2007年注评《建筑工程评估基础》考试大纲

　　项目名称：在清单编制中项目名称的设置，可按《计价规范》附录中的项目名称为主体，考虑该项目的规格、型号、材质等特殊要求，结合拟建工程的实际情况而命名。

　　计量单位：计量单位采用基本单位，按照《计价规范》附录中各项目规定的单位确定。

　　工程数量：除另有说明外，所有清单项目的工程量应以实体工程量为准，并以完成后的净值计算；投标入报价时，应在单价中考虑施工中的各种损耗和需要增加的工程量。工程量计算规则应按照《计价规范》附录中给定的规则计算。

　　②措施项目清单。措施项目指为完成工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中技术、生活、安全等方面的非工程实体项目。措施项目清单的编制除考虑工程本身的因素外，还涉及水文、气象、环境、安全等和施工企业的实际情况，可参考《计价规范》提供的"措施项目一览表"对项，不足部分可补充。

　　③其他项目清单。，其他项目清单应根据拟建工程的具体情况列项。《计价规范》提供了两部分四项作为列项参考，不足部分可补充。

　　招标入部分：包括预留金、材料购置费等。其中预留金是指招标人认为可能发生的工程量变更而预留的金额。

　　投标入部分：包括总承包服务费、零星工作项目费等。其中总承包服务费是指为配合协调招标入进行的工程分包和材料采购所需的费用；零星工作项目费是指完成招标入提出的不能以实物量计量的零星工作所需的费用。

　　（2）工程量清单计价。工程量清单计价包括编制招标标底、投标报价、合同价款的确定和办理工程结算等。工程量清单计价应包括按招标文件规定，完成由招标人提供的工程量清单所列项目的全部费用，具体包括分部分项工程费、措施项目费、其他项目费和规费。税金。工程量清单计价采用综合单价计价，综合单价包括完成规定计量单位合格产品所需的入工费、材料费、机械使用费、管理费、利润，并考虑风险因素。综合单价适用于分部分项工程量清单、措施项目清单和其他项目清单。分部分项工程量清单的综合单价，不包括招标入自行采购材料的价款。

　　①标底的编制。招标工程如设标底，标底应根据招标文件中的工程量清单和有关要求、施工现场实际情况、合理的施工方法以及按照省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定的有关工程造价计价办法进行编制。

　　②投标报价。投标报价应根据招标文件中的工程量清单和有关要求、施工现场实际情况及拟订的施工方案或施工组织设计，依据企业定额和市场价格信息，或参照建设行政主管部门发布的社会平均消耗量定额进行编制。

　　分部分项工程量清单的综合单价：分部分项工程综合单价的制定，可参考建设行政主管部门颁发的消耗量定额或企业定额。若套用企业定额，投标报价时，除按招标文件的要求填写分部分项工程量清单外，招标人一般还要求附上相应的综合单价分析和说明，便于评标定标。

　　③工程量变更及其计价。合同总综合单价因工程量变更需调整时，除合同另有约定外，应按下列办法确定：

　　一是工程量清单漏项或设汁变更引起新的工程量清单项目，其相应综合单价由承包人提出，经发包人确认后作为结算的依据。

　　二是由于工程量清单的工程数量有误或设计变更引起工程量增减，属合同约定幅度以内的，应执行原有的综合单价；属合同约定幅度以外的，其增加部分的工程量或减少后剩余部分的工程量的综合单价由承包人提出，经发包人确认后作为结算依据。由于工程量的变更，且实际发生了规定以外的费用损失，承包人可提出索赔要求，与发包人协商确认后，给予补偿。

　　9.工程量清单计价的步骤和程序

　　工程量清单计价的步骤为：

　　（1）熟悉工程量清单；

　　（2）研究招标文件；

　　（3）熟悉施工图纸；

　　（4）了解施工组织设计；

　　（5）熟悉加工订货的有关情况；

　　（6）明确主材和设备的来源情况；

　　（7）计算工程量；

　　（8）确定措施项目清单内容；

　　（9）计算综合单价；

　　（10）计算措施项目费、其他项目费、规费、税金等。

　　（11）将分部分项工程项目费、措施项目费、其他项目费和规费、税金汇总、合并、计算出工程造价。

　　根据计价规范的规定，工程量清单计价程序可用表8-1表示。

　　表8-1 工程量清单计价程序

　　10.工程量清单统一格式

　　工程量清单计价格式应由下列内容组成：（1）封面；（2）投标总价；（3）工程项目总价表；（4）单项工程费汇总表；（5）单位工程费汇总表；（6）分部分项工程量清单计价表；（7）措施项目清单计价表；（8）其他项目清单计价表；（9）零星工作费表；（10）分部分项工程量清单综合单价分析表；（11）措施项目费分析表；（12）主要材料价格表。

　　九、建设工程财务评价与功能评价

　　（一）考试目的

　　通过对建设工程财务评价与功能评价的考核，测试考生对建设工程财务评价、功能评价内容与方法的掌握和在资产评估工作中的运用情况，考核考生掌握财务评价和功能评价基本知识的熟悉程度和应用能力。

