1）资产评估方法之间的联系。评估方法是实现评估目的的手段。对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估方法的不同而出现截然不同的结果。可以认为正是评估基本目的决定了评估方法问的内在联系。而这种内在联系为评估人员运用多种评估方法评估同一条件下的同一资产，并作相互验证提供了理论根据。但需要指出的是，运用不同的评估方法评估同一资产，必须保证评估目的、评估前提、被评估对象状态的一致，以及运用不同评估方法所选择的经济技术参数合理。

　　（2）资产评估方法之间的区别。各种评估方法独立存在本身就说明各种评估方法之间存在差异。各种评估方法都是从不同的角度去表现资产的价值。不论是通过与市场参照物比较获得评估对象的价值，或是根据评估对象预期收益折现获得其评估价值，或是按照资产的再取得途径寻求评估对象的价值，都是对评估对象在一定条件下价值的描述，它们之间是有内在联系并可相互替代的。但是，每一种评估方法都有其自成一体的运用过程，都要求具备相应的信息基础，评估结论也都是从某一角度反映资产的价值。因此，各种评估方法又是有区别的。

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