2007年注评《建筑工程评估基础》考试大纲

　　②确定指标权重。确定指标权重的方法有：直接打分法、对比求和评分法、环比评分法、逻辑判断评分法和功能系统评分法等。

　　③确定指标分值。对于定性指标采用专家评分的方法确定分值；对于定量指标，可先计算出数值，然后参考定性指标的评价方法，将该数值与事先确定的评价等级标准中的标准分值进行比较，视其满足程度确定指标得分。功能评分可通过组织专家（或有经验人员）小组会议进行或由各专家个人分别评分，然后采用算术平均法、加权平均法或中位数法进行整理后作为评价指标的分数值。

　　④计算综合评价得分，确定评价结论。

　　指标得分=指标分值×该指标权重

　　十、建筑物的损耗

　　（一）考试目的

　　通过对建筑物损耗部分内容的考核，测试考生对建筑物损

　　耗的概念、内容及损耗确定方法的掌握程度，考核考生判断建

　　筑物损耗的能力。

　　（二）考试基本要求

　　1.掌握以下内容

　　建筑物损耗确定方法。

　　2.熟悉以下内容

　　（1）建筑物损耗及其造成建筑物损耗的因素；

　　（2）确定建筑物损耗的现场勘察工作程序和现场勘察要点。

　　（三）要点内容

　　1.建筑物损耗及其造成建筑物损耗的因素

　　建筑物的损耗是指建筑物在使用过程中，由于各种原因造成建筑物效用递减，从而引起的价值上的损失。具体体现为有形损耗和无形损耗两种类型。造成建筑物损耗的原因是多方面的，一般将其归类为物质因素、功能因素和经济因素三类。

　　（1）物质因素。引起建筑物实体损耗的因素有：因使用产生的破损；随时间或风雨侵蚀等自然作用而产生的自然老化；因风灾、水灾、地震等自然灾害而发生的损坏；人为造成的破坏。

　　（2）功能因素。功能的损耗因素，指由于技术革新、设计变化等而导致建筑物的功能落伍引起的损耗。功能退化引起的损耗包括：技术更新，指科学理论上的重大突破，新技术、新工艺的推广运用；设计变化，含消费观念的变更。在房地合估时，建筑物的用途与土地的最佳利用不一致而产生的价值损耗，也属于建筑物的功能性损耗。

　　（3）经济因素。经济损耗因素，是指该建筑物与其周边环境不协调，即经济的不适应性而发生的损耗。造成经济损耗的因素包括：周边地区经济的衰退；此建筑物与周边环境不相适应；区域的优良性发生减退等。

　　2.建筑物损耗确定方法

　　建筑物损耗的确定方法有使用年限法、观察法和其他一尝方法。

　　（1）使用年限法。使用年限法是将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基础上的方法，其主要计算参数为建筑物损耗率或成新率。基本计算公式为：

　　资产评估所用的寿命年限是经济耐用年限。建筑物的经济耐用年限根据建筑物的结构、用途和维护保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断，同时参考土地使用权年限进行适当调整。资产评估所用的使用年限为有效使用年限，有效使用年限是根据实际使用年限的调整得到的。建筑物成新率可在计算出损耗率的基础上得到，利用成新率可求得建筑物的现值。

　　（2）观察法。观察法又称打分法，是由具有专业知识和经验的工程技术人员对建筑物实体各主要部位进行观察打分，以判断被评估建筑物的损耗率的方法，依据评估对象的实际技术情况，对照不同结构建筑物损耗率的评分标准，在现场勘察时边勘察边按结构、装修、设备三个部分再区分不同部位分别打分，然后按下述公式计算损耗率：

