2007年注评《建筑工程评估基础》考试大纲

　　建设工程造价包括设备及工器具购置费、建筑安装工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息和固定资产投资方向调节税（自2000年1月起发生的投资额，暂停征收该税种）。

　　5.设备、工器具购置费、工程建设其他费用的构成

　　设备及工器具购置费由设备购置费和工具、器具及生产家具购置费构成。设备购置费是指为建设项目购置或自制的达到固定资产标准的各种国产或进口设备、工器具的购置费用。它由设备原价和设备运杂费构成。国产标准设备原价一般采用带有备件的出厂价。单台非标准设备原价可用下式表达：

　　进口设备的原价是指进口设备的抵岸价，即抵达买方边境港口或边境车站，且交完关税为止形成的价格。进口设备抵岸价的构成可概括如下：

　　进口设备抵岸价=货价+国外运费+运输保险费+银行财务费+外贸手续费+关税+增值税+消费税+海关监管手续费+车辆购置税

　　设备运杂费通常由下列各项构成：运费和装卸费、包装费、设备供销部门手续费、采购与仓库保管费。设备运杂费按设备原价乘以设备运杂费率计算。

　　工具、器具及生产家具购置费是指新建或扩建项目初步设计规定的，保证初期正常生产必须购置的没有达到固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、器具、生产家具和备品备件的购置费用。一般以设备购置费为计算基数，按照部门或行业规定的工具、器具及生产家具购置费费率计算。

　　工程建设其他费用是指建设单位在从工程筹建起到工程竣工验收交付使用止的整个建设期间，除建筑安装工程费用和设备、工器具购置费以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用的总和。工程建设其他费用包括：土地使用费、与项目建设有关的其他费用和与未来生产经营有关的其他费用。其中土地使用费又包括土地征用及迁移补偿费和土地使用权出让金。与项目建设有关的其他费用包括：建设单位管理费、研究试验费、勘察设计费、工程监理费、工程保险费、建设单位临时设施费、供电补贴费、引进技术和设备进口项目的其他费用和工程总承包费。与未来生产经营有关的其他费用包括：联合试运转费、生产准备费和办公、生活家具购置费。

　　6.预备费、建设期贷款利息

　　预备费包括基本预备费和涨价预备费。基本预备费是指和初步设计及概算内难以预料的工程费用，涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用。建设期贷款利息是指为筹措建设项目资金发生的各项费用，包括：建设期间投资贷款利息、食业债券发行费、国外借款手续费和承诺费、汇兑净损失及调整外汇手续费、金融机构手续费以及为筹措建设资金发生的其他财务费用等。

　　7.建筑安装工程费用的构成

　　建筑安装工程费用包括建筑工程费用和安装工程费用。根据建设部颁布的《建筑安装工程费用项目组成》（建标[2003] 206号，自2004年1月1日起施行）文件规定，我国建筑安装工程费用包括直接费、间接费、利润和税金四大部分。

　　8.直接费、间接费、利润及税金的构成和计算方法

　　（1）直接费。由卣接工程费和措施费构成。

　　①直接工程费是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。

　　人工费是指直接从事建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用。计算公式为：

　　相应等级的日工资单价包括生产工入基本工资、工资性补贴、生产工入辅助工资、职工福利费及生产工入劳动保护费。但随着劳动工资构成的改变和国家推行的社会保障和福利政策的变化，入工单价在各地区、各行业有不同的构成。

　　材料费是指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用。材料费由材料原价、运杂费、运输损耗费、采购及保管费、检验试验费构成。计算公式为：

　　机械台班单价内容包括折旧费、大修理费、经常修理费、安拆费及场外运输费、燃料动力费、入工费及运输机械养路费、车船税及保险费等。租赁施工机械台班单价的构成除上述费用外，还包括租赁企业的管理费、利润和税金。

　　②措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。一般包括环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间施工费、二次搬运费、大型机械设备进出场及安拆费、混凝土、钢筋混凝土模板及支架费、脚手架费、已完工程及设备保护费和施工排水：降水费。措施费可根据专业和地区的情况自行补充。各专业工程的专用措施费项目的计算方法由各地区或国务院有关专业主管部门的工程造价管理机构自行制定。