　　（二）考试基本要求

　　1.掌握以下内容

　　（1）财务评价的指标体系；

　　（2）财务评价中反映项目盈利能力分析指标的计算方法和评价标准；

　　（3）财务评价中反映项目清偿能力分析指标的计算方法和

　　评价标准。

　　2.熟悉以下内容

　　（1）财务效益和费用的识别和计算；

　　（2）财务评价报表的编制；

　　（3）建筑工程功能评价的内容；

　　（4）建筑工程功能评价的方法。

　　3.了解以下内容

　　财务评价的工作程序及内容。

　　（三）要点内容

　　1.财务评价指标体系

　　按照是否考虑资金时间价值，财务评价指标可分为静态评价指标和动态评价指标。其中静态评价指标包括投资回收期、总投资收益率、资本金净利润率、利息备付率、偿债备付率、资产负债率和借款偿还期等；动态评价指标包括财务净现值和财务内部收益率等。

　　根据指标的性质，财务评价指标可分为时间性、价值性和比率性指标。其中时间性指标包括投资回收期和借款偿还期等；价值性指标包括财务净现值等；比率性指标包括财务内部收益率、总投资收益率、资本金净利润率、利息备付率、偿债备付率和资产负债率等。

　　2.财务评价中反映项目盈利能力分析指标的计算方法和评价标准

　　（1）投资财务净现值（FNPV）。项目投资财务净现值是按设定的折现率（一般采用基准收益率iC）计算的项目计算期

　　（n）内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。可根据现金流量表计算得到。其表达式为：

　　项目资本金净利润率数值越大越好。在财务评价中，资本金净利润率≥同行业资本金净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力可以满足要求。

　　3.财务评价中反映项目清偿能力分析指标的计算方法和评价标准（1）利息备付率（1CR）。利息备付率系指在借款偿还期内的息税前利润（EBIT）与应付利息（PI）的比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度，计算公式为：

　　对该指标的分析，应结合国家宏观经济状况、行业发展趋势、企业所处的竞争环境等具体条件判定。

　　（4）借款偿还期。借款偿还期是指根据国家财政规定及投资项目的具体财务条件，以项目可作为偿还贷款的项目收益 （利润、折旧及其他收益）来偿还项目投资借款本金和利息所需要的时间。借款偿还期以年表示。其具体推算公式如下：

　　借款偿还期指标只是为估算利息备付率和偿债备付率指标所用，不应与利息备付率和偿债备付率指标并列。

　　4.财务效益和费用的识别和计算

　　建设项目的财务效益指项目实施后所获得的营业收入，对于适用增值税的经营性项目，其可得到的增值税返还也应作为补贴收入计入财务效益；对于非经营性项目，财务效益应包括可能获得的各种补贴收入。此外项目寿命期末回收的固定资产余值和流动资金等，也是项目得到的收入，在财务评价中视作效益处理。财务费用主要包括项目的建筑投资、流动资金投入、经营成本、税费和维持运营投资等。

　　5.财务评价报表的编制

　　财务报表包括基本报表和辅助报表。基本财务报表主要包括各类现金流量表、利润与利润分配表、财务计划现金流量表、资产负债表和借款还本付息估算表等；辅助报表主要有建设投资估算表、建设期利息估算表、流动资金估算表、项目总投资使用计划与资金筹措表、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表、总成本费用估算表，等等。

　　6.建筑工程功能评价的内容

　　建筑功能评价，就是对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满足社会需要的程度。对于不同的建筑工程，由于建设目的不同，在功能评价方面的内容也不尽相同。概括起来，建筑工程功能评价的主要内容包括：社会性功能、适用性功能、安全性功能、艺术性功能和经济消耗。对建筑工程功能的评价，往往通过评价一系列反映这些因素的指标来实现。对于公共建筑、工业建筑、住宅建筑和住宅小区的功能，应采用不同的指标体系进行评价。

　　7.建筑工程功能评价的方法

　　建筑工程功能评价是一种综合评价，是追求多目标综合效果的评价，它通过对一系列相互关联的指标进行综合评价而实现。建筑工程功能评价的方法有多种，简单而常用的评价方法有：专家评分法和综合评分法。

　　（1）专家评议法。在对建筑工程功能评价之前，选择专家组成评议小组，对建筑工程各种功能进行定义、整理，共同协商拟订评价的内容，经过专家的认真分析、横向比较和调查后进行综合评议，确定建筑物功能的评价结果。这种方法是一种定性的评价方法，其优点是评价过程简单、评价时间短，虽然能深入地听取各方面的意见，但由于没有进行量化评定和比较，评价的科学性较差。

　　（2）综合评分法。采用综合评分法时，首先对建筑工程功能评价的各指标进行评分，其中定性指标采取专家打分的方法确定分值，定量指标按照其实现功能的满足程度转化为相应的评分，最后将各项指标的得分累加，求出该建筑功能评价的综合得分。即

　　式中：Wi——各指标权重系数。

　　综合评价法具体步骤如下：

　　①建立评价指标体系。

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