　　损耗率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B

　　式中：G——结构部分的评分修正系数；

　　S——装修部分的评分修正系数；

　　B——设备部分的评分修正系数。

　　评分修正系数一般按各部分造价占建筑物整体造价的比值取定。

　　（3）其他方法。如成本法、收益法、市场法等方法。通常，对于可弥补的损耗一般采用成本法，不可弥补的损耗一般采用收益法、市场法等。成本法是通过估算建筑物恢复到原有全新功能所必需的各项费用来确定建筑物的损耗的方法。收益法是指通过估算建筑物由于损耗所引起的未来收益损失来确定建筑物损耗的方法，通常包括净收益的减少和收益年限的减少两种情况。市场法分为价差法和比较法两种，其中价差法是通过估算类似有损耗建筑物与类似的无损耗建筑物之间市场价值之差作为建筑损耗的一种方法；比较法是通过对建筑物与有类似损耗建筑物进行比较，对其损耗金额进行修正、调整来求取建筑物损耗的方法。

　　（4）损耗计算方法的综合。建筑物的损耗率或成新率的测算通常会同时采用上述多种方法，并赋予各种方法的测算结果以不同的权数，最后综合确定建筑物损耗率或成新率，据此求得建筑物损耗。

　　3.确定建筑物损耗的现场勘察工作程序和现场勘察要点

　　对于规模较大、房屋建筑物数量较多的企业，在实地勘察之前，先对被评估单位的房屋建筑物进行分类，以便明确重点，区别对待。勘察时应事先按厂区或小区规划或根据现场情况安排一个合理的勘察线路，并将预先安排好的勘察日程事先通知对方。在进行房屋建筑物的勘察时，应对照资产评估登记表和总平面图及其编号，对房屋建筑物逐栋进行勘察。进行现场勘察前，应事先准备好建筑物现场勘察表。对建筑物进行现场勘察后，应依据勘察结果，以及已使用年限、维护、保养、使用情况等估计尚可使用年限或建筑物经济耐用年限，计算出损耗率或成新率。现场勘察的要点应围绕各类结构建筑的结构、装饰装修和设备部分的成新状况展开。

　　十一、建设用地

　　（一）考试目的

　　通过对建设用地相关内容的考核，测试考生对建设用地相关要求及管理规定的掌握情况，主要考核考生对地价及其价值影响因素的熟悉程度以及对土地成本构成的熟悉程度。

　　（二）考试基本要求

　　1.掌握以下内容

　　（1）建设用地的取得及建设用地的相关费用和相关工作；

　　（2）城市规划对房屋建筑及建设用地的限制；

　　（3）土地利用总体规划对建设用地的限制。

　　2.熟悉以下内容

　　（1）建设用地的特性；

　　（2）建设用地的分类；

　　（3）建设用地的转让和丧失；

　　（4）耕地保护的相关规定；

　　（5）土地整理和土地复垦的相关规定。

　　3.了解以下内容

　　（1）建设用地的环境；

　　（2）国家对加强开发区管理的相关规定。

　　（三）要点内容

　　1.建设用地的基本特性

　　建设用地的基本特性包括非自然生态利用特性、区位利用特性、逆转的相对困难性等。

　　2.建设用地的分类

　　根据现行《土地分类》规定，我国的土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。其中，建设用地又分为商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地和特殊用地8个二级类。

　　3.建设用地的取得

　　根据我国《房地产管理法》基本方式有两种：出让和划拨。规定，获取国有土地使用权的通过出让方式获取国有土地使用权又可以分成两种具体方式：一是招标、拍卖、挂牌，二是协议出让。建设用地取得的其他方式还包括：租赁和转让等。

　　4.取得建设用地的相关费用和相关工作2004年重新修订的《土地管理法》规定："国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。"建设用地如通过行政划拨方式取得，则须承担征收土地的补偿费用或对原用地单位或个人的拆迁补偿费用；若通过市场机制取得，则不但承担以L费用，还须向土地所有者支付有偿使用费，即土地出让金。

　　（1）征地补偿费用及征地补偿安置相关工作。征收土地补偿费用包括土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、耕地占用税、土地管理费等。征地补偿安置工作的基本出发点足：要保证被征地农民原有生活水平不降低。但在得到征地通告后，农村集体经济组织和农户还在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的，在征地时一律不予补偿。省级国土资源部门要会同有关部门制定省域内各县（市）耕地的最低统一年产值标准，报省级入民政府批准后公布执行。土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，在法律规定范围内确定。经依法批准占用基本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。被征地农民将采取"农业生产、重新择业、人股分红、异地移民"四种安置途径。符合规定条件的纳税人可以按规定程序向土地管理机关同级的征收机关提出耕地占有税、契税的减免申报。