　　（2）间接费。间接费由规费、企业管理费组成。规费是指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用。内容包括：工程排污费、工程定额测定费、社会保障费、住房公积金、危险作业意外伤害保险等。规费根据本地区典型工程发承包价的分析资料综合选定计算中所需数据。

　　企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用。内容包括：管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金和其他费用等。

　　间接费是按相应的汁取基础乘以间接费费率（指导性费率）确定的。

　　间接费 = 规费费 + 企业管理

　　费率（％） 率（％） 费费率（％）

　　间接费的计算按取费基数的不同分为以下三种：

　　①以直接费为计算基础。

　　土建工程：间接费=直接费合计×间接费费率（％）

　　②以人工费和机械费合计为计算基础。

　　设备安装工程：间接费=人工费和机械费合计×间接费率（%）

　　③以人工费为计算基础。

　　装饰装修工程及其他安装工程：间接费=人工费合计×间接费率（%）

　　（3）利润及税金。利润是指施工企业完成所承包工程获得的盈利，它是按相应的计取基础乘以利润率确定的。税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市维护建设税及教育费附加。

　　税金=（税前造价+利润）×税率（％）

　　9.工程施工发包与承包计价办法

　　根据建设部第l07号部令《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》的规定，发包与承包价的计算方法分为工料单价法和综合单价法。

　　（1）工料单价法是以分项工程量乘以单价后的合计为直接工程费，其中分项工程单价为入工、材料、机械的消耗量乘以相应价格合计而成的直接工程费单价。

　　分项工程工料单价 = 工日消耗量× 日工资单价 + 材料材消耗量 × 材料预算单价 + 机械台班料单价

　　八、建设工程造价的确定

　　（一）考试目的

　　通过对建设工程造价确定内容的考核，测试考生对工程计价方法的掌握和运用情况，考核考生进行工程造价核算的能力。

　　（二）考试基本要求

　　1.掌握以下内容

　　（1）设计概算的内容及其分类；

　　（2）单位建筑工程概算编制方法；

　　（3）施工图预算的内容及其分类；

　　（4）一般土建工程施工图预算的编制程序与方法：

　　（5）工程量清单计价的内容和方法；

　　（6）工程量清单计价的步骤和程序。

　　2.熟悉以下内容

　　（1）设计概算的作用和编制依据；

　　（2）单位设备及安装工程概算编制方法；

　　（3）施工图预算的作用和编制依据；

　　（4）工程量清单统一格式。

　　3.了解以下内容

　　（1）投资估算的内容和编制方法；

　　（2）单项工程综合概算和建设项目总概算的编制方法；

　　（3）给排水、采暖、燃气、电气照明安装工程施工图预算

　　的编制；

　　（4）工程量清单计价及其作用；

　　（5）建设工程工程量清单计价规范；

　　（6）工程量清单计价与定额计价的异同；

　　（7）工程结算和竣工决算的内容。

　　（三）要点内容

　　1.设计概算的内容和分类

　　设计概算是在投资估算的控制下由设计单位根据初步设计 （或技术设计）图纸及说明、概算定额（概算指标）、各项费用定额或取费标准（指标）、设备、材料预算价格等资料，编制和确定的建设项目从筹建至竣工交付使用所需全部建设费用的文件。设计概算包括静态和动态投资两个部分，可分为单位工程概算、单项工程综合概算和建设项目总概算三级。单位工程概算是确定各单位工程建设费用的文件，是编制单项工程综合概算的依据，是单项工程综合概算的组成部分。对一般工业与民用建筑工程而言，单位工程概算按其工程性质分为建筑工程概算和设备及安装工程概算两大类。建筑工程概算包括土建工程概算，给排水、采暖工程概算，通风、空调工程概算，电气照明工程概算，弱电工程概算，特殊构筑物工程概算等，设备及安装工程概算包括机械设备及安装工程概算，电气设备及安装工程概算，以及工具、器具及生产家具购置费概算等。单项工程概算是确定一个单项工程所需建设费用的文件，它是由单项工程中的各单位工程概算汇总编制而成的，是建设项目总概算的组成部分；建设项目总概算由各单项工程综合概算、工程建设其他费用概算、预备费、投资方向调节税和贷款利息概算等汇总编制而成。

　　2.设计概算的作用和编制依据

　　设计概算的主要作用有：设计概算是国家制定和控制建设投资的依据；是编制建设计划的依据；是进行拨款和贷款的依据；是签订总承包合同的依据；是考核设计方案的经济合理性和控制施工图预算及施工图设计的依据；是考核和评价工程建设项目成本和投资效果的依据。

　　设计概算的编制依据有：国家发布的有关法律、法规、规章、规程等；批准的可行性研究报告及投资估算、设计图纸等有关资料；有关部门颁布的现行概算定额、概算指标、费用定额等和建设项目设计概算编制办法；有关部门发布的人工、材料价格，有关设备原价及运杂费率，造价指数等；建设场地自然条件和施工条件；有关合同、协议等；其他有关资料。

　　3.单位建筑工程概算编制方法

　　（1）概算定额法。利用概算定额编制单位建筑工程设计概算的方法，与利用预算定额编制单位建筑工程施工图预算的方法基本相同。其不同之处在于编制概算所采用的依据是概算定额，所采用的工程量计算规则是概算工程量计算规则。该方法要求初步设计达到一定深度，建筑结构比较明确时，方可采用。

　　利用概算定额法编制设计概算的具体步骤如下：

　　①按照概算定额分部分项顺序，列出各分项工程的名称；

　　②确定各分部分项工程项目的概算定额单价；

　　③计算单位工程直接工程费和直接费；

　　④根据直接费，结合其他各项取费标准，分别计算间接费、利润和税金；

　　⑤计算单位工程概算造价：

　　单位工程概算造价=直接费+间接费+利润十税金

　　（2）概算指标法。概算指标法采用直接工程费指标。是将拟建厂房、住宅的建筑面积或体积乘以技术条件相同或基本相同的概算指标而得出直接工程费，然后按规定计算出措施费、间接费、利润和税金等，编制单位工程概算的方法，该方法适用于初步设计深度不够，不能准确地计算工程量，但工程设计是采用技术比较成熟而又有类似工程概算指标可以利用的情况。因此，其计算精度较低，是一种对工程造价估算的方法，但由于其编制速度快，故有一定实用价值。

　　①拟建工程结构特征与概算指标相同时的计算在使用概算指标法时，如果拟建工程在建设地点、结构特征、地质及自然条件、建筑面积等上与概算指标相同或相近，就可直接套用概算指标编制概算。根据选用的概算指标的内容，可选用两种套算方法：

　　一是以指标中所规定的工程每平方米、立方米的造价，乘以拟建单位工程建筑面积或体积，得出单位工程的直接工程费，再行计算其他费用，即可求出单位工程的概算造价。直接工程费计算公式如下：

　　直接工程费= 概算指标每平方米（立方米）工程造价 × 拟建工程建筑面积（体积）

　　这种简化方法的计算结果参照的是概算指标编制时期的价值标准，未考虑拟建工程建设时期与概算指标编制时期的价差，所以在计算直接工程费后还应用物价指数另行调整。

　　二是以概算指标中规定的每lOOm2建筑物面积（或l000m3）所耗人工工日数、主要材料数量为依据，首先计算拟建工程人工、主要材料消耗量，再计算直接工程费，并取费。在概算指标中，一般规定了IOOm2建筑物面积（或l000m3）所耗工日数、

　　主要材料数量，通过套用拟建地区当时的人工费单价和主材预算单价，便可得到每lOOm2（或1000m3）建筑物的人工费和主材费而无须再作价差调整。根据直接工程费，结合其他各项取费方法，分别计算措施费、间接费、利润和税金。得到每平方米建筑面积的概算单价，乘以拟建单位工程的建筑面积，即可得到单位工程概算造价。

　　三是拟建工程结构特征与概算指标有局部差异时的调整。在实际工作中，经常会遇到拟建对象的结构特征与概算指标中规定的结构特征有局部不同的情况，因此，必须对概算指标进行调整后方可套用。调整方法如下：