　　（2）拆迁安置工作及补偿费用。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人按上述方法计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费，对于在规定的搬迁期限届满前搬迁的，拆迁人可以付给提前搬家奖励费；在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　（3）出让金、土地转让金。土地使用权出让金为用地单位向国家支付的土地所有权收益，出让金标准一般参考城市基准地价并结合其他因素制定。有偿出让和转让使用权，要向土地受让者征收契税；转让土地如有增值，要向转让者征收土地增值税；土地使用者每年应按规定的标准缴纳土地使用费。

　　（4）土地有偿使用费。新增建设用地土地有偿使用费是指国土资源部和各省、自治区、直辖市国土资源管理部门在批准农用地和未利用地转为建没用地时，向取得出让等有偿使用方式新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益土地有偿使用费。按照国土资源部或省、自治区、直辖市国土资源管理部门核定的当地实际新增建设用地面积、相应等级和征收标准缴纳。

　　5.建设用地的转让和丧失

　　（1）建设用地的转让。依法取得的国有土地使用权可以依法转让。以出让或划拨方式取得的国有土地使用权的转让服从不同的转让条件。建设用地的转让应当签订书面转让合同，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。以出让方式取得的土地使用权转让，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

　　（2）建设用地的丧失。建设用地的丧失有两种情况：土地的灭失和建设用地被政府收回。由于地震、山崩、泥石流、火灾等自然原因造成土地灭失的情况，建设用地自然丧失。建设用地的丧失主要是被政府收回。政府收回的方式包括正常收回和闲置土地的收回。

　　6.城市规划对房屋建筑及建设用地的限制

　　《中华入民共和国城市规划法》规定，"城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理".城市规划对房屋建筑及建设用地的限制作用体现在以下几个方面： （1）城市规划对建设项目立项的要求；（2）城市规划对建设项目申请用地的要求；（3）城市规划对建设项目设计方案审批的要求；（4）城市规划对建设项目开工的要求；（5）城市规划对建设项目竣工的要求；（6）城市规划对建设项目临时用地的要求；（7）城市规划的其他要求；等等。

　　7.土地利用总体规划对建设用地的限制

　　《中华入民共和国土地管理法》规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。土地利用计划制定，建设项目用地预审，农用地转用和建设用地审批，城市和村镇规划建设用地规模审核，土地开发整理，土地执法检查等，都必须依据和符合土地利用总体规划。土地利用总体规划对建设用地的具体限制内容包括：（1）土地利用总体规划对实施城市规划占用土地的规定；（2）土地利用总体规划对具体建设项目建设用地的规定；等等。

　　8.耕地保护的相关规定

　　《中华入民共和国土地管理法》规定，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。《中华人民共和国土地管理法》保护耕地的方式是实行基本农田保护制度。国家对应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区严格管理的耕地类型做出了具体规定。国家耕地保护政策的相关规定包括：（1）国家实行占用耕地补偿制度；（2）非农业建设必须节约使用土地；（3）禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地；（4）基本农田保护区经依法划定后，任何单位和个人不得改变或者占用；等等。

　　9.土地整理和土地复垦的相关规定

　　土地整理，就是依据土地利用总体规划和土地开发整理规划，对农村地区田、水、路、林、村进行综合整治；对在生产建设过程中，挖损、塌陷、压占、污染破坏的土地和洪灾、滑坡崩塌、泥石流、风沙等自然灾害损毁的土地进行复垦；对滩涂、盐碱地、荒草地、裸上地等未利用的宜农土地进行开发利用。七地复垦，是土地整理的一种，是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。国家对土地整理和土地复垦的相关规定包括：（1）土地开发整理要与保护和改善生态环境协调统一；（2）土地开发整理要与农业生产结构调整有机结合； （3）加大工矿废弃土地复垦力度；（4）土地复垦应当与生产建设统一规划；等等。

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