　　一是调整概算指标中的每平方米（立方米）造价。将原概算指标中的单位造价进行调整（仍使用直接工程费指标），扣除每平方米（立方米）原概算指标中与拟建工程结构不同部分的

　　造价，增加每平方米（立方米）拟建工程与概算指标结构不同部分的造价，使其成为与拟建工程结构相同的工程单位直接工程费造价。计算公式如下：

　　结构变化修正概算指标（元／m2）=J+Q1P1一Q2P2

　　式中：J——原概算指标；

　　Q1——概算指标中换入结构的工程量；

　　Q2——概算指标中换出结构的工程量；

　　P1——换入结构的直接工程费单价；

　　P2-一换出结构的直接工程费单价。

　　则拟建工程造价为：直接工程费=修正后的概算指标×拟建工程建筑面积（体积）

　　二是调整概算指标中的工、料、机数量。将原概算指标中每100m2（1000m3）建筑面积（体积）中的工、料、机数量进行调整，扣除原概算指标中与拟建工程结构不同部分的工、料、机消耗量，增加拟建工程与概算指标结构不同部分的工、料、机消耗量，使其成为与拟建工程结构相同的每l00m2 （1000m3）建筑面积（体积）工、料、机数量。计算公式如下：

　　（3）类似工程预算法。类似工程预算法是利用技术条件与设计对象相类似的已完工程或在建工程的工程造价资料来编制拟建工程设计概算的方法。该方法适用于拟建工程初步设计与已完工程或在建工程的设计相类似又没有可用的概算指标的情况，但必须对建筑结构差异和价差进行调整。

　　①建筑结构差异的调整。调整方法与概算指标法的调整方法相同。

　　②价差调整。类似工程造价的价差调整方法通常有两种：

　　一是类似工程造价资料有具体的入工、材料、机械台班的用量时，可按类似工程造价资料中的主要材料用量、工日数量、机械台班用量乘以拟建工程所在地的主要材料预算价格、入工单价、机械台班单价，计算出直接工程费，再行取费，即可得出所需的造价指标；二是类似工程造价资料只有入工、材料、机械台班费用和其他费用时，可按下面公式调整：

　　D=AK

　　K=a％Kl+b％K2+c％K3+d％K4+e％K5

　　式中：D——拟建工程单方概算造价；

　　A——类似工程单方预算造价；

　　K——综合调整系数；

　　a％、b％、c％、d％、e％——类似工程预算的入工费、材料费、机械台班费、措施费、间接费占预算造价的比重；

　　K1、K2、K3、K4、K5——拟建工程地区与类似工程地区入工费、材料费、机械台班费、措施费、间接费价差系数。

　　4.单位设备及安装工程概算编制方法

　　（1）设备购置费概算。国产标准设备原价可通过询价、查询或按主管部门规定的现行价格计算。非主要标准设备和工器具、生产家具的原价可按主要标准设备原价乘以主管部门或地区规定的百分比计算。设备运杂费按有关部门规定的运杂费率计算。

　　（2）设备安装工程概算的编制方法包括预算单价法、扩大单价法、设备价值百分比法和综合吨位指标法。

　　5.施工图预算的内容和分类

　　施工图预算是根据施工图，按照各专业工程的预算工程量计算规则统计计算出工程量，并考虑实施施工图的施工组织设计确定的施工方案或方法，按照现行预算定额、工程建设费用定额、材料预算价格和建设主管部门规定的费用计算程序及其他取费规定等，确定的单位工程、单项工程及建设项目建筑安装工程造价的技术和经济文件。施工图预算包括单位工程预算、单项工程预算和建设项目总预算。单位工程预算包括建筑工程预算和设备安装工程预算。对一般工业与民用建筑工程而言，建筑工程预算按其工程性质分为一般土建工程预算、卫生工程预算（包括室内外给排水工程）、采暖通风工程、煤气工程、电气照明工程预算、特殊构筑物如炉窑、烟囱、水塔等工程预算和工业管道工程预算等。设备安装工程预算可分为机械设备安装工程预算、电气设备安装工程预算和化工设备、热力设备安装工程预算等。

　　6.施工图预算的作用和编制依据

　　施工图预算的主要作用有：是进行招投标的基础；是施工单位组织材料、机具、设备及劳动力供应的依据；是施工企业编制进度计划、进行经济核算的依据；是施工单位拟订降低成本措施和编制施工预算的依据；是甲乙双方统计完成工作量、办理工程结算和拨付工程款的依据；是工程造价管理部门监督、检查执行定额标准、合理确定工程造价、测算造价指数及审定招标工程标底的依据。

　　施工图预算的编制依据有：施工图纸及说明书和标准图集；现行预算定额及单位估价表、建筑安装工程费用定额、工程量计算规则；施工组织设计或施工方案、施工现场勘察及测量料；材料、人工、机械台班预算价格、工程造价信息及动态调价规定；预算工作手册及有关工具书；工程承包协议或招标文件。

　　7.一般土建工程施工图预算的编制程序与方法

　　（1）单价法。根据地区统一单位估价表中的各项定额单价，乘以相应的各分项71程的工程量，汇总相加，得到单位工程的入工费、材料费、机械使用费之和；再加上按规定程序计算出来的措施费、间接费、利润和税金，得出单位工程的施工图预用单价法编制施工图预算的主要计算公式为：

　　单价法具有计算简单、工作量较小和编制速度较快、便于工程造价管理部门集中统一管理的优点。但由于是采用事先编制好的统一的单位估价表，其价格水平只能反映定额编制年份的价格水平，在市场价格波动较大的情况下，单价法的计算结果会偏离实际价格水平，虽然可采用调价，但调价系数和指数从测定到颁布时间滞后且计算也较繁琐；另外由于单价法采用地区统一的单位估价表进行计价，承包商之间竞争的并不是自身的施工、管理水平，所以单价法并不适应市场经济环境。

　　（2）实物法。应用实物法编制施工图预算，首先根据施工图纸分别计算出分项工程量，然后套用相应预算入工、材料、机械台班的定额用量，再分别乘以工程所在地当时的入工、材料、机械台班的实际单价，求出单位工程的入工费、材料费和施工机械使用费，并汇总求和，进而求得直接工程费，然后再按规定计取其他各项费用，汇总后就可得出单位工程施工图预算造价。

　　用实物法编制施工图预算，采用的是工程所在地当时入工、材料、机械台班价格，能较好地反映实际价格水平，工程造价的准确性高。虽然计算过程较单价法繁琐，但利用计算机便可解决此间题。因此，定额实物法是与市场经济体制相适应的预算编制方法。

　　（3）综合单价法。所谓综合单价即分项工程完全单价，是将各种工料和价格从市场上采集后编制成直接工程费，然后以直接工程费为基准参照费用定额把各项间接费和利润、税金分解到各分部分项工程合成为综合单价，某分项工程综合单价乘以工程量即为该分项工程的合价，所有分项工程合价汇总后即为该工程的总价。这种方法与前述方法相比较，主要区别在于：间接费和利税是用一个费率分摊到分项工程单价中，从而组成分项工程完全单价的。

　　这种方法是为了适应快速报价的要求而产生的，但是由于采用的价格是一种综合单价，仍然是一种计划的综合单价，而不是通过市场竞争形成的单价，所以称这种方法为 "过渡时期计价模式"，相应地称这种综合单价为过渡时期计价依据。

　　8.工程量清单计价的内容与方法

　　工程量清单计价方法，是指在建设工程招标投标中，招标人按照国家统一的《建设工程工程量清单计价规范》（以下简称《计价规范》）的要求编制和提供工程量清单，投标人依据工程量清单、拟建工程的施工方案，结合自身实际情况并考虑风险后自主报价的工程造价计价模式。

　　工程量清单计价的基本过程分为两个阶段：工程量清单编制和工程量清单计价过程。

　　（1）工程量清单编制。工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单。是由招标人按照《计价规范》附录中统一的项目编码、项目名称、计量单位和工程量计算规则，结合施工设计图纸、施工现场情况和招标文件中的有关要求进行编制。包括分部分项工程清单、措施项目清单、其他项目清单。它是由招标方提供的一种技术文件，是招标文件的组成部分，一经中标签订合同，即成为合同的组成部分。工程量清单的描述对象是拟建工程，其内容涉及清单项目的性质、数量等，并以表格为主要表现形式。

　　①分部分项工程量清单。在编制分部分项工程量清单时作到四个统一，即项目编码统一、项目名称统一、计量单位统一和工程量计算规则统一。

　　项目编码：以五级编码设置，用十二位阿拉伯数字表示，前九位为全国统一编码，编制分部分项工程量清单时不得变动，其中一、二位为附录顺序码，三、四位为专业工程顺序码，五、六位为分部工程顺序码，七、八、九位为分项工程项目名称顺序码。后三位为清单项目名称顺序编码，由编制人根据设置的清单项目编制。